文／羊羽、朱福山、王奕淳、翁嘉妤 設計／鍾宜珊 攝影／羅劍明
前總統蔡英文卸任後，至少留下「十顆炸彈」，考驗總統賴清德如何務實拆彈⋯⋯
「我不希望別人用一百天，就來評斷我個人執政的成敗。」這是前總統蔡英文2016年上任將滿100天時，曾經公開對媒體說過的話；如今八年過去，各地房價、租金屢創新高，貧富差距仍難扭轉，缺電危機越演越烈，諸多政策難題依舊無解，只是換成了「賴清德的一百天」，光從結果看，頗耐人尋味。
新總統上任已滿百日，從居住市場衍生的各種亂象仍是進行式，《住展雜誌》在與產官學各界展開一系列對談後，發現當下至少存在十枚來自蔡英文時期，如今總統賴清德卻不得不處理的「炸彈」，其中，最教民眾有感的，近期首推「新青安之亂」與「銀行限貸現象」。
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新青安引爆貪婪 房市淪賭盤
蔡政府2023年八月推出「新青安貸款政策」，宣稱要替年輕人購屋推一把，沒想到卻淪為「炒房兇手」，全台房價失控狂飆，後續政策還越打越高。
賴清德為挽回失控局面，上任至今陸續祭出第六波信用管制、新青安切結書、嚴懲違規戶，甚至是破天荒拋出「不動產貸款總量管制」等措施，無奈亂象依舊連環爆，面對早已千瘡百孔的市場，不禁令人想問「還有挽回餘地嗎？」
「新青安政策本身沒有錯，但錯在時機不對。」前淡江大學產經系副教授莊孟翰苦笑說道。自新青安推行後，讓全台本就居高不下的房價，可說是直接熱到失控，今年上半年六都買賣移轉棟數年增率皆暴增逾20％，其中台南市、高雄市年增率更來到40％左右的誇張數字；根據本刊調查，無論建案在山邊、海邊，都造成民眾一窩蜂搶購，幾乎「無處不熱賣」。
更嚴重的是，當市場供不應求，民眾開始陷入FOMO（錯失恐慌症）情緒，導致各種追價心態產生，房價漲勢也日益猖狂。根據實價登錄揭露，新青安政策上路後，短短九個月內，本就不在低點的新竹房價飆漲10％，桃園漲7.4％，台南6.1％，其餘都會區漲幅也都在5％以上。
進一步分析市場亂象，還可發現，新青安竟創造台灣史上難得一見的「全民瘋搶低總價小宅」景況。許多未必有自住需求的「房市小白」，只因進場門檻降低，就出現「買房很容易」的嚴重幻想，更產生台灣房市只漲不跌假象，於是打定主意，等三、五年的寬限期或交屋期限一到，就獲利了結，藉此大賺一筆。
但市場真是如此嗎？恐怕不然。無論是當下購買中古屋、順利取得貸款，還是入手預售屋的民眾，若自身僅具備寬限期、預售階段的還款或付款能力，勢必得承擔期限內房市發生反轉的風險。甚至，部分購買預售屋，將資金槓桿極大化的民眾，很可能存在「幾年後交屋潮，政府還會續推新青安」的先入為主觀念，種種思維，無疑是把房市當作賭盤，在賭一個不確定的未來。
蔡英文卸任前一年推出的新青安，從結果論是好心做壞事，而背後根源在於當初政策評估未考量當前的高通膨環境，市場對於財富縮水的「情緒面風險」，才導致一些勉強能負擔低自備款、頭期款的小資族，即便當下未有迫切自住需求，產生「與其把錢放銀行等縮水，不如投資房地產」的跟風心態，等同政策助攻，引人入罪。
「選在房價接近天花板的時候，推出新青安就是錯了，不對的政策就要馬上改過來，否則三、四年後交屋高峰期到了，很可能還會出現更大問題。」莊孟翰提醒，未來這一波順著新青安倉促上車的民眾，一旦房市出現反轉，或者區域小宅累積供給過大，脫手不易時，風險承受能力堪慮。
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銀行被迫鬧錢荒 首購、銀髮中槍
「新青安」野火燒不盡，面對失控的高房價，賴政府一上任，就陸續祭出第六波信用管制、簽訂禁止轉租切結書、嚴懲違規戶等措施，不料，政府還在忙著灑水救火，一顆藏在新青安底下的未爆彈竟被提前引爆──銀行大鬧錢荒。
財政部統計，自2023年八月至今年七月底，新青安撥貸戶數共7萬3100戶、金額約5472.3億元，尤其今年六月開始，央行調高存準率一碼，讓各商業銀行本就快速飆升的房貸餘額提前來到滿水位，警報聲大響，甚至爆發史上最嚴峻的「銀行自主限貸」現象，如今市場已傳出自住、首購民眾紛紛受到波及，如今情況瀕臨失控邊緣。
南部一名七月剛與屋主簽約，打算購入30年華廈的自住民眾劉小姐，向本刊大吐苦水：「我在北部工作，家人一起準備頭期款，想在老家買下這個房子，是希望把租屋的奶奶接來一起住。簽約當下，銀行評估貸款還一切正常，沒想到八月就接到通知無法放貸，後來問了很多家銀行，都說沒有額度，如果一直下去，我可能就要因為違約被沒收訂金了，現在不知道該怎麼辦才好。」
劉小姐的案例恐怕還只是冰山一角，《住展雜誌》調查發現，部分銀行因應房貸滿水位，除直接拒貸外，也會拉高利率試圖「逼退」購屋民眾，但最令人意外的是，現在就連承作「以房養老」的銀行也傳出拉高利率的現象，等同銀髮族掃到颱風尾，不少人原本安養老年的計畫因此生變；一般購屋民眾排隊申貸更是常態，還有銀行直接宣布停止收件，待明年才會重啟。
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屋漏偏逢連夜雨，銀行關緊資金水龍頭，偏偏2020年至2022年，全台住宅共核發51萬戶建照，預計今年將陸續出現超大量體交屋潮，如今碰上銀行限貸，勢必有不少房貸族將面臨申貸卡關。眼看交屋在即，若銀行仍無法如期撥款，這些早在新青安政策之前就購屋的民眾，恐怕被迫違約，若狀況未能緩解，本刊推估，最快未來幾個月內，類似違約案件量將會暴增。
缺乏配套的新青安政策不只引出人性貪婪，還衍生出一系列因房價失控所導致的外溢效應。高房價本就難解，如今要抑制失速上漲亂象，又要避免「錯殺」首購、自住民眾，如何在公平與正義之間找到平衡點，賴政府當前立場堪稱兩難，這也是蔡英文留給賴清德的最大難題。
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租屋黑市打不動 政策立場矛盾
讓民眾有感的居住問題除了高房價，就是租屋市場的穩定性。蔡英文2016年也針對租屋市場提出願景，「我主張制定『不動產租賃條例』，並鼓勵發展租屋管理事業，讓房東輕鬆出租、房客安心入住。這是新國會上任後，馬上可以處理的工作。」
2017年，蔡政府將條例修改為《租賃住宅市場發展及管理條例》，附帶決議「要求揭露租屋市場資訊」，希望擊潰台灣長年未解的租屋黑市，讓逃漏稅房東一一浮出檯面，不過修法時雖喊得浩浩蕩蕩，後續執行卻是雷聲大雨點小──直到六年後、蔡英文即將卸任前，才將占全台租屋市場不到2％的「包租業轉租契約」納入實價登錄。
根據內政部統計，截至今年一月，上述依法揭露資訊的包租戶數量僅2萬2723戶，相較於300萬戶的租屋市場簡直九牛一毛；上述「要求揭露租屋市場資訊」的附帶決議只好由賴清德買單，賴政府也承諾，將依照租金補貼資料，於2025年元月公布區域租屋市場行情。
賴清德的挑戰在於，蔡政府改革租屋市場的本質是向房東課稅，卻包裹著「讓房客安心入住」的糖衣，兩者根本自相矛盾，因為一旦房東稅費成本增加，必然會轉嫁到房租上；要找出具體方法前，賴政府恐怕得先釐清──究竟是要稅收，還是保障人民租屋權益？
對此，房仲公會全聯會理事長王瑞祺認為，政府不妨參考德國租金管制措施，「目前台灣租屋市場幾乎是無政府狀態，房東說了算，可學習德國，直接規定房東不可亂漲租，除非租金低於市場行情，即便如此，三年內漲幅也不得超過20％。」
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租金補貼三百億 房客「越補越貴」
前述租屋改革的矛盾，在蔡政府的另一項政策上也可獲得印證。2022年租金指數正式突破2％，創下25年來最大漲幅，當年政府祭出「300億元擴大租金補貼」政策，喊出要減輕50萬戶租屋族的負擔，不過諷刺的是，自補貼上路以來，租金指數不降反升，年增率更一路狂飆，至今年七月已突破2.5％，呈現連續30個月上漲的態勢，一口氣刷新1981年以來的歷史紀錄。
事實上，根據立法院預算中心資料顯示，該政策上路一年，也僅收到24萬9578件申請，對比國內300萬戶的租屋市場，執行率可說是極低。「如果要申請租屋補助，我就得報稅，那就必須漲房租喔。」就是這略帶威脅的交換條件，讓政府的補貼發不出去，細究內政部統計也能發現，全國有95.3％的租客曾遭遇租屋糾紛，其中超過一半正是被房東拒絕申請租金補貼的案例。
須注意的是，即便政府強調，租金補貼無須經房東同意也可申請，但實務上，這背後得付出的代價，往往是房東以漲租「懲罰」房客；一旦有房東開始懲罰房客，周邊租屋市場的行情也常見不明就裡地跟著上漲，對整體租屋市場的影響絕對不容小覷。
黑市房東習慣性逃漏稅，讓政府的補貼政策治標不治本，甚至還讓美意變成一枚炸彈。財經學者章定煊認為，若政府持續撒錢補貼，台灣最終可能步入美國後塵，「補貼速度根本追不上房東漲價的速度，就會演變成很沉重的財務負擔，最後還是得由全民買單。」
對此，章定煊建議，在執行租金補貼同時，必須要有上漲限制的政策輔助，否則政府的美意起不了作用，租金反而越墊越高，加重人民負擔，「還有一項關鍵，就是政府到底能不能揪出隱藏的黑市。」
租屋黑市資訊不透明，又被綁上租金補貼炸彈，使租金市場行情不斷上升，如今賴政府選擇加碼租金補貼至75萬戶，即便新增「租屋糾紛法律扶助」方案，能否有效拆彈仍是未知數。
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社宅KPI拚趕工 地方釀民怨
要消弭租屋市場亂象，社會住宅或許是其中一種解方。蔡英文2016年也喊出「居住正義三支箭」，其中最關鍵的指標，就是要在八年內蓋成20萬戶社會住宅，於是在2017年訂定「租賃專法」，2018年成立國家住宅及都市更新中心推動興建，最後兩年更全速趕工KPI，看似風風火火，沒想到卻也引發民間不小反彈。
「淡水最缺的是聯外交通，不是社宅。」新北市議員陳偉杰氣憤批評，政府為求讓政策達標，加碼蓋社宅，但卻不管塞車問題加劇，更未評估區域生活機能是否跟得上。
「鶯歌最大的籃球場，才剛花300萬元整修完成，卻臨時被通知全面拆除，要改建成380戶的社宅。」在地議員急得跳腳，怒轟運動場地硬改成社宅，壓縮在地居民運動權利。
關於政府未評估環境便「硬蓋」社宅的抗議聲浪此起彼落，面對這些爛攤子，賴清德又該如何收拾？事實上，民間反彈聲浪多在質疑「犧牲居住環境換取冰冷數字」的做法並不洽當，尤其攸關一地交通，若因強推社宅發生堵塞，後續引發的民怨恐怕還會更大。
對此，章定煊點出社宅政策最矛盾之處，「國家明明一直都有土地拿來標售，但社宅進度卻落後一大截，甚至為了蓋社宅，還搶走本該屬於當地居民的活動空間。」他說。
攤開內政部統計，光是近五年，全國公開標售的區段徵收總金額就高達1691億元，面積更超過37.6萬坪，也因此引發外界質疑「政府帶頭炒地皮」的言論。
對此，賴清德似乎有所察覺，於是在上任喊出新建十三萬戶社宅的同時，就對各地方政府展開呼籲，強調往後開發區整體規劃，都應優先讓出用於興建社會住宅；即便如此，未來若想真正落實，恐怕還是得靠地方政府配合，那又將是另一難題。
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社宅申請規定模糊 後續爭議漫天飛
正因社宅數量不足，未能覆蓋相應的租屋市場，蔡政府於2017年修正《內政部興辦社會住宅出租辦法》，一般戶最長只能住6年，經濟或社會弱勢身分者可延長至12年，當初，為提高弱勢族群的中籤率，部分縣市開放「可複選身分別」，不料卻因此埋下另一枚未爆彈。
以第一批租約到期的林口世大運社宅為例，一般戶預計在今年十月搬離，看似合理，其中卻包含許多當初為提高中籤率，將「身分別全選」，最後以一般戶身分入住的「弱勢族群」，如今因無法轉換身分別，即將被迫搬離；類似陳情漫天飛，若不更正模糊不清的申請條件，隨著未來社宅越蓋越多，相關爭議恐怕一發不可收拾。
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八年房價漲九成 產業政策成幫凶
無論是租屋，還是社宅需求，背後全指向民眾買不起房的問題，然而，新青安政策似乎只能解釋近來房市暴衝的現象，卻非房價長期上漲的元凶。
觀察內政部房價負擔能力指標，蔡英文上任的2016年第三季，房價尚屬「合理負擔」的縣市還有六個，包括雲林縣、台東縣、屏東縣、嘉義縣市、基隆市，不過到了2024年的第一季，合理負擔縣市僅剩下基隆市；進一步攤開過去八年的國泰房價指數，全台房價漲幅更高達94％，等同宣布民眾購屋能力八年後腰斬。若細究背後原因，恐怕與國內游資逐年增加脫不了干係。
2016年，蔡英文首度執政，當時國內超額儲蓄僅2.54兆元，到了2020年首度達到3兆元，至於賴清德剛接手的2024年，根據行政院主計總處最新預測，超額儲蓄已突破4兆元大關，來到4.21兆元的歷史新高，超額儲蓄率也上修至16.7％，對照2023年德國的6％、日本3.3％、中國1.5％、南韓1.3％，以及美國的−4.2％，這數字絕對驚人。
超額儲蓄過高，代表國內的儲蓄總額在扣掉興建廠房、買設備等實質投資後，在市場閒置的資金過剩。「錢多為患，就很容易助長市場的投機炒作。」莊孟翰指出，熱錢早已流入房、股兩市，造就出來的過熱景象前所未見，至今還看不到政府祭出能夠有效遏止的良方。
房市亂象的上一層問題，是游資過剩，而進一步溯源，會發現背後其實是國內產業政策不明，資金缺乏投資標的的國安級別問題。政大金融系教授殷乃平認為，台灣的銀行業，在金管會、央行管理下，過於保守，導致銀行尋找投資標的多青睞高科技產業，對傳統產業敬而遠之，「一般傳產業出口沒有競爭力，體質越來越不好，台灣的產業發展當然會不均、失衡。」
「未來，各國需求晶片最終將回到自己國內生產，到時台灣的晶片出口減少，整體產業結構發展恐怕會受到影響。」殷乃平提醒，台灣不能只看高科技產業好，就一昧追捧，應該從全面考量，不再標榜一枝獨秀，「目前相關國策會議上，似乎還沒有從長遠角度來看台灣未來產業結構發展的問題，比較可惜。」
與產業政策一樣不均的，還有貧富差距。台灣超額儲蓄率堪稱全球頂尖，可惜這些市場氾濫的熱錢只屬於少數人，並非人人好過。根據主計總處最新公布的家庭財富報告，最富裕的20％家庭財富為新台幣5133萬元，財富資產最少的20％家庭，平均每戶僅有77萬元；兩族群差距高達66.9倍。
國人收入分配不均，負債卻是全民無差別買單。截至今年五月十日，蔡政府卸任前的中央政府債務未償餘額6兆4128億元，就意味著每位民眾平均負債27.4萬元，史上最高。
未來，賴政府推動稅制改革的挑戰，勢必得先了解貧富差距的真實樣貌，透過拉長時間軸方式讓高所得者多繳稅，用於國家級實質投資，藉此帶動中低所得者的薪資水平提升，而非一昧給予各種補貼；現行的補貼政策、優惠待遇等，不但無法對症下藥，甚至可能加重國家財政負擔。
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缺電危機未解 企業出走風險大增
民眾薪水不漲，支出卻持續增加。根據主計總處統計，今年七月的房租指數來到106.5的歷史新高，其中，又以電費的5.21％漲幅居冠，這讓不少民眾開始擔憂，蔡英文執政時期的「非核家園」能源政策主軸，各種後遺症是否又要全民買單？
中央大學管理講座教授梁啟源認為，蔡政府對於台灣電力需求成長速度的預測相對保守，卻過度樂觀地看待供電，才導致規劃出現「減少核電、降低備轉容量率至5％，供電依然充足」的結論；但事實是，這種額度緊縮的情況，一旦遇上多日陰雨、缺乏光電這類「綠電供電不穩」的問題時，就可能引發缺電。
尤其是台灣產業結構與AI、半導體等高耗能產業息息相關，根據經濟部能源署日前公布的全國電力資源供需報告，相關產業用電量在短短五年內恐增加8倍，2028年將達224萬瓩，在考量國內供電狀況後，國內供電壓力高峰推估就落在2025年，然而綠電發展依舊緩慢，若核電再減少3％發電占比，電力供不應求的風險大增。
一旦台灣缺電危機未能有效化解，比停電、漲電費更嚴重的，恐怕會是產業出走潮。日前，台電針對位處桃園以北地區、用電需求達5MW以上的資料中心已不再核准供電，若長久如此下去，恐影響國際企業對我國的投資意願。
更甚者，若這些AI、半導體等高耗電產業，在評估全球各地的投資環境時，發現台灣供電不足以支撐企業所需，就會認定無法進駐，造成我國喪失企業可以帶來的諸多產業紅利，甚至引發國內企業出走，這對賴清德來說，絕對是刻不容緩的挑戰。
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綠電實務狀況多 堅不調整拖八年
蔡英文任內留下不少缺電危機相關的難題，其中，賴清德要解的第一道題，恐怕就是綠電。蔡政府大力推動「以綠代核」，打算藉由發展綠電建設、逐年增加再生能源，作為填補廢核後產生供電缺口的替代方案，因此對外拉高再生能源占比，宣稱要在2025年達到綠電占總發電量20％的目標。
不過，綠電發展截至去年，發電量占比仍低於10％，對照原先目標已嚴重落後，政府也因此一再改口達成時間，目前已延後約一年；至於再生能源開發進度如此緩慢的原因，主要是當初未考量到如太陽光電對土地面積的高需求，導致山坡地樹木遭砍伐，或者建於澎湖的風力發電廠有後續輸電等問題。
其他能源的開發過程也是如此，以發電量最多的高雄、台中為例，需要較大的港口與天然氣接收站，才能進行燃氣發電，然而，這些相關建設推動過程中，都伴隨爭議，導致預計完工時程不斷延後。
這些障礙蔡政府並非狀況外，但對外彷彿只是遭遇短期瓶頸，未第一時間調整綠電占比目標，即便最後確定短期難以達標，任期也即將屆滿，徒留給下一任總統接招。
走過蔡政府八年，能源政策一直是各界關注、思辨議題，即便不撕「非核標籤」，賴清德或可順著過去不同專家學者的多次建言，重新思考更務實的方向，比方修訂《核管法》，使核電延役有「法」可循，順勢支持穩健減核；隨著朝野的認知差異縮小，後續跨部會的修法與執行也可望加速，如此才有助台灣經濟成長與能源發展。
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學術理論當道 減碳政策淪空談
除了面對供電方面的困難，蔡政府的能源政策也留下另一難題，就是2050年淨零碳排的可行性；就在蔡英文卸任前一個月，前中研院長李遠哲直接批評：「政府講的話很多都在騙人，2050年要達到淨零碳排目標，這是不可能。」
李遠哲曾是蔡英文聘請的總統府資政，過去數度批評蔡政府的淨零碳排政策，後因蔡英文一句「2024後不是我的事」令他感到失望，也未獲續聘；賴清德上任後，邀請李遠哲擔任氣候變遷對策委員會顧問，也為接下來的淨零碳排政策改革埋下伏筆。
根據最新氣候變遷績效指標數據，台灣在世界各國的排名屬於後段班，近兩年全是倒數第七名。減碳的實際作為，尚需各方配合才有助推動，不過蔡政府在國際間紛紛提出碳稅機制的情況下，卻宣布企業排碳需要付費的概念，更直接點名高碳排企業，告知未來將收取碳費。
也因為蔡政府採取與國際市場「收取碳稅」背道而馳的「開徵碳費」，被企業視為成本之一，偏偏費率公布時間一再延宕，至今仍無結果，成了許多企業經營上的最大不可控風險之一，搞得人心惶惶，這也導致企業觀望。
然而，企業觀望實屬不智，因為包含建材產業在內，若不及早因應，依照現行制度，一旦明年碳費開徵，國內企業也會因為生產成本增加，影響到後續產品的利潤或價格；尤其隨著環保意識逐漸高漲，減碳腳步一旦加快，國內企業的減碳成本越墊越高，屆時恐怕不利國際競爭，甚至落入被供應鏈淘汰的窘境。
「台灣減碳進度停滯，主因是當時制定政策的智庫多以學術理論出發，並未考量企業經營風險，思考解決方法，導致政策與實務偏離。」禾豐碳中和總監薛新祐指出，政府應設法協助企業，在減碳的同時還能夠降低成本，甚至因此獲利。
眼下，賴清德最大課題，是如何調整減碳政策，加速與國際接軌，比方若能完善碳排資料庫，對內或可試算相對可行的碳定價，對外也符合碳關稅標準，輔以大力向企業宣導正確減碳觀念，避免企業主以錯誤思維看待碳權，導致碳權造假，淪為漂綠等情況發生。
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【 住展雜誌 】授權轉載，原文出處【 新政府百日 蔡英文留給賴清德的10顆炸彈 】