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房子被查封「私下買賣」價格好甜!專家喊毋湯:只有1種情形可碰

好房News/ 2023.08.25 19:37
好房網News記者蔡佩蓉/台北報導
 
房子被法院查封,法院拍定前改私下買賣,風險何在?資深地政士提及,最怕是非抵押權的一般債權人參與分配,屆時發現債務人的債務「如雪片般的飛來」,併案到法院,債務人複雜的債務情況,可能導致房子又會被查封;相反地,若僅是單純的銀行抵押權房屋貸款,購買風險則相對較低。
 
正業地政士事務所所長鄭文在指出,被法院查封中的案件,在被拍定之前,還是有機會承購的,只是承買人可能要先代位出賣人將債務部分清償,等撤銷查封登記,辦妥所有權移轉,再將全數抵押權債務清償,塗銷抵押權登記後結案。
 
不走法院拍賣程序買下不動產標的,改走私下買賣成交,專家曝有很大風險。圖/翻攝自GoogleMaps
近期網友在PTT上針對「法院是否算嫌惡設施」之議題,引發論戰。圖為新竹竹北司法特區。圖/Google Map
 
他表示,當「債務大於成交價」時,通常會直接從法院拍賣取得,避免買賣風險。主因在於,建物或土地謄本,可以了解到抵押權的登記次序,並可評估要清償多少的債務,才能取得該不動產。
 
但偏偏法院的查封登記,只會載明第一個聲請強制執行的債權人,後來的案件向法院聲請併案後,不會出現在登記簿謄本上,只能透過法院的併案查詢或是法院調卷,才能得到答案,有時還有非抵押權的一般債權人參與分配。
 
鄭文在說,實務上曾有案件是,法院查封中的案件透過私人買賣的方式成交,卻是到法院辦理了3次撤銷查封,才讓買方順利的買到該房屋,甚至比原本約定的買賣總價,多支付了10餘萬元,才順利完成買賣登記。
 
私下承買法院查封中物件,得面臨債務人債務多寡的不確定性,鄭文在表示,若債務人的債務只有單純的銀行抵押權房屋貸款,沒有節外生枝的其他債務,或許買方就有機會快、狠、準的買到心目中的理想房屋。
 
這類案件可以請賣方提供聯合徵信中心的個人綜合信用報告,確認是否有其他債務存在而被併案強制執行,但他仍提醒,私人債務在這裡並不會出現,所以還是有作業風險。
 
而走法院拍賣程序取得房屋的好處,在於採公開參與法院投標,得標後將買賣價金存入法院,讓法院為房屋撤封,並核發權利移轉證書,由得標人單獨辦理所有權移轉登記;而拍定價金拍定後,由法院向參與分配的債權人們做成債權分配表,直接分配,可免除一再查封的買賣風險。

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