晨星上調西蒙地產集團評級 看好其股價潛在漲幅逾一成

全球投資研究機構晨星公司（Morningstar）近日將美國大型零售房地產開發商西蒙地產集團（Simon Property Group）的股票評級上調至 4 顆星。晨星公司認為，西蒙地產集團目前的交易價格低於其公允價值預估，潛在漲幅可達 14%。這項分析師評級（分析師對股票未來表現的判斷與建議）的調整，讓市場重新檢視這家零售地產巨頭的投資前景。

根據《Simply Wall St》報導，晨星公司指出，西蒙地產集團的股價目前較其公允價值預估折價 13%。儘管分析師評級上調，但西蒙地產集團仍面臨營運挑戰，包括借貸成本上升、零售商破產風險，以及約 10.7 億美元進行中的改造專案執行風險。

西蒙地產集團持續專注於旗下購物中心物業的租賃、再開發與多功能開發專案。這些改造計畫旨在更新租戶組合，活化如百貨公司舊址等閒置空間，並透過媒體及數據等服務提升非租金收入。目前，該公司約有 10.7 億美元的專案正在進行中，預計綜合報酬率為 9%，另有超過 40 億美元的長期開發計畫，主要由支付股息後的自由現金流提供資金。

分析師預計，西蒙地產集團的營收將在 2029 年達到 74 億美元，年複合成長率為 2.1%。然而，同期盈利預計將從目前的 46 億美元下降至 25 億美元，減少約 21 億美元。晨星公司的評級上調並未改變這些營運槓桿，但重新評估了目前股價與潛在風險之間的關係。投資者若考慮持有西蒙地產集團股票，需理解這是一家以購物中心為主的房地產投資信託（REIT），其現金流的韌性將高度仰賴高出租率、新租賃的租金利差，以及大量改造計畫的成功。

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