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「囤房稅」是完全錯誤的方向! 不動產開發專家說話了

觀傳媒/ 2021.11.29 21:45

(嘉義新聞)【記者 惲 朋 /嘉義報導】嘉義市不動產開發商業同業公會榮譽理事長呂冠衡表示,最近因為土地成本大漲,營造成本也大漲,稅負成本也提高等等因素造成了房價高漲,其追根究底的原因加上還有護國神山台積電坐落在台南及高雄兩地,讓南部地區的土地成本大漲,又因為缺工缺料因素也推升了營造成本的大漲,在這兩項占了房屋總成本高達七成以上的成本大漲之後,房價當然因為成本提高而轉嫁,推升了這一波房價的上漲,所以主要的根源在「成本上漲」的因素,而非推一個簡單的「囤房稅」就可以抑制房價的上漲!因此,近期央行的幾波信用管制政策也是方向錯誤的無效政策!打不了房價上漲,卻讓真正想買房居住的人因此遭受到波及,更無奈!這種頭痛醫頭,腳痛醫腳的民粹式政策思惟,根本是完全錯誤的方向!

呂冠衡榮譽理事長指出,各政黨為了推「囤房稅」,爭曝光、求聲量,紛紛漫天加碼喊價,似乎以為推動「囤房稅」就可以抑制房價的上漲!實在可笑!「課稅」是剝奪人民財產權的一種手段,憲法第十五條明文規定:關於人民財產權應予保障,旨在確保個人依財產之存續狀態行使其自由使用、收益及處分之權能,免於遭受公權力或他人之法律行為而受侵害。稅制之重大變革,關乎人民財產權受侵害之保障,又豈能任由各政黨間為求政治利益,迎合民粹,政治操作,漫天喊價呢?殊不知錯誤的政策,會比貪污更嚴重嗎!在立法院財政委員會11月3日再度協商「囤房稅2.0」的修法時,財政部長蘇建榮部長就表示,囤房稅並非解決高房價的萬靈丹!因此,我們希望握有權力的人切勿短線操作,宜應三思而再行啊!

呂理事長認為,政治的操作,媒體的報導,讓很多人誤以為囤房稅2.0的實施,就可以抑制房價高漲並大幅提高囤房客的持有成本,使之有助於釋出空屋並平抑房價,實現居住正義。但事實並非如此,這只是關在象牙塔裡自我滿足的夢幻想法而已,事實是稅金的增加,持有的房東藉機調高房租而轉嫁稅負給房客負擔,持有房屋所有權人延緩出售時機,五年後因為土地成本上漲,營造成本上漲,稅負的持續提高,管銷加重等四大因素,致使所有上漲及調高的成本,直接轉嫁到房價給下一個買方負擔而已,因此,真正的根源是1.土地成本上漲,2.營造成本增加,3.稅負持續提高,4.管銷加重等四大主因,造成房價將一直被推升,使得百姓一再的望屋興嘆!這根本不是建築產業炒作出來的!建築產業只是代罪的羔羊而已。我們從房地合一稅的實例來看,當時政府及民間團體,名嘴,政客等假藉實現居住正義之名,大肆宣傳要抑制高房價,應該實施房地合一稅,甚至於加碼到2.0,所以很快速的在立法院三讀通過並施行,可是自從房地合一稅105年實施以來,房價有下跌嗎?事實上是沒有,反而因為稅負的提高,實質轉嫁為成本,墊高了房價再上漲的動能,因此,可以推論政府假藉居住正義之名,實質是在施行課稅之實,五年半下來共課稅26萬多件,稅收共407億多元,過去五年半的平均每件稅額為15.5萬元。新制實施以來共申報12萬多件,稅收28億多元,平均每件稅額為23.7萬元,是過去五年半的1.53倍,這代表房價上漲的元兇之一是因為政策的錯誤,形成了成本轉嫁效應,使得房價持續推升上漲所致。

呂冠衡榮譽理事長指出,為免波及無辜,特提出如下具體之觀點與建議,期盼當政者能夠惠予重視,在制定政策時要注意增加排除條款,以免政策施行後,效益不大卻影響到很多人的權益及正常的產業經濟行為:

一:建築業興建房子「是投資生產加工者」的角色,其待售之房屋是商品不是囤房,自不應納入「囤房稅」課徵對象。建議應增訂房屋稅條例:第15條第十二項:私有房屋有下列情形之一者,免徵房屋稅:十二、「個人或營業人以自有土地興建或他人合作興建完成後第一次移轉及銷貨買回者。」其主張理由如下:

    1.個人與營業人或營業人自行所進行之投資興建房屋確實是「正當的經濟生產行為」,應予以保障。個人或營業人提供土地做為「原料」,進行投資生產、興建房屋,規劃、設計、施工、完成成品,確實是經過「加工」,所生產製造出來的產品,是真正的「生產者」而非「投機型的持有」,皆屬於正常的「經濟生產行為」,因此,政策訂定時不應該無辜遭受到波及,始可符合真正的公平正義。

    2.另外在第一次移轉前是完全從無到有,整體過程的「加工生產」行為,絕非因投機炒作持有,真正可能的投機持有會是在買賣時的第二次以後移轉時,因為僅是單純的「物權移轉」才可能有投機行為,故第一次移轉確實應納入免徵範圍,是為合理。這與汽車公司生產汽車;家電公司生產電視、冷氣;電腦公司生產電腦等等之商品存貨未售相同,在商品未出售前一律免課徵貨物稅一樣。

二、囤房稅應以「財富淨額」課稅才合理。其主張理由如下: 

    1.貿然提高房屋稅是否會殃及無辜?舉例來說,實務上包含繼承祖厝,與多人共有持分,及贈與擁有等等非自願因素,認定上也算擁有一棟房屋,還有些特殊情形可能也會被歸類為「囤房戶」,這實在不合理!因為這些因繼承或贈與或信託等等因素形成的房屋怎能算是囤房?再者課徵「囤房稅」將會造成成本轉嫁,房租上漲壓力,造成無辜百姓變相需負擔的成本增加!

2.「囤房稅」的課徵屬於財產稅,而財產稅之特性有如下:

〈1〉. 財產稅多為對「不動產」課徵,其主要稅目有房屋稅、地價稅、遺產及贈與稅等。〈2〉.財產稅屬於地方稅。〈3〉.財產稅是對存量課稅,在特定時間點所累積之總量,稱之為「存量」。而財產稅乃對於個人所累積之資產總價值課稅,具有存量特性,而不同於所得之「流量」特性。課徵財產稅的理由乃基於量能原則:擁有財產者多半為富者,且財產愈多者,負擔租稅之能力愈強,符合「量能課稅」原則,實現量能課徵。但相對的,有主張反對財產稅課徵的理由主要是:〈1〉.財產稅是粗劣的課稅指標,若將財富視為「量能原則」的課稅指標,應以「財富淨額」為宜,即資產扣除負債、損失後之淨額,亦即「淨財富」課稅才是公平。譬如價值1,000萬的房屋,貸款了800萬元,房屋稅應該只能是對200萬「淨財富」的價值課稅,不應是對1000萬課稅。囤房稅也是,應以「財富淨額」課稅才合理。

〈2〉.將財富視為「受益原則」的課稅指標,未能反應享受之利益實況。例如:擁有房屋價值比別人高兩倍的個人,其所享受來自政府部門所提供的服務與權益,並不見得也比別人多兩倍,故財產稅實乃粗劣之課稅指標。〈3〉.財產估價不公平,課稅基準不合理,因為土地、房屋的估價與市價之間無法面面俱到、完全精確,難免有價差或時間落差,課稅基準將形成不公平現象,也常引起稽徵人員與納稅人雙方之爭議。另外,年長者之財產,係累積多年所得而成,但所得能力卻因已退休而大幅下降,如果粗劣貿然的進行課稅,如此有可能因沒有足夠的現金供繳稅,而被迫出賣家產,造成因政策因素迫使人民有不得不處分財產之爭議。

〈4〉.把財產稅視為是對土地及建物課徵之「特產稅」或「貨物稅」,將導致成本增加,形成轉嫁效應,造成房地價格上漲,因為地主之稅後收入減少,成本逐年增加,不得已之下租稅只好向後轉嫁,畢竟所有稅負是由土地所有權人負擔,土地自然因成本增加而上漲。接著同時對房屋課稅時,將使資產之價格上漲,稅負會全部或部分轉嫁給消費者負擔,而使得房屋價格上漲。最可憐的是低所得家庭,沒有受惠,反而受害更買不起!對房屋的消費(如租金)在所有家庭支出預算所占的比例甚高;而高所得家庭對房屋的消費比例則偏低,貿然加徵必將波及無辜,助漲房價上揚。

三、財產稅在理論與實務上,存在許多引起爭議的缺點,如稅負分配不均、估價不明確,課稅指標不明,甚或認為其為累退稅等,所以我們主張課徵財產稅應為「淨財富稅」:所謂淨財富稅,係指對納稅義務人的資產減去負債、借款、損失後,對財富淨額課稅之制度。其目的為抵銷納稅義務人資產、負債或損失,以衡量出納稅人真正的償付能力,始符合公平正義。

四、如果要制定房屋稅差別稅率,適用稅率及戶數等,應將公有房屋供住家使用、繼承房屋仍有家人在居住者、勞工宿舍,以及異地上班居住房屋、直系親屬居住房屋、建商營建生產的待銷房屋在銷售期間中給予排除適用,實為公平合理。

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