朱志成／萬寶週刊社長
我曾在2018年8月1295期週刊點出，川普出身房地產，又曾經破產過，所以他看到中國地產業的過度槓桿，這就是經濟的要害，川普認為打貿易戰會引發中國地產崩盤。經過一年再看，「史上最大泡沫」的中國房地產市場，已出現大崩盤危機！根據中國人民法院公告，上半年有超過270家中小型房企破產，去年秋季萬科(000002.SZ)開會，以「活下去」為主題，可見大型房企壓力，至今負債比例仍高達85.3%，打折出清房產的行動越來越多，殺價越來越兇了！
大陸打房 地產業開始大淘汰
7/30中共中央政治局開會定調，確定延續房市調控，堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」，次日A股房地產類股大跌，市值蒸發將近550億人民幣， 今年實施收緊房地產資金政策超過15次，光是上半年，全中國房地產調控次數達251次，與去年同比增加31%，政府擺明了用力打房。
今年中國房企地產債到期超過4000億，如果金流斷了鏈，破產的骨牌效應難以避免。地產商至2018年底約9.6萬家，前重慶市長、前中共人大財經委副主委黃奇帆日前指出，未來10幾年中國地產公司有三分之二以上會被淘汰，聽起來毛骨悚然。
去年中國52家大型指標性建商的資產負債率升高，其中有半數資產負債率超過80%警戒線，47家房企的資產負債率超過70%。統計2018年以來有息負債規模總計超過5兆，較2017年增長19.2%。
中國恆大、碧桂園、保利、萬科等17家房企，在2018年的負債均超過千億人民幣。負債居首的是中國恆大(3333.HK)今年負債跳升到1.57兆人民幣，碧桂園、萬科負債也都超過1兆人民幣，參閱附表這些大型地產掛牌公司，這的確是非常危險的財務狀況。
2017到2019年是大陸建商發行「美元債」的高峰期，這3年人民幣兌美元匯率的平均值約在6.5左右，現在貶破7.1，創11年新低，建商又有匯兌的損失。中國恒大以約174億美元的存量海外債居首，其他還包含碧桂園、融創中國、綠地等，各家存量規模分別為67、56、46億美元。
中國地產商在2010年只發行了89億美元的債券，但目前離岸高收益債券規模已達1140億美元中國地產的債券利息比美國垃圾債券的6％及歐洲的3.1％高出許多，因此吸引了各國的投資人。中國地產商泰禾集團(Tahoe Group)在今年6月發行了3年期的4億美元債券利率16％，是今年在亞洲發行的美元計價債券中的最高收益率，高風險的產業，當然以高利息才能吸引大金主。
8/20中國恒大集團旗下各大區域子公司推出全面促銷活動，折扣力度遠超過往年，最低打6折，外傳許家印總裁四處找外資金主借錢，負債為全國地產負債第一大戶。之前本刊1288期介紹恆大入主了賈躍亭玩不動的FF電動車，樂視早就被賈躍亭過度擴張玩垮了，恆大投入燒錢的電動車，但自己本業的房地產壓力更大，大陸地產商越大的越危險，如果垮了就是連鎖反應。
中國萬科、萬達集團也推出全面降價，碧桂園更裁員求生。恒大跳樓大拍賣，引發房地產全面割喉戰。中國內部已準備，和川普的貿易戰長期抗爭，但是人民幣貶，資金外流，中方現在用收官員護照，限制資金外流的怪招多，這些對中國房市更不利。
港人來台置產 台灣房市越來越熱
相對大陸房市的泡沫化，台灣房市則好多了，7月銀行房貸比6月暴增560億，罕見大量，房貸年增5.6%，是八年以來新高。7月份五大銀行(台銀、土地銀行、合作金庫、第一銀行與華南銀行)，新承做房貸為637億，為2016年1月房地合一課稅，這三年半以來的最大，7月六都買賣移轉棟數月增二成，年增16.7%，顯示房市交易熱絡，當然因為趕在鬼月之前交屋，也是7月房貸爆量主因之一，景氣已加溫了，去年六都選後，我第一個說高雄房地產復甦，當時也分析多家高雄在地建商，去年底就有振奮的銷售數字，今年更擴大到全台，當然明年1/11總統立委大選結果，更將衝擊台灣房地產的景氣起伏。
五大銀行合計房貸市占率約四成，新增房貸金額與利率，被市場視為房市景氣風向球，7月新增房貸利率連2個月下滑到1.619%，7個月低點。2015年12月，五大銀行新增房貸飆上863.7億，創歷史新高，主要是房地合一課稅將於2016年1月上路，市場湧現一波「最後上車潮」，今年前七月，六都合計買賣移轉棟數13.3萬棟，為五年同期的高點，房市溫和成長，且都以自住買盤為主，以6月房貸餘額計算，自住占比高達87.5%，參考附表台股的建商股負債比例，冠德(2520)、皇翔(2545)、興富發(2542)略高，在75%上下，大多50∼60%，像尹衍樑的潤泰新(9945)負債比才只有46.1%，拿來和大陸房企相比，也可以說「財務體質」好太多了。
2018年外國人取得國內「建物面積」第一名就是香港籍，去年一共取得約1.6萬坪的建物面積，也就是說外國人在台購置不動產中，以香港人最為積極。據移民署規定，港籍人士在台灣「投資移民」僅需600萬元，相對於加拿大要950萬港元、新加坡要1,450萬港元、英國要2,000萬港元等投資移民條件，台灣最寬鬆，且通過審查即可獲得台灣居留證，只要符合一年出境不超過30天，或連續兩年、每年在台住滿270天資格，就能申請入籍台灣。由於香港房價居高不下，加上今年局勢動盪不安，讓中產階級開始有海外置產的想法，香港富豪在台置產更早，許多台北豪宅都有港資，黎智英更是早期來台投資買房的指標人物。對比之下，台灣房地產市場比中國好多了！
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圖片來源：朱成志提供、Unsplash
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