新北重劃區「預售、成屋價差」大揭密！
上報/陳金萍副理 永慶房屋研展中心
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近年新北市重劃區持續成為建商推案及購屋族關注的焦點，隨著交通建設、公共設施與生活機能逐步發展，各區房價也呈現不同走勢。對購屋族而言，除了地段與建設，預售屋與成屋之間的價差，更直接決定同樣預算能買到多少空間，也成為民眾購屋時的重要考量。
從近一年新北市十大重劃區預售屋與成屋大樓平均單價來看，三重區的仁義重劃區每坪價差19.4萬元居冠，以30坪住宅換算，總價差近600萬元。鶯歌區的鳳鳴重劃區則以33.9%的價差幅度排名第一。
仁義重劃區以住宅規劃為主，區域範圍相對集中，且具備中山高速公路及重陽大橋等交通優勢，周邊也有仁義街、五華街等商圈支撐日常生活需求，對希望兼顧台北通勤與居住空間的買方，具有一定吸引力。。由於區域生活機能相對成熟，加上部分成屋大樓屋齡較高，與新推預售案在建築規劃及產品規格上有所差異，使兩者平均單價有明顯落差。
鳳鳴重劃區則是預售屋與成屋大樓價差幅度最大的區域。該重劃區具備鳳鳴車站及三鶯線等交通建設，相較雙北部分重劃區，房價仍相對親民，吸引不少首購及自住族群關注。隨著區域開發及交通建設逐步成熟，市場對未來交通便利性與生活機能的期待，也可能提前先反映在預售屋價格上，進而拉大與既有成屋大樓的價差。
然而，預售屋價格反映的是未來發展潛力，仍須視建設進度及實際生活機能而定。對鳳鳴重劃區的購屋族而言，除了須關注交通利多，也應評估住宅至車站的實際距離、通勤時間，以及周邊商圈、學校與公共設施的成熟程度。
相較之下，塭仔圳與江翠北側重劃區價差相對有限，價差幅度僅約在一成上下。江翠北側重劃區每坪價差6.9萬元，價差幅度10.1%。該重劃區近板橋舊市區，具備水岸景觀、新街廓及公園綠地等居住優勢，部分區域也可串聯江子翠、新埔生活圈，銜接捷運板南線，生活與通勤條件逐步成熟。值得注意的是，近一年預售交易主要集中於A、B區，部分區塊距離新埔站、新板特區較遠，與D至F區有所差異，以及區內新成屋交易活絡，使整體預售與成屋大樓的價差有限。
至於塭仔圳重劃區，也是預售與成屋大樓價差較小的區域。該重劃區橫跨新莊、泰山，屬於新北大型開發重劃區，周邊鄰近新莊副都心、輔大商圈及機場捷運等交通與生活機能，區內道路、公園及學校等公共建設也持續推進。不過，由於區域範圍很大，不同區塊的建設進度、交通條件及生活機能仍有不小的差異，因此，預售屋尚未明顯溢價，近一年與成屋大樓價差僅6.4萬元最低，價差仍有限。
整體而言，新北各重劃區的預售屋價格仍在相對高檔，不少重劃區的發展也逐步到位，若能善用預售屋與成屋大樓的價格差距，在同一重劃區內尋找更符合自身需求的產品，在同樣的購屋預算下，成屋大樓相對更實惠，購買坪數可以比預售屋多出不少，換取到更大的居住空間及相對舒適的生活品質。
近一年新北市十大重劃區預售屋與成屋大樓價差
實價登錄預售屋和買賣資料、永慶房產集團研究發展中心彙整。(永慶房產集團提供)
註：實價登錄資料自2025年7月至2026年6月。
註：實價登錄資料自2025年7月至2026年6月。
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