預售、成屋價差擴大！同樣1500萬元 雙北購屋空間最多差13坪
上報/郭昭君
1 天前
雙北房價持續維持高位，預售屋與成屋大樓之間的價格落差也日益顯著。若以 1500 萬元的固定購屋預算推算，在部分熱門行政區中，預售屋與成屋大樓可取得的實際居住空間，差距竟然超過 10 坪以上。
近一年實價登錄資料顯示，台北市與新北市各主要行政區的預售屋平均單價均高於成屋大樓，預售單價較成屋高出 29% 至 88% 不等。對於預算已經固定的首購族與自住小家庭而言，這樣的價格差距不僅僅是每坪單價高低的問題，更直接決定了未來能買到的房屋大小與格局配置。隨著營建成本與土地價格持續走高，預售屋單價居高不下，使得成屋在相同總價下能換取更大居住空間的「生活升級」優勢愈發凸顯。
近一年實價登錄資料顯示，台北市與新北市各主要行政區的預售屋平均單價均高於成屋大樓，預售單價較成屋高出 29% 至 88% 不等。對於預算已經固定的首購族與自住小家庭而言，這樣的價格差距不僅僅是每坪單價高低的問題，更直接決定了未來能買到的房屋大小與格局配置。隨著營建成本與土地價格持續走高，預售屋單價居高不下，使得成屋在相同總價下能換取更大居住空間的「生活升級」優勢愈發凸顯。
預售付款優勢縮小 成屋空間優勢浮現
預售屋與成屋大樓出現顯著價差，除了反映市場供需變化外，也與產品條件及付款方式密切相關。分析指出，全台近年房市整體呈現上漲趨勢，但預售屋的漲幅明顯高於成屋大樓，兩者每坪價差已從過去的數萬元擴大至十多萬元。
預售屋過去憑藉低首付、工程款分期支付等特性，能有效分散購屋初期的資金壓力，對於現金準備較少但擁有穩定收入的買方具有相當吸引力。然而，隨著市場環境改變與授信策略調整，預售屋原本具備的付款優勢正在逐步縮減，成屋市場物件選擇較為多元，，反而更容易找到符合預算的物件。
在房貸政策與整體房價處於高檔的背景下，購屋族對「總價換算坪數」的計算變得更加精細。市場數據顯示，成屋市場的看屋需求與帶看量呈現穩健趨勢。永慶房屋研展中心副理陳金萍分析，部分預售新案受限於土地與營建成本高企，為了控制市場總價帶，產品規劃多轉向小坪數；相對地，成屋大樓市場產品豐富多元，且整體公設比普遍較新建案親民，讓買方在相同預算下，有機會取得較大的室內使用空間與更高的空間調整彈性。
預售屋過去憑藉低首付、工程款分期支付等特性，能有效分散購屋初期的資金壓力，對於現金準備較少但擁有穩定收入的買方具有相當吸引力。然而，隨著市場環境改變與授信策略調整，預售屋原本具備的付款優勢正在逐步縮減，成屋市場物件選擇較為多元，，反而更容易找到符合預算的物件。
在房貸政策與整體房價處於高檔的背景下，購屋族對「總價換算坪數」的計算變得更加精細。市場數據顯示，成屋市場的看屋需求與帶看量呈現穩健趨勢。永慶房屋研展中心副理陳金萍分析，部分預售新案受限於土地與營建成本高企，為了控制市場總價帶，產品規劃多轉向小坪數；相對地，成屋大樓市場產品豐富多元，且整體公設比普遍較新建案親民，讓買方在相同預算下，有機會取得較大的室內使用空間與更高的空間調整彈性。
台北、北投換算坪數 1500萬成屋多逾11坪
從近一年交易資料來看，台北市12個行政區預售屋平均單價均高於成屋大樓，其中大安區每坪價差最大。預售屋平均每坪179.7萬元，成屋大樓107.4萬元，每坪相差72.3萬元，預售屋平均單價較成屋高67％。
中山區預售屋平均每坪147.3萬元，成屋84.3萬元，每坪相差63萬元，預售屋高出75％；松山區則為154.7萬元對89.8萬元，每坪價差64.9萬元，高出72％。北投區雖非預售單價最高的區域，卻是價差幅度最大的行政區，預售屋平均每坪117.2萬元、成屋62.4萬元，每坪相差54.8萬元，預售屋單價高出88％，接近一倍。
把價格換成坪數，差距更加具體。以1500萬元計算，北投區成屋大樓按平均單價推算約可買24坪，預售屋約12.8坪，可購坪數差距推估高達11.2坪。縱使在價差相對較小的士林區，成屋平均每坪72.5萬元、預售屋102.2萬元，1500萬元約可分別買20.7坪及14.7坪，差距也有約6坪。
新北1500萬 汐止成屋可多13坪
新北市的單價與空間落差同樣十分明顯。在 14 個主要行政區中，汐止區預售屋平均每坪 72.7 萬元，成屋大樓為 44.7 萬元，每坪相差 28 萬元，預售屋價格高出 63%，為新北市價差幅度最高的區域。以 1500 萬元總價換算，汐止成屋大樓推算約可買到 33.6 坪，預售屋則約 20.6 坪，可購坪數落差高達 13 坪。這段空間差距，可能直接影響買方能選擇的是緊湊型兩房，還是空間較為寬敞的三房格局。
新店區的落差亦不容小覷，預售屋平均每坪 81.9 萬元、成屋大樓 52.9 萬元，每坪價差 29 萬元（價差 55%）；1500 萬元預算下，按平均單價推算成屋可買 28.4 坪，預售屋為 18.3 坪，空間差距超過 10 坪。樹林區價差幅度相對較小，成屋平均每坪 38 萬元、預售屋 48.8 萬元（價差 29%），以 1500 萬元預算換算，推估成屋約可買 39.5 坪，預售屋為 30.7 坪，成屋仍較預售屋擁有約 8.8 坪的空間優勢。
1500萬元內 低總價成屋具高CP值
除了以平均單價推算可購坪數，永慶房產集團比較新北市熱門交易行政區中1500萬元以下預售屋與成屋的交易占比及平均坪數，也可看出相同總價下的空間差距。
永和區1500萬元內的成屋平均21.1坪，預售屋僅9.7坪，兩者差距達11.4坪；汐止區成屋平均坪數也比預售屋多10.4坪。這組數據是以實際成交總價在1500萬元內的住宅進行比較，與前述依行政區平均單價反推的「理論坪數」不同，但同樣呈現出成屋在相同預算下較能取得較大坪數的趨勢。
陳金萍指出，永和區緊鄰板橋、中和區，閒置土地稀缺、人口密度高，新推案多逐漸走向精緻小宅化，加上高公設比影響，導致預售屋室內空間逐漸縮小；反觀成屋市場不僅件數較多，也有許多公設比較低的成屋大樓或早期電梯大樓，讓首購族在同樣預算下，有機會從套房升級到2房、2＋1房，差距更加明顯。
汐止也有類似情況。受惠於南港、內湖科技業外溢效益，加上汐科發展，近年預售案單價攀升快速，建商為壓低總價吸引買方，因此縮小產品坪數；但在成屋市場中，許多成熟社區仍保有較大的格局，對重視生活品質的家庭而言，成屋提供了另一種選擇。
從交易占比來看，板橋、新莊、汐止等區1500萬元內的預售成交占比皆不到10％，顯示低總價新房在這些區域的選擇已相當有限。永和區低總價預售屋占比甚至不足1％，反映想在核心地段以1500萬元內買到平價新房，難度相當高。
相比之下，淡水區表現較為特殊，無論預售或成屋，1500萬元內產品占比皆超過7成，且坪數差異僅0.2坪。陳金萍表示，淡水因供給量大且具備價格優勢，市場上仍有價格相對親民的預售屋產品，也是榜單中唯一可以用1500萬元內價格買到預售30坪以上的地區。
相同預算 居住品質升級
對預算固定的自住買方而言，市場差距真正有感的地方，是同樣一筆購屋資金能換到多少居住空間。以1500萬元為例，部分雙北行政區預售與成屋，按平均單價推算的理論可購坪數差距已達8坪、10坪甚至13坪；若進一步觀察實際1500萬元內交易，也可看到永和、汐止等區的成屋平均坪數明顯高於預售屋。這不僅只是帳面上的單價差異，也可能進一步影響格局選擇，從套房、1房產品，進一步影響到2房、2＋1房甚至3房的格局選擇，有限的購屋預算在不同產品類型之間，可能換來截然不同的居住空間。
陳金萍指出，對首購族或小家庭來說，若預算上限已經確定，成屋市場較大的坪數選擇，確實能讓買方把有限資金轉換成更多居住空間；加上屋況、地段與設備都能實際看見，對重視空間使用的自住族而言，是值得納入計算的選項。
在預售與成屋價差明顯的市況下，購屋族考量的已不只是房屋新舊，而是同樣的總價，究竟能換來多少居住空間。當總價難以再大幅提高，坪數差距也就成為影響居住品質的重要一環。
近一年台北市成屋大樓與預售屋平均單價與坪數
實價登錄買賣交易資料、實價登錄預售屋交易資料、永慶房產集團研究發展中心彙整。（永慶房產集團提供）
註：實價登錄資料自2025年5月至2026年4月。
註：實價登錄資料自2025年5月至2026年4月。
近一年新北市成屋大樓與預售屋平均單價與坪數
實價登錄買賣交易資料、實價登錄預售屋交易資料、永慶房產集團研究發展中心彙整。（永慶房產集團提供）
註：實價登錄資料自2025年5月至2026年4月。
註：實價登錄資料自2025年5月至2026年4月。
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