經濟疲軟與高利率夾擊 奈洛比郊區房市二十年榮景劃下句點

肯亞首都奈洛比（Nairobi）周邊郊區，包含基安布（Kiambu）、Kitengela、Ngong 等衛星城鎮，長達數十年的房地產榮景正告一段落。根據《Business Daily》報導，當地房價已連續兩季下跌，而土地成本成長率降至 1.4%，寫下八年來新低。

過去近二十年來，奈洛比郊區（satellite towns）的房屋與地產價格每年以兩位數成長，房地產更是肯亞在 2019 年前十年成長最快的產業之一，報酬率曾超越股票和政府公債。然而，這種局面現已改變。截至今年六月，房地產經紀人追蹤的 10 個衛星城鎮中，有 8 個的房屋價格出現下滑，其中 Ongata Rongai 的房價下跌 2.7% 至 1,560 萬肯亞先令，Ngong 的房價則下跌 2.5% 至 1,940 萬肯亞先令。

土地價格方面，Ngong 在該季跌幅最大，達 2.5%。利穆魯（Limuru）、Athi River、基安布、Kitengela、Syokimau 和 Tigoni 等地也都有所下跌。HassConsult 聯合執行長兼創意總監 Sakina Hassanali 指出，衛星城鎮的買家對家庭開銷增加和經濟緊縮更為敏感，因此面臨的價格壓力比奈洛比市區更大。

這波市場降溫主要歸因於肯亞經濟疲軟、商業銀行利率大幅上升，以及高昂的房價。經濟不振導致勞工可支配所得減少，雇主也難以加薪以應對通膨。去年，經通膨調整後的實質工資僅成長 2.0%，雖然是自 2020 年以來首次超過消費物價漲幅，但勞工實質所得與 2020 年相比仍減少了 5,690 肯亞先令（當地貨幣單位，約新台幣 1,400 元）。

受此影響，開發商已減少或推遲新建設案。高淨值投資者也將數十億肯亞先令轉投內羅畢證券交易所（今年以來已上漲 31%）、政府公債和貨幣市場基金。儘管如此，房地產分析師認為，由於潛在居住需求依舊強勁，市場不至於全面崩盤。