【包租代管風暴】政策歪樓「斷奶死7成」 產業信任度也蒙塵
上報/何醒邦
1 小時前
包租代管龍頭「兆基屋管」財務風暴延燒，宏碁才接手兩天就宣布撤出，外界則仍關注是否還有未爆彈，已衝擊包租代管整體產業信心。業界人士直言，先是政策錯亂歪樓，社宅包租代管已變成扶植租賃產業，沒真正照顧到弱勢者；但最終還是缺乏監督與退場機制，業者普遍認為，如果抽掉政府補貼的「奶水」等資源，產業就會潰不成軍，「應會死7成！」
社宅政策大調整，內政部日前拋出「百萬租屋家庭計畫」新方向，當中調整最大的，莫過於大幅下修直接興建社宅的數量，不足缺口將由社宅包租代管補足，目標亦從25萬戶增加到32萬戶。
包租代管5年暴增至2482家 民團示警政策「歪樓」
事實上，包租代管業除了有穩定的租金現金流收入，政府也會補助業者案源開發費與每個月的包管費，這幾年從業人員與家數快速成長；根據內政部統計，近5年的從業人數，從11450人，增加到28152人，公司家數也從1090家，增加到2482家。
據財政部統計，租賃住宅包租業者、代管業者2025年銷售額分別約達12.8億、19.6億元，相較2024年同期分別成長103.6%、32.9%，在去年房市趨冷之際，績效還能如此驚人，顯示背後有龐大市場需求。
兆基屋管曾是政府眼中的包租代管「模範生」，2023年內政部表揚活動一口氣囊括15項大獎，時任董事長李建成（右）更拿下「特殊貢獻獎」，成為最大贏家。（取自兆基屋管官網）
不過，根據內政部統計，截至2025年底，全台社會住宅包租代管的累積有效契約數已達10多萬戶。但其中，經濟或社會弱勢戶的占比，與前一年變動不大，約43%；而一般戶占比則約為57%。
這顯示政策資源多集中於一般戶，而非原本應優先保障的弱勢族群，影響社會資源配置的公平性。
都市改革組織也曾統計，現在每戶「包租代管」的成本，是租金補貼的2.5倍，「說白了，如果只是租給一般家戶，花2.5倍的公帑去做包租代管，還不如把這筆錢多補貼給他們降低經濟負擔」；因此近年來他們一直倡議要強化包租代管的「社會性」，不斷遊說立法、修法，就是不希望原本立意良善的政策繼續「歪樓」。
轟偏離居住正義 業界估「斷奶恐倒7成」
「回到政策本質，包租代管到底是要幫誰？本意是社宅還沒蓋到這麼多數量前，先過渡的方案，但不僅高度補貼，現又要大砍社宅數量，說得過去？」民團人士認為，居住正義一路走來，應要認清政策初衷，到底是要協助弱勢的居住福利？還是產業扶植業者發展？這兩者完全不同。如果政是扶植租賃產業，後續就得明確給出轉軌機制與落日條款，否則補貼就會像是無底洞，錢一直撒，卻沒有照顧到真正弱勢者。
市場人士指出，政府想推動社宅政策，於是內政部國土署就有使命必達的壓力，先將心力放在開發媒合的數量，品質好壞先放一邊，市場規模越做越大，卻沒有好的風險控管或稽查。
政府猛衝社宅媒合KPI，業界示警包租代管快速膨脹、風控卻失守。示意圖。圖為位於台北市大同區的明倫社會住宅。（資料照片／張哲偉攝）
更驚人的是，甚至有業者私下聽聞引發風暴的兆基前董座李建成說過，現有2萬多名從業人員、2千多家公司，一旦沒了政府補助資源的奶水，目前蓬勃發展的包租代管業者，應該一下子就會死7成吧！潮水退了才知誰在裸泳，剩下3成，才是有在順應趨勢轉型與生存能力的業者。業者說，「所以政府奶水不能斷啊！死7成，那不就等於近乎2萬人失業！」
李同榮點名政府「本末倒置」 揭社宅政策致命三刀
「先是政府角色錯亂，但終究還是缺乏監督與退場機制啦，」房市趨勢專家李同榮表示，目前各界焦點放在公司治理，但兆基事件更值重視的是，社宅與租賃政策背後存在著「致命三刀」。
第一刀是「重數字、輕供給」，社宅政策本末倒置；第二刀是「重補貼、業務集中」，政策風險向少數業者集中；第三刀是「輕監理、弱風控」，企業風險升高為公共政策風險。
延續蔡英文社宅政策，賴政府喊出2032年達50萬戶、租補再納50萬戶。（總統府提供）
他說，政府既然創造龐大的政策市場，就必須建立與市場規模相對稱的「財務監理、履約保障、業務集中度管理及風險預警制度」，才能培植更多優秀業者參與，提升產業治理能力。
李同榮表示，政策不能只有補貼與擴張，卻無相對應的監理與風控，否則一家大型業者出問題，影響的不只是企業本身，還可能牽動房東、房客、市場信心乃至政府政策公信力。（責任編輯：王晨芝）
相關新聞
內政部：完善包租代管租約轉銜機制 確保租賃雙方權益
CNMA新聞聯合網
1 天前
包租代管成租賃新主流 造市建設解析屋主、房客雙贏關鍵
火報
4 天前
防社宅包租代管停擺！「寄居蟹」點頭轉讓案件 內政部：啟動轉銜、必要時求償
住展雜誌
5 天前
挨批圖利包租代管業者兆基 花敬群反擊：柯文哲任內就合作
臺灣郵報
6 天前
「兆基」相關企業爆財務危機！社宅包租代管受波及？租服全聯會回應了
住展雜誌
6 天前
包租代管龍頭旗下公司爆財務危機 兆基集團聲明：客戶權益不受影響
上報
7 天前
「居住正義」蒙陰影？包租代管龍頭「兆基」關係企業爆公司債危機 國住都介入清查
住展雜誌
7 天前
社宅包租代管業務運作正常 內政部：全力維護租賃雙方權益 必要時求償相關費用
CNMA新聞聯合網
6 天前
美股信任度動搖 希臘股市今年飆漲 43% 成全球焦點
鴨鴨新聞
3 天前
13萬戶社宅全吹牛？民眾黨爆賴政府任內只蓋5千戶 包租代管灌水後恐剩「零戶」
台灣好新聞
6 天前
包租代管是什麼？費用差在哪？有缺點嗎？專家教你判斷「1關鍵」才準
優活健康資訊網
12 天前
台北民生東路租屋疑遭占用 代管業者提告竊佔警方依法偵辦
報新聞
1 天前
亞太行動產業2030年衝1.4兆美元 數位信任、AI成關鍵議題
鴨鴨新聞
3 天前