全球房地產市場　投顧：倫敦商辦好、歐零售產業佳

目前金融市場，因各國政策方向分歧，使得投資氣氛詭譎多變，股債市波動加劇。富蘭克林證券投顧表示，在景氣及資金寬鬆環境下，股市仍有高點可期，但隨著指數攀高、技術面震盪壓力上升，建議投資主軸仍以股票資產為核心，搭配高收益與新興債市部位。關於房地產景氣部分，商辦看好香港、日本與倫敦，歐洲部份因為經濟改善，看好的是零售產業。

富蘭克林於21至22日邀請富蘭克林坦伯頓全球房地產基金經理人威爾森．邁吉（Wilson Magee）與坦伯頓全球宏觀投資團隊經理人，分別於北中南三地舉辦大型投資展望說明會，分享全球房地產景氣。威爾森．邁吉表示，不動產產業具有「高股利率」、「須符合法規要求之收益分配規定」、「抗通膨性質」、「收益具成長潛力」等4項投資優勢。

威爾森．邁吉也補充，全球經濟處於溫和成長階段，可望持續帶動房市需求增長，而不動產業者相對保守的融資政策，槓桿比率仍處於合理水位，在新增供給成長未大幅超越需求的環境下，可望持續推升不動產產業之盈餘與股利持續成長。

尤其過去10年間，全球與美國不動產證券的平均股利率分別為4.02%與4.44%，均高於美國10年期公債殖利率的3.26%與消費者物價指數的2.29%。此外，因多數國家規定REITs需以股利方式發放一定比例以上的可分配收益給股東，帶動主要國家REITs收益率高於該國10年期政府公債殖利率約1%至3%不等。

基於各區域經濟復甦與政策不同，威爾森．邁吉建議投資人可透過全球化佈局策略，適度納入核心投資組合配置並長期投資。而富蘭克林坦伯頓全球房地產基金，加碼與景氣連動度高的辦公室、零售與公寓等次產業。其中，商辦看好香港、日本與倫敦，歐洲部份因為經濟改善，看好的是零售產業；美國則是每個次產業都很正面，唯一比較有挑戰的是新加坡，預期租金持平或微幅下滑。

總計5成佈局於美國，亞太比重也近3成，另外，歐洲比重約16%。至於減碼的是加拿大、澳洲與紐西蘭。其中，澳洲政府對於外國投資人購買房地產有所限制，對零售及辦公室這些次產業的看法較為負面。至於鄰近台灣的日本市場，則看好飯店市場，這將是日本長期的投資主軸，未來將會有更多來自中國及亞洲的旅客進入日本，多頭格局仍將會維持一段時間。