零售REITs租賃需求強勁 Phillips Edison或被高估2%

根據外媒《Simply Wall St》的分析，美國零售不動產投資信託（REITs）Phillips Edison & Company（PECO）因其雜貨店主導的購物中心租賃需求旺盛，以及新供應量有限，正面臨市場對其估值的熱烈討論。儘管該公司過去一年股價表現亮眼，累計報酬率達30.48%，近五年更高達85.68%，但分析師正評估其目前的股價是否已充分反映零售房地產的風險與潛力。

一項受廣泛關注的分析認為，Phillips Edison & Company 可能被輕微高估約2.2%。該分析指出，其合理價格應為每股43.08美元，而近期收盤價則約為44.01美元。然而，另一項採用折現現金流量（DCF）模型進行的評估卻呈現不同結果，認為該公司實際上被低估，其合理價格應接近每股52.31美元。

Phillips Edison & Company 採取的策略是積極調整其資產組合，並有紀律地收購高成長潛力的雜貨店主導型物業。這些收購案通常低於重置成本，並追求6%以上的資本化率（cap rates，衡量不動產投資報酬率的指標）及9%以上的內部報酬率（IRRs，考量資金時間價值及多期現金流的投資報酬率）。

該公司主要透過現金收購和維持低槓桿來資助其外部擴張，以避免稀釋股權，並期望藉此提升長期營運現金流（FFO）和每股盈餘（EPS）。截至目前，其槓桿比率為稅息折舊及攤銷前獲利（EBITDAre）的5.4倍，加權平均債務到期年限為5.7年，其中95%為固定利率債務。然而，Phillips Edison & Company 對雜貨店主導型中心的依賴，以及潛在的利率上升與成本壓力，仍是投資者需要留意的風險因素。