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香港新界東北計劃硬闖通過 新供給不斷糧方能壓抑房價蠢動

網路地產王/ 2014.07.02 00:00
網路地產王/綜合報導】◎文/梁惠燕進入六月,香港房市成交亦進入穩步回升的小陽春,港政府本應鬆了口氣,但卻為了長遠土地供給的問題相繼引發了深水埗海壇街居民以死威脅抗議市建局重建收樓,及民眾抗議政府執行新界東北發展計劃而面臨更龐大的挑戰,前者,因重建項目收樓過程遇阻,市區重建進度遲滯多年,因而造成市建局年度虧損23億港元(約89億元新台幣)的窘境,而後者被港政府視為未來土地供應大本營的新界東北,僅在立法院進行前期工程撥款階段,便已引起大批反對者衝擊示威,儘管此案最後在立法會硬闖通過,但已令這個已商議16年的發展大計蒙上陰影、前景堪虞。

■ 舊衛星市鎮發展已近飽和 新界東北24年前已進行評估

香港立法會財務委員會於六月初進行審議「新界東北發展區前期撥款申請」,當時數個反對新界東北發展計劃團體與憂心遭強制拆遷的新界村民到立法會外抗議,反對港政府將古洞北、粉嶺北和坪輋/打鼓嶺的農地劃為新界東北新發展區,作為住宅和商業發展,並且尚未經城規會審議就申請前期工程撥款,行動越見激烈,雖然之後財委會會議結束並未通過撥款,但於六月底立法會財委會第七度審議時,在爭議中通過此案,而民眾抗議行動及反對聲浪目前仍在持續發酵中。

其實這個計劃所引發的爭議、抗爭已經不是第一次了,香港政府在1950年開始發展衛星市鎮計劃,荃灣是當時的第一個衛星城市,接著到1970年至1990年間計劃開始擴大,陸續新增沙田、屯門、大埔、粉嶺/上水、元朗、青衣、將軍澳及東涌多個衛星市鎮,以紓緩市民住屋需求及居住密度過於集中市中心所帶來的問題。

但隨著香港居住人口增加快速,香港政府研究估計,至2030年香港人口將會達到840萬,2040年則將達到890萬,為了應付持續增長的人口,以及分散目前港島、九龍市區高密集的開發壓力,香港政府於1990年便開始研究鄰近羅湖及落馬洲通關口岸,香港最大農地區新界東北的發展潛力,此案於2007年以研究諮詢、交通網絡及能夠連接現有新市鎮三個因素為理由,建議發展古洞北、粉嶺北和坪輋/打鼓嶺三個區域,並於2008年將計劃正式立項,展開公眾諮詢。

首階段諮詢文件列明,政府的房屋政策是停建一般市井小民最需要的居屋(註1),另外為了避免興建屏風樓(註2),要求盡力減低密度,因此614公頃的土地規劃中只有21%是住宅用地,以低密度豪宅佔多數,提出興建提出53,000戶住宅單位,公共屋邨(註3)僅佔40%;再者,政府在諮詢文件中多次強調需要促進中港融合,以配合「與內地的跨境聯繫及往來會更趨頻繁」的目標,當時便已引發民眾嚴重的抨擊反對,質疑是為內地富人而開發的特定區域,且區內現多為農地及保育區,發展阻力重重。

在民怨壓力之下,2013年6月行政會議通過新界東北發展計劃最新修訂方案,方案一改原先採用傳統模式的發展方向,重新提及公私營合作模式,以換地的形式進行,並且增加古洞北及粉嶺北發展區的發展密度,提供房屋戶數數目上升至60,000個以上,公私營房屋比例亦調整至6比4,增加的主要為居屋單位。這次只是申請前期撥款便已出現阻礙,更遑論之後政府又要向立法會申請數百億港元來收地,顯見未來還有許多場硬仗要打,因此,政府原先規劃首批住宅最早將於2023年交屋,而兩個新發展區則預計於2031年全部落成的期望,恐怕又將面臨挑戰。

■ 換地複雜惹爭議 官商勾結、利益輸送讓計劃蒙上陰影

港府方面不斷強調,「新界東北新發展區規劃及工程研究」是為了市民住屋及經濟發展需求,經過3個階段公眾諮詢,未來將提供6萬多個住宅單位,容納逾17萬人,提供約3萬多個就業機會,這樣對香港長遠發展有利的規劃,但為什麼多年來不斷受到團體、市民大眾的質疑和反對呢?

多個關注團體及受影響村民要求政府撤回計劃,主要原因在於整個計劃佔地614公頃,收地約400公頃,但住宅用地只佔96公頃,提供約60,700個單位,而原本在計劃內後被剔除的現僅有2千位會員使用的粉嶺高爾夫球場用地,其佔地面積為170公頃,興建60,000以上個單位綽綽有餘,況且目前全港閒置官地也多達4,000公頃,如果能改為開發這些官地,或許就能讓上萬居民免除被迫逼遷、失去家園的痛苦。

而另一個爭議點在於,雖然發展計劃的大綱圖正按照《城市規劃條例》諮詢公眾,但城市規劃委員會並未審議,政府便偷步向立法會財委會申請撥款,而有權決定是否撥款的立法會財委會,其中多名議員的公司都擁有東北土地,涉及利益衝突卻不避嫌,不免讓人心生懷疑;另外,東北計劃中規定擁有4,000平方米土地的地主就可申請換地發展,且政府將用1,200億港元(約4,644億元新台幣)來發展計劃,其中,基礎建設410億港元(約1,586.7億元新台幣),另外300億港元(約1,161億元新台幣)用作土地賠償,但只有大型地產發展商或坐擁大幅土地的原居民才能擁有這麼大的土地,這樣做等同讓地產商將早期賤價囤積所得的農地直接開發,且政府用公帑建置基礎建設,也有變相補貼地產商發展的嫌疑。從近年來灣仔利東街重建、深水埗重建到因興建高鐵引起菜園村遷村居民的抗爭,香港市民自我保護意識越來越高漲,認為城市規劃制度必須更民主,城市空間才不易被富人壟斷,長久以來對政府偏幫地產商所累積的怨氣,在新界東北新發展區計劃一案中一觸即發。

■ 中小型住宅需求強勁 供不應求 房價長期易漲難跌

儘管香港政府努力在長遠土地供應上尋求解決之道,目前仍是阻礙重重,但市場對於住宅需求仍是有增無減。除了在公營房屋部份,至去年十二月底止,已有超過24萬人正在輪候公屋之外,另外根據差餉物業估價署「香港物業報告二0一四」資料顯示,去年香港整體住宅空置量近46,600戶,較2012年下跌3%,而同期內私人住宅總存量達1,123,600戶,空置率為4.1%,創1997年後新低,也低於長期以來的平均水準。其中,值得注意的是,目前由自住客主導的中小型住宅(實用面積約30坪以下)市場,其空置率更來到歷史新低,只有3.7%,反映出房屋供不應求情況將越趨嚴重。

香港政府早前便提出每年增加新供給量20,000戶的目標,但始終未能達標,近年平均每年新增供應量大約只有18,000戶,在需求長期高於供給的情況下,房價因此不斷上升。儘管辣招讓市場交易短暫凍結,但自從五月中開始放寬雙倍印花稅,加上歐洲央行及內地調低利率等利多因素下,二手交投及樓價又出現急彈的情況,以低總價住宅率先帶頭反彈,根據中原城市領先指數顯示,六月八日當週指數較前週上升0.73%,指數亦創27週以來新高,使得香港政府不得不再次繃緊神經面對這個房價警訊。

香港政府也明白,要長遠解決香港高房價的問題,不可能只靠辣招,這僅是短期抑制投機、投資及過多外來需求讓房價不正常飆升的非常手段,若要治本,仍要從增加土地供給下手,否則不開發新土地又要房價穩定根本就是緣木求魚,因此,認為發展其他新市鎮為其必要途徑,而新界東北便是其中一項,但不論是新界東北計劃,或是更遠期的東大嶼山填海補地、自然保育區開發案,除了民眾對於官、商間利益輸送不良印象引發反對之外,開發所在地則會引起保育團體的抗議,增強社會的反對音量,面對如此局面,政府未來在增加住宅供應上難度勢必大增,進退兩難,強制執行也許能為房價高漲問題帶來解套方式,但因此而加深政府與人民之間的對立衝突,看來也是無可避免的事。

(註1)居屋: 居者有其屋計劃是香港的公共房屋計劃之一,由香港房屋委員會興建公營房屋並以廉價售予低收入市民,此計劃興建的房屋稱為居者有其屋屋苑,通稱居屋。(註2)屏風樓:是指在人口密集的城市中,數幢連在一起的建築物,形狀如屏風而得名,密集的建築物阻擋光線及令風速減慢而產生負面效應。(註3)公共屋邨:公共屋邨(簡稱公屋)是香港公共房屋最常見的類別,由政府或志願團體興建,出租予低收入居民。

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