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蛋黃區商辦改成豪宅「很慘」?專家曝「這趨勢」不可逆

好房News/ 2023.05.18 18:54
好房網News記者林和謙/台北報導
 
《平均地權條例》修正案打炒房、健全房市,包括禁止預售屋換約轉售,並限制私法人購買住宅,對豪宅市場有不小衝擊;而台北市有許多老舊商辦大樓屋齡達30年以上,為因應時代需要、ESG趨勢、智慧化科技,勢必需要改建,重建後打造為豪宅的案例也有,不過在限制私法人購買住宅規範下,PwC普華國際不動產總經理田揚名認為,未來北市蛋黃區老商辦若改建成豪宅可能「會很慘」,朝向重建為高檔酒店式公寓、國際五星旅館、高級商辦的機會大,是未來可行趨勢,而因都更危老的商辦大樓而需要搬出的企業,要有可承租重建期間三至五年的辦公場所,南港將會是一個很好的區域選擇。
 
台北市屋齡30~40年商辦大樓相當多,921地震之前就興建好的商辦佔了約三分之二,因此必須加速推動商辦都市更新重建。田揚名說,老商辦重建過程、企業遷移辦公的選擇區塊,南港就是一個好的區位地點,南港目前包括世界明珠、富邦人壽大南港案、台灣人壽、新光人壽,以及南港調車場都更案(由國泰人壽與三商美邦人壽合作開發),這幾個指標案未來就有約20萬坪的商辦及商場供給,佔了南港未來3~5年總釋出40萬坪量體的一半,並佔了北市未來3~5年新釋出約80萬坪量體的極大比例。
 
在限制私法人購買住宅規範下,田揚名認為,未來北市蛋黃區老商辦若改建成豪宅可能「會很慘」,朝向重建為高檔酒店式公寓、國際五星旅館、高級商辦的機會大,是未來可行趨勢。圖/好房網News記者林和謙/攝
在限制私法人購買住宅規範下,田揚名認為,未來北市蛋黃區老商辦若改建成豪宅可能「會很慘」,朝向重建為高檔酒店式公寓、國際五星旅館、高級商辦的機會大,是未來可行趨勢。圖/好房網News記者林和謙/攝
 
老商辦未來除了改建為全新的商辦大樓外,因前幾年疫情影響少了許多觀光客,且陸客也大幅減少,一些老舊商辦、老飯店先前會改建為豪宅或部分商辦,不過田揚名指出,未來在限制私法人購買住宅規範下,勢必影響豪宅買氣,豪宅市場將不太吃香;複合式的商業設施如國外香港的IFC大樓:綜合商場、辦公樓及酒店複合型的商業規劃模式將會取代豪宅。
 
現在疫情緩和,國境開放,外來商務客及觀光客明顯增加,田揚名表示,未來台北市蛋黃區老商辦改建,可朝向高級商辦、高檔酒店式公寓、國際旅館來進行,台北市中心會以商業用途為主,且企業總部一樓門面很重要,因此預期會規劃為國外大型銀行據點、高級精品店,或作為較高檔汽車展示據點,預期市中心蛋黃區零售業會慢慢恢復並復甦。
 
田揚名表示,未來一些建商、開發商除了推住宅新案,他們會考量到整體市場的變化、房市政策、政經情勢等因素,也會將部分資金投入商用不動產,興建商辦飯店等商業設施,以近期桃園地區為例:像是知名建商除了在桃園八德、南崁推高價宅,近期也在青埔特區蓋高級商辦、於大園客運園區蓋五星級酒店,在住宅市場外採更彈性的配套推案策略。新竹因為竹科的產業效應,竹北公道五路的廠辦需求就很大,投報率可達3~4%,而新竹工業區一些工業用地土地價格行情,甚至超越部分南桃園工業土地,可見竹科科技業的火熱程度,且新竹又有高鐵的便利性,部份在交流道出口周邊廠辦投報率也相當好,如湖口工業區及桃園中壢工業區等將因交通優勢、吸引建商投資開發作為工商辦。
 
受惠台北市東區門戶計畫及交通區位優勢下,已預期南港未來將成產業及商辦聚落,聚集金融業、科技業,南港車站週邊將成為主要上市櫃辦公室群聚據點,在此趨勢下,商辦、廠辦的投報率就很重要,像是南港車站周邊、南港軟體園區,目前商辦每坪月租金平均1900~2,200元,商辦單坪成交行情約75萬元,出租投報率約3~3.5%,遠勝過信義大安區!未來租金投報率佳;另汐止因距南港很近,目前廠辦單坪約租金僅約南港商辦的一半約單坪1千元上下,可作為輔助企業倉儲物流中心及研發地點;配合目前外商群聚及高端金融產業將信義計畫區設為企業總部,未來從信義計畫區沿線配合東區門戶計畫串連南港到汐止將成為群聚金融、生技、科技、金融廊道,沿線可規劃總部、主要行政辦公、輔助企業相關物流或研發;田揚名指出,看好未來此區黃金廊帶的商辦及廠辦發展。
 

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