【專欄】不動產經紀業管理條例罰則，影響每一個人

 

 

管理不動產仲介業與不動產代銷業的「不動產經紀業管理條例」，於民國88年2月3日公布，革命性的改變了這兩個行業賣房子應該遵守的法律規定，以能建立不動產交易秩序，保障交易者權益，促進不動產交易市場健全發展。法條有許多罰則，在第29條、第30條、第31條、第32條規定繁多，簡直讓人頭暈腦脹。法條艱澀，容易讓人遺忘，從業人員及公司老闆需要常常翻閱複習，以免觸法，免得房子尚未成交，就被處罰新台幣3到15萬或6到30萬，或更嚴重的10到30萬。

「不動產經紀業管理條例」其實也影響到每個人，因為88年以前，人人都可以介紹房子、賣房子，如果有衝突、有糾紛，民國88年以前則有民國18年通過的「民法債編」的「居間」法條來處理，法官依此規定寫下判決書。現在也是一樣，法官依照「民法」及「不動產經紀業管理條例」寫判決書。民國88年以後只有合法的房屋仲介公司、房屋代銷公司才能幫屋主賣中古屋，幫建設公司賣預售屋。如果民眾熱心居間介紹房子買賣或租賃，若被檢舉，將由各縣市政府的地政局或地政處處罰10到30萬，如果常常介紹、連續介紹，則甚至有一年以下有期徒刑，那真是太可怕了！而一般民眾根本不清楚這些處罰，霧煞煞的罰單就來了。

合法的從業人員不動產經紀人、不動產營業員如果執照過期，也就是未滿四年的時候，就要到內政部授權的單位複訓20小時或30小時，不然執照四年過期了，一樣觸犯了不動產經紀業管理條例第32條：

「1.非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人新臺幣十萬元以上三十萬元以下罰鍰。
2.公司負責人、商號負責人或行為人經主管機關依前項規定為禁止營業處分後，仍繼續營業者，處一年以下有期徒刑、拘役或科或併科新臺幣十萬元以上三十萬元以下罰金。」

這個法條不少從業人員也看不大懂，一般民眾更是霧煞煞的，被處罰的時候憤而向政府訴願，通常是被駁回。進而又到行政法院告政府，但勝算的比例極低，還要不斷地繳律師費，也是很悲哀的。罰則繁多，例如第21條：
「1.經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售。
2.前項廣告及銷售內容，應與事實相符，並註明經紀業名稱。
3.廣告及銷售內容與事實不符者，應負損害賠償責任。」

第21條第1項提到沒有拿到屋主的委託書就搶先賣房子，罰則是新台幣6到30萬元。有人是因為屋主好朋友出國，回國才正式簽約，然而屋主先把鑰匙交給好友仲介人員，請他先賣看看。仲介公司有的很高興就開始搶先賣，卻疏忽了這是有處罰的。第21條第2項規定如果廣告內容不實在，如果銷售內容不實在，將被處罰新台幣6到30萬元。同條又規定，做廣告必須註明經紀業名稱，也就是公司法人的名稱一定要寫出來。但是很多仲介公司因為知名度不夠，去加盟著名的仲介公司，習慣性的自然會把某某加盟店寫出來，然而卻忘了自己的經紀業自己的公司也要寫出來。有些從業人員看不懂這個法條，也沒有去請教，以為只要寫加盟店名稱最重要，那就要觸法了，被同業檢舉，或跟屋主有糾紛，無法協調圓滿的時候，即使屋主請教律師或專家，如果被檢舉，一樣罰新台幣6到30萬元，那真是可怕了，因為房子都還沒有成交賺到錢！

又例如第31條規定：
「1.經紀人員違反本條例者，依下列規定懲戒之：一、違反第十六條、第二十二條第一項、第二十三條或第二十五條規定者，應予申誡。二、違反第十九條第一項規定者，應予六個月以上三年以下之停止執行業務處分。
2.經紀人員受申誡處分三次者，應另予六個月以上三年以下之停止執行業務處分；受停止執行業務處分累計達五年以上者，廢止其經紀人員證書或證明。」

這一條是因為仲介公司從業人員私下的錯誤公司並不知道，所以地政局或地政處不會處罰仲介公司，而是直接懲戒仲介人員，例如違反第16條「經紀人員應專任一經紀業，並不得為自己或他經紀業執行仲介或代銷業務。但經所屬經紀業同意為他經紀業執行業務者，不在此限。」也就是說，必須專任某一家仲介公司，不得到其他仲介公司兼差。除非仲介公司的老闆同意，實務上仲介公司的老闆也不會同意的。如果有此行為被檢舉，將被政府申誡。如果申誡處分達到三次，將可處分停業6個月到3年。