【名人怨偶】陳幸妤、Joeman掀「前任房貸」熱議 感情散場後的「房事」保衛戰
上報/何醒邦
1 天前
前第一千金陳幸妤與趙建銘雖離婚，陳卻將診所店面贈與趙，繼續承擔6000萬元的龐大房貸，引發熱議；百萬YouTuber Joeman與網紅蕭伊分手，但交往期間，Joeman曾多次開玩笑要蕭幫忙繳房貸，也讓房貸話題夯爆。
在離婚率頗高的台灣，夫妻、情侶共築愛巢時，「房事」怎麼分配？如何避免引發糾紛？其實在婚前買房、面對離婚、或夫妻贈與等階段，都各有些情況須留意。
愛情會變、房貸不會 情侶合買房先做「2登記」自保
住商不動產執行總監徐佳馨提醒，婚前買房可說是不少情侶對於愛情的保證，但情人合購房屋後分手翻臉、對簿公堂也時有所聞，未婚情侶合購房子，常面對的是「登記」與「貸款」問題，建議採取「共同登記」，一人一半分清楚，並依出資比率做為持分比率。
此外，情侶購屋後，還會面臨到由誰出面借款的問題，徐佳馨表示，目前多數的銀行都不接受房貸「共同貸款制」，比較建議的做法是由經濟條件較好的一方當借款人，另一方則當連帶保證人。
情侶合買房別只靠愛，專家提醒「一人一半」要登記清楚。示意圖。（免費圖庫Pexels ）
一方面可以共同承擔責任，另方面也可以較好的條件借到貸款，例如利率、成數以及還款的年限等；也記得要申請「預告登記」限制所有權，未來雙方須經另一方同意才能售屋，避免房屋被偷賣都不知。
而情侶合購房屋後，最常見的情況就是分手之後，一方要賣出，另一方不願賣，徐佳馨指出，一間房子有2人或2人以上共同持分，要出售時一定要全部的共同持有人同意，或依土地法第34條之1規定，即不動產所有權應有部分逾三分之二共有人，才得以出售，因此情侶要共同購屋作為愛的保證之前，還是要三思而後行。
另根據內政部統計，國內每年約有12萬對伴侶結成連理，但同時也有5萬多對離婚，所以情侶步入婚姻之後，若因相處不睦而離婚，大宗房產的分配，最好婚前就設想周到。
幫另一半繳房貸別傻傻匯 專家教1招留證據
馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，婚前各自購入房屋最單純，因為都屬於個人持有財產，即便離婚還是各自的，難怪長輩常說「婚前買房好」，對自己比較有保障。
然而，婚前幫男友或女友繳房貸，及配偶於婚前買房，婚後幫配偶繳房等情況，皆容易產生爭議，如果非得這麼做，以下幾件事能保障權益。
一是婚前簽協議，表明財產各自分開，離婚時另一方無權要求分配，但實務上傷感情；二是房產改為共同持有，但也相當困難，付頭期款的一方通常不願意。
分手後若想討回房貸錢，專家曝關鍵「別給現金、匯款註記用途」。示意圖。（免費圖庫）
比較可行的是，保留完整金流證據，不要給現金，且在匯款時註記要寫「房貸專用」。何世昌指出，因為如果沒寫房貸使用，訴訟時會被認為是家庭生活費或教育費等，且僅在匯款上註記房貸而已，也不傷感情，不幸分手或離異時，有機會可討回所付的錢。
但索回給付的房貸後，房產若增值，有的人主張自己幫忙還房貸N年，這幾年來房價漲了3、5成，理應按照漲價分配，這部分能否成功，則視個案情況而定，沒有固定判決標準。
「維持婚姻」也能設條件 違反可收回
而根據內政部統計，去年夫妻贈與建物移轉登記達1.585萬棟，創歷史新高，房仲業者表示，夫妻贈與最常見的動機是節稅，最常見的就是屋主已經使用過土增稅「一生一次」優惠，當出售不動產面臨20%以上稅率時，若過戶到沒使用過的配偶名下再出售，則適用10%稅率較為划算。
而贈與數量大增，也與換屋時，名下第二屋、第三屋的「限貸令」實施後有關。舉例來說，個人名下若有一間房子，換屋時先過戶給配偶，使自己名下無房產，可在銀行貸款到較高的成數。
不過何世昌指出，假如夫妻婚內共同購買的房產登記在妻子名下，妻子於婚內將房屋贈與給先生，這間房子就從夫妻的「法定財產」，變成先生的個人財產，夫妻離異後進行「夫妻財產差額分配」時，不可計入這間房產。
贈與房產前先想清楚，一過戶恐成配偶個人財產，離婚未必分得到。（資料照片／陳品佑攝）
所以贈與房產時，要怎麼做才對贈與者比較有利？他說，一是「贈與附有負擔」，最常見的作法是把房產、房貸一併移轉給受贈人；優點是贈與人不必自己揹房貸，也可省稅，因為贈與稅計算方式為財產扣除債務的「贈與淨額」，例如贈與的房產是500萬元，並附有350萬元房貸，贈與淨額為150萬元，雖然夫妻免贈與稅，但若父母贈與子女便可省下贈與稅。
二是「附有條件的贈與」，雙方約定贈與房產附帶其他條件，比如說「必須維持婚姻存續」、「子女必須孝順父母」等，倘若受贈人違反，贈與人可收回房產。
房產變「家庭防火牆」 經商失敗也能留住家
若從別的角度來看，贈與除了省稅，也可用來照顧家庭、防範風險。何世昌說，如果經商的丈夫，將住宅贈與給沒有連帶保證責任的配偶，在法律上是合法的避險手段，可確保丈夫即便經商失敗、引起債務糾紛，還有一道防火牆，家人至少還有一個沒被查封的住所。
或者也可利用信託方式，先將房產封印起來，到晚年時再解封，亦可中斷債務追討，避免財產移轉流失。
贈與房產不只為省稅，專家曝「防火牆」功能，經商失敗也能保住家。（資料照片／李隆揆攝）
而資產傳承時，也要注意平衡配置。何世昌舉例，除股票、房地產，也要有一部分現金，而不是各類比例相差懸殊，以免繼承的配偶或子女無法靈活運用，或沒錢繳交龐大的繼承稅費。（責任編輯：王晨芝）
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