私人房地產估值陷「鴕鳥心態」 REITs定價更符市場現實

美國房地產市場持續存在私有房地產估值與不動產投資信託基金（REITs）定價之間的顯著落差。根據全國不動產投資信託協會（Nareit）的分析，私人鑑價師對房地產的估值，普遍展現出所謂的「鴕鳥心態」（Ostrich Effect），即投資者在面對風險時，選擇假裝其不存在以避免面對的行為，導致其估值與市場實際情況脫節，而REITs則能更精準地反映市場。REITs是一種將不動產證券化，讓一般投資人也能參與房地產投資的工具。

分析指出，REITs的隱含資本化率（Capitalization Rate, 簡稱 Cap Rate），這是衡量房地產投資預期報酬率的指標，與私人鑑價的資本化率之間存在巨大差異。以2026年第二季的數據為例，辦公室不動產的兩者差異達到194個基點（bps），其中一個基點（bps）代表百分之零點零一。公寓、工業和零售物業的差異分別為172、117和46個基點，這些數據突顯了市場與鑑價估值之間在各物業類型上的顯著脫節。

全國不動產投資信託協會表示，私人鑑價的資本化率長期低於，甚至與美國10年期公債殖利率相當，這在目前資本市場條件下難以合理化。這意味著這些估值未能反映當前的市場狀況，特別是在利率上揚的環境中。

若私人房地產的鑑價資本化率調整至REITs的隱含資本化率水準，估計辦公室和公寓物業將面臨逾25%的資產價值下修；工業物業需下修逾20%；而零售物業則預計下修不到10%。雖然這些資產價值下修對私人房地產的吸引力可能造成壓力，但卻會相對提升REITs的吸引力，因為REITs的定價能更準確地反映當前經濟與金融市場的真實情況。因此，儘管時機仍不確定，未來私人房地產市場恐將面臨實質的資產價值下調。

【提醒您】

不動產投資需審慎評估個人財務狀況，本文僅供參考，不構成投資建議