【包租代管風暴】靠官商光環攬房東成王 兆基「房產一條龍」投資槓桿終爆雷
上報/何醒邦
1 小時前
包租代管業龍頭兆基屋管，日前爆發財務危機，且愈演愈烈。最新發展是，雖第二大股東宏碁緊急救火，卻在兩天內就嚇得趕緊閃人，兆基10日再宣布由第三大股東、中纖集團王貴增代理總經理，公司強調營運正常，將致力維護全台約3萬戶房東、房客權益，並會盡快改組。
業界揭房東變金主 「官商光環」助攻市場信任
這次出事的不是兆基屋管本身，而是已請辭的前董事長李建成的投資公司趙姬，及前總經理林佑任為負責人的寄居蟹管顧公司，對外發公司債籌資卻跳票，數百名房東與投資人無法如期收到本金與利息，估計資金缺口數十億元。李建成訊後已遭羈押，林佑任則以200萬元交保。
兆基屋管前董事長李建成（左）、共同創辦人林佑任（右）涉侵占及背信遭檢調搜索約談。（取自兆基屋館官網）
因缺乏監督機制，除了靠檢調查出兆基到底踩到什麼大雷，及投資失利是否以包租代管的收入填補；此外，兆基曾是內政部表揚過的楷模，如今卻跌落神壇，市場更多的疑惑是，兆基究竟怎麼成為該業龍頭？及李建成為何能獲得眾多投資人信任？
「用官商當招牌」，多名業界人士深刻觀察分析，李建成很敢衝、勇於冒險，早期也待過金融業，也願意承接大量案件，因而壯大成龍頭。
而兆基是以「不動產一條龍」的概念經營包租代管業。因李建成藉此接觸到不少房東，「房東就代表有資產實力的人士，可買也可賣房地產」，除了租房，不論是協助賣房，或想要買房者，甚至有相關投資新訊，這累積而來的上萬名房東，都是李建成的金主名單與來源。
「就像循環不斷的永動機，相輔相成」，業界人士也提到，兆基之所以能博得市場信任，某種程度也是政府賦予光環，「發展期間，兆基不斷提到內政部，花敬群次長（前內政部次長），還有宏碁等大股東入主，有公部門及大企業背書，也都讓房東們深信不疑有他，勇於讓李建成代客投資」。
蔡政府推社宅帶旺包租代管 兆基搭政策浪潮坐大
2016年蔡英文總統競選時，提出將在8年興建20萬戶「只租不售」的社會住宅，其中8萬戶來自包租代管業；影響全國約300萬租屋族的「租賃住宅市場發展及管理條例」（租賃專法）在2018年6月上路，積極扶植包租代管產業，宣導「以租代買」觀念。
「包租業」由專業經營者向房東承租房屋，再轉租管理；「代管業」則由專業經營者代為管理租屋，並建立點交、收租、押金管理、日常修繕維護及糾紛協調等服務；而業者服務費約為租金的10%。對房東而言，可自行出租與管理，也可委託包租代管，但因也會「曝光」而必須報稅，所以亦可享有所得稅及房屋稅優惠。
2018年，前總統蔡英文出席國家住都中心揭牌活動，強調中心成立象徵居住正義持續推進，盼成為政府落實居住正義的重要力量。（總統府提供）
而包租代管業因有穩定現金流，這幾年相當興盛，從業人員與家數都快速成長。2011年成立的兆基，目前是國內最大包租代管業者，管理近3萬戶，遍佈全台18個縣市。「不少房東選擇和兆基合作，正是看上兆基的規模。」業者說。
「包租代管獲利雖穩定，但營收終究有限，問題就出在『房源』，敢衝的兆基，就選擇大量衝刺。」市場人士指出，政府為了衝高包租代管的KPI，兆基這種擴張型業者，正好符合需求，一拍即合，當時也只有兆基願意承接大量案件。
果不其然，多年合作經驗下，也讓2023年內政部在表揚包租代管業者時，兆基橫掃各類獎項，成為最大贏家，並獲得「特殊貢獻獎」等殊榮，地位如同模範生。
「大者恆大，你看兆基的幾大指標案件，就知道其企圖心了，」市場人士說，例如包下台北茹曦酒店（原王朝大酒店）共300間房改建為社會住宅，及承租文化大學「凱旋苑」等大型整棟式物件，都讓兆基後續成功引進策略性股東，還以上市IPO為目標；也讓李建成更容易進一步號召房東客戶，並發展為「投資關係」。
台北王朝大酒店（現為茹曦酒店）已有40年歷史，2020年由富邦人壽以268億元買下並回租方仙妮蕾德集團。不過，因受疫情衝擊，飯店將A棟6至16樓共300間房轉租兆基企業，改造為「兆基好宅敦北館」社宅，成為全台首例「飯店轉社宅」。(台北茹曦酒店)
李建成8％高息公司債爆雷 兆基急改組止血
商仲人士觀察，大多數包租代管業因無房子當抵押品，不易向銀行借到錢，轉而找房東募集資金，並承諾支付較高報酬，如此卻容易拉高財務槓桿，風險不小。「李建成發的公司債，利率竟主打有8％以上，買過股票的人都知道，債券屬於保守型投資，一般頂多都4-5%，想要獲利8％以上，一定都多半把資金投入個股或高息ETF。」業者說。
地產圈投資人士質疑，李建成發公司債，等於左手收投資人的錢，右手還可拿政府補助款，這麼龐大的金流，卻仍爆出資金缺口，到底踩到什麼大雷？但李建成近日接受媒體專訪時，卻都推給前總經理林佑任。
李建成發的公司債利率飆8％仍爆資金缺口，卻指稱「林佑任投資失利」，兆基則急切割。（取自星鴻．星華社會住宅－閒置資產專家官網）
根據李建成目前面對債權人的說法，主因實際操盤人林佑任投資失利加上失聯，出現資金缺口，公司債無法正常兌付本息。李建成還向媒體訴苦說，他4月聽到林佑任告知，資金周轉不來，即開始想辦法去籌錢，並前往柬埔寨，準備變賣先前投資出租的房屋，換現金來償還應給公司債投資人的利息、本金等。
不過，為避免涉嫌違法吸金的李建成財務糾紛擴大，兆基現也只能接連發聲明切割止血，強調兆基是獨立法人，趙姬投資、寄居蟹均非兆基屋管所屬關係企業；並預計在8月21日召開股東臨時會，推動經營團隊重新改組，維持公司營運及業務穩定發展。（責任編輯：王晨芝）
（延伸閱讀：【包租代管風暴】政策歪樓「斷奶死7成」 產業信任度也蒙塵）
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