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全球總經直直落 台灣房市皮緊繃

網路地產王/ 2015.08.20 00:00
網路地產王/綜合報導】最近的新聞總是令人窒息,從中國經濟衰退、出口大減、陸股大跌開始,緊跟著是亞洲貨幣的競相貶值,通縮壓力浮現,加上油價持續下跌及全球原物料價格暴跌,全球經濟陷入一片烏雲罩頂。

國內經濟當然也是烏雲密布,今年原本預估經濟成長率可達3%,第一季尚且達到3.37%,第二季卻僅剩0.64%,今年全年GDP預估值下修到1.54%,連保2都無法達成,台股跟著應聲倒地,大盤指數下跌到近8個月新低,一片慘淡。

台灣房價水準已經亞洲各大都市同一水平,相對房價偏高,導致台灣房市對於國際經濟變動的抵抗力很弱,面對這一波國際性經濟衝擊,台灣房市要有更多的準備。

這個節骨眼發生全球經濟風暴,還真是沉重,台灣外患之外內憂不斷,以公平正義為號召的稅改制度不斷,促使國內資金陸續外移,房地產的投資買盤大量轉向海外,亞洲貨幣大貶,資產淨損增加,更是無力回台救市,房市現況「價高量低」的下一步會是甚麼,各界都繃緊神經在看。

網路地產王表示,在這個內外相煎的時刻,外部環境我們是無法掌控的,政府只求能釋出一些政策,保護本國企業與產業,將影響降到最低。這可能也是日前央行彭總裁放寬部分區域選擇性信用管制的原因,畢竟目前的台灣經濟體脆弱,應該是要降低資產價值波動,如果此時房價出現崩盤性下跌,股房同時重挫,金融業恐怕是難以承受的,更沒有理由犧牲金融業來達到房價下跌的目的。

其實這次放寬的區域範圍並不大,新北市僅有八里及鶯歌,桃園市全區,以及豪宅、法人購置住宅及第三戶房貸的最高成數,由五成提高至六成。以區域來看,新北市八里及鶯歌的案量不大,加上桃園市全區,待售的預售屋及新成屋的總戶數,不過只有8,800戶,要說這樣便會"延遲房價下跌力道與時間",未免有些牽強,畢竟這些區域都早就不是熱區,而是"奄奄一息"區,放寬不過是讓市場留一口氣,一路打到死,屆時想救都沒得好救。

以建物買賣移轉棟數為例,今年1至7月與去年同期相比,新北市八里、鶯歌年減62.46%與8.53%,桃園市桃園、蘆竹與龜山等區年減31%~47%,中壢區年減逾8%。數據顯示這些放寬區域的市場現況都很冷清,不動產周邊相關的產業,像是印刷、廣告外牆、小型代銷公司等等,都已經出現倒閉現象,這些都是警訊。

豪宅就更不用說了,今年實價登錄上總價超過億元的戶數應該是寥寥可數,要說央行放寬一成的貸款額度,便是"鼓勵有錢人投資炒作",實在是有點偏離市況,殊不知豪宅買方及投資客早已遠走他鄉,匯損又造成套牢,資金移動的困難度大增,炒作的機率微乎其微。

根據網路地產王的調查,開放上述區域的選擇性信用管制以來,一線市場並沒有相對應的預期反應,市場還是冷颼颼,整個桃園地區,預售屋及新成屋市場,每周"平均"看屋組數大約只有5組。換句話說,有不少案場的周來人組數應該是小於5組的,市況根本沒有反應這項政策"利多"。

央行對房市鬆綁,政大地政系教授張金鶚認為,房價剛開始下跌,央行此舉,讓一般自住客更加望屋興嘆「令人憤怒」。 張金鶚分析,央行此時放鬆房市限貸,除對一般消費者不利,更增加金融機構風險,也將使得資金進入房市,排擠其他產業資金,對經濟的正常發展完全不利。同時也在聯合報的投書中指出,政府一手以房地合一在健全房市,另一手卻在破壞房市的兩面手法,令人失望。央行總裁彭淮南在接受媒體採訪時表示,房市成交量較過去熱絡時減少,這表示房市已趨向穩定,央行本就會定期檢討各項政策。至於下一步是否擴大放寬到蛋黃區?彭淮南還是那句老話「央行會定期檢討政策」。

桃園市全區,這是央行實施相關信用管措施五年以來首次鬆綁,有助於緩和低迷的房市景氣。

央行五年前啟動不動產選擇性信用管制,規定在特定地區裡,同一名下第二棟以上的房貸,貸款成數不得逾七成,且不得有寬限期;隨後在2010年底、2012年6月底、2014年6月底加碼管制內容,包括擴大房貸管制區域及降低貸款成數,並將豪宅、土地抵押借款與第三戶以上房貸納入管制。

這是目前台灣房地產業最嚴峻的考驗,「價高量低」一旦轉成「殺低取量」,如果這樣還缺乏接手的買盤,市場的壓力就會逐步升高了。未來一年對房地產業來說如履薄冰,建議保守為上、持盈保泰,降低負債比,以低姿態躲過這場風暴,才有機會雲開見月明。

■ 中國經濟降溫是源頭

從2008年金融海嘯之後,在美、日、歐洲央行全數投入巨額的QE,中國大陸也馬不停蹄增發人民幣,在這樣的大環境之下,世界經濟已經走到低成長、無通膨、高金融震盪的風暴邊緣。

近來油價續創新低紀錄,美國西德州原油(WTI)跌到每桶41.25美元,北海布侖特跌破49美元,整體下跌了六成,不管是硬商品或是軟商品都出現重大跌勢。

如果用糖價來代表軟商品,2007年糖價每磅36.08美分,現在跌到10.55美分,一下子掉了7成以上。用鎳價代表硬商品,從最高的每噸5萬1800美元跌到1萬560美元,跌了近8成。

假設2007年全球商品大漲,那是中國大陸做為世界工廠,造成的經濟過熱;如今商品大跌,也預告了全球經濟急凍,中國大陸經濟降溫。

如果把過去1年跟商品有關的報價掃瞄一下,美元指數過去1年上漲18.3%,但全球商品指數(CRB)下跌31.45%。跌最多的是鐵礦石41.09%,紐約油價跌55.5%,鎳跌43.26%,倫敦柴油跌45.28%,熱軋鋼卷跌30.56%,澳洲煤價下跌28.56%,紐西蘭牛奶跌25.89%。

這些都是油價下跌的後遺症,造成世界各國進出口值的全面衰退,中國需求減弱更使得巴西、澳洲等大宗物資出口國匯率大幅貶值。匯率大貶已經不單純是人民幣的問題,這個世界工廠及世界市場的大變動影響層面擴及全球,造成海外投資不動產的無預期性損失,日幣下跌50%、馬幣下跌超過3成,期待中的不動產增值尚未浮現,匯損就已經讓所有投資人烏雲罩頂了。

■ 政府無力對抗寒冬

面對這些國際的嚴峻考驗,台灣執政黨沒有積極的因應作為,讓台灣經濟走向惡化。今年原本預估經濟成長率可達3%,第一季尚且達到3.37%,第二季卻僅剩0.64%,今年全年GDP預估值下修到1.54%,連保2都無法達成,台股跟著應聲倒地。

一般來說,政府提振經濟成長率的方法有三種,一是增加出口,二是政府投資,三是提振消費。目前來看,出口衰退是已成定局,而且是各國都面臨相同的問題,短期內難以改善;政府投資更是難以期待,地方政府陸續傳出財務危機,無法發揮帶動作用,中央政府也是量入為出樽節開銷,公共投資除了中央的交通建設之外,其餘大都陷入停滯。

最後則是要仰賴民間消費了,這是台灣經濟內需的心臟,然而現在的現況是反其道而行,外部經濟不穩定性愈高,消費的意願就會愈低,逐步走向通貨緊縮,消費不振更是雪上加霜。

■ 選舉增添經濟變數

台灣明年的總統及立委大選,更是一大變數,執政黨的總統候選人未能獲得黨內認同、黨員對於候選人缺乏信心,使得內部出現分裂,出現空前的茫然,這是過去從未有過的現象,彷彿是一支腳踏出去之後,卻踩不到地,那種不踏實感瀰漫在國民黨中。

更弔詭的是,台灣的選舉制度製造了幾乎長達一年的空窗期,國家重大決策幾近停擺,陷入類似無政府的狀態,這樣就更難招架迅速多變的國際情勢了。

通常選舉日的前半年,選情會持續增溫,執政黨的焦點會放在助選上,對於國政的關心度及執行力都會降低,處在近似停頓的狀態。然而從選後的1月份到5月20日就職之間的時間,處於交接的尷尬期,新舊政府通常不會有做法,政府真空狀態令人憂心。

■ 房地產業應低調因應

房地產業面對最大的問題就是沒有「量」!買方等降價縮手不進場,投資資金又出現外流,成交量頻頻下滑。建設業沒有成交量,房子賣不出去,資金周轉壓力就會出現,一旦流動性壓力上升,金融業的風險就會升高,經濟結構的穩定性若是遭到破壞,狀況就會難以收拾了。

房仲業則是從2014年就沒有量,全年登記總件數僅有32萬5百多件,僅僅比2003年SARS年多出300件而已;今年上半年買賣移轉登記件數又只有14萬件,成交狀況也是不看好,房仲店數陸續下降中,許多老店都已經經營不下去,宣告併店或是收店。

房地產已經出現一片慘,明年無論是否出現政黨輪替,對於房地產的打房政策應該都還是會持續進行,畢竟整個社會氛圍已經走到追求「世代正義」的潮流,運用租稅手段打房的方向應該是不會變的。

管制房地產應該要全盤規畫,要顧及各層面可能的影響,各縣市的狀況不同,不適合用一條鞭的方式一路打到底,打房絕對不能打到死,不能將一時的、相對短暫的現象,用一種常態的規範加以控制,這樣是在扭曲市場性的正常發展,單單一個人的想法,就搞得數十兆的產業雞飛狗跳,於情於理都說不過去。

現下對房地產業最重要的,就是要保持實力先渡過這艱困的一年,降低負債比,建設業不要貿然推出新建案、房仲業則應該盡量壓低經營成本,降低財務槓桿,持盈保泰才是上策。

圖片改作自:cjc0327@flickr(https://goo.gl/ZALjpl)授權條款:CC BY-ND 2.0(https://goo.gl/vPXZ1W)【網路地產王 www.vrhouse.com.tw】

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