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全球房地產市場 投顧:倫敦商辦好、歐零售產業佳

NOWnews/ 2015.05.23 00:00
記者許家禎/台北報導

目前金融市場,因各國政策方向分歧,使得投資氣氛詭譎多變,股債市波動加劇。富蘭克林證券投顧表示,在景氣及資金寬鬆環境下,股市仍有高點可期,但隨著指數攀高、技術面震盪壓力上升,建議投資主軸仍以股票資產為核心,搭配高收益與新興債市部位。關於房地產景氣部分,商辦看好香港、日本與倫敦,歐洲部份因為經濟改善,看好的是零售產業。

富蘭克林於21至22日邀請富蘭克林坦伯頓全球房地產基金經理人威爾森.邁吉(Wilson Magee)與坦伯頓全球宏觀投資團隊經理人,分別於北中南三地舉辦大型投資展望說明會,分享全球房地產景氣。威爾森.邁吉表示,不動產產業具有「高股利率」、「須符合法規要求之收益分配規定」、「抗通膨性質」、「收益具成長潛力」等4項投資優勢。

威爾森.邁吉也補充,全球經濟處於溫和成長階段,可望持續帶動房市需求增長,而不動產業者相對保守的融資政策,槓桿比率仍處於合理水位,在新增供給成長未大幅超越需求的環境下,可望持續推升不動產產業之盈餘與股利持續成長。

尤其過去10年間,全球與美國不動產證券的平均股利率分別為4.02%與4.44%,均高於美國10年期公債殖利率的3.26%與消費者物價指數的2.29%。此外,因多數國家規定REITs需以股利方式發放一定比例以上的可分配收益給股東,帶動主要國家REITs收益率高於該國10年期政府公債殖利率約1%至3%不等。

基於各區域經濟復甦與政策不同,威爾森.邁吉建議投資人可透過全球化佈局策略,適度納入核心投資組合配置並長期投資。而富蘭克林坦伯頓全球房地產基金,加碼與景氣連動度高的辦公室、零售與公寓等次產業。其中,商辦看好香港、日本與倫敦,歐洲部份因為經濟改善,看好的是零售產業;美國則是每個次產業都很正面,唯一比較有挑戰的是新加坡,預期租金持平或微幅下滑。

總計5成佈局於美國,亞太比重也近3成,另外,歐洲比重約16%。至於減碼的是加拿大、澳洲與紐西蘭。其中,澳洲政府對於外國投資人購買房地產有所限制,對零售及辦公室這些次產業的看法較為負面。至於鄰近台灣的日本市場,則看好飯店市場,這將是日本長期的投資主軸,未來將會有更多來自中國及亞洲的旅客進入日本,多頭格局仍將會維持一段時間。

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