房地合一稅別讓「租稅正義」變成「制度勒索」！

（台北市第二地政士公會理事長林瑞明專欄）

政府開徵房地合一稅的政策初衷，旨在打擊短期炒作、健全不動產市場，落實居住與租稅正義。然而，一項以「抑制炒房」為名立法的良法善意，若在執行層面缺乏彈性與衡平機制，極易於實務操作中異化為懲罰無辜民眾的「租稅勒索」，完全偏離了當初立法旨意。

以近年實務上屢引發爭議的案例來看：父親以1,200萬元購屋，一年後因故以「原價」簽約售出，並無任何炒作獲利。不料，在完成過戶登記前父親不幸驟逝，法律責任轉由繼承人承受。繼承人基於契約義務履行賣方條款，本屬天經地義；然而，稅捐稽徵機關卻因「繼承發生」，強制將取得成本從原本實價登錄的1,200萬元，遽降為房屋及土地公告現值的400萬元。

如此一來，在完全「零獲利」的前提下，繼承人竟被虛擬出高達800萬元的「應稅所得」，並依持有未滿兩年之45%最高稅率，課徵高達360萬元的房地合一稅。此等課稅邏輯簡直荒謬至極-民眾既無炒房之實，亦無獲利之果，卻僅因「不可抗力」的親人離世與過戶時差，慘遭課予重稅。這不僅嚴重剝奪民眾合法資產，更落入「因不幸事件而遭處罰」的倫理困境。

一個成熟健全的法治國家與負責任的政府，施政與課稅必須以民眾權益與實質課稅原則為依歸：

•貫徹實質課稅原則：房地合一稅應回歸「有獲利才課稅」的核心本質。當繼承人僅係履行被繼承人生前已簽訂且確定價格之買賣契約時，應准予採用被繼承人實際購屋成本（1,200萬元）作為計算基礎，而非僵化地適用公告現值。

•建立不可抗力排除條款：針對契約履行期間因親人過戶前驟逝等特殊非自願性情事，法規應給予合理的彈性認定與免稅或專案認定空間，避免防衛性稅法淪為傷及無辜的法治漏洞。

租稅的正當性建立在公平與合理之上。房地合一稅應是遏止投機炒作的防線，絕不該成為民眾遭逢喪親之痛後，還得面臨官僚制度剝削的噩夢。政府主管機關切莫對實務死角視而不見，唯有盡速針對類似爭議修法補漏、解套，方能還稅於理，重塑民眾對政府與法治的信任。

（撰文者為執業三十年地政士、現任台北市第二地政士公會理事長）

（本專欄言論非代表本報立場）