黑山公寓每平方公尺價逼近兩年半薪資 房價續漲僅成長趨緩

根據黑山統計局 Monstat 的最新數據顯示，今年第一季黑山新建案且商業銷售的公寓平均每平方公尺價格為 2,445 歐元，較去年第四季微幅上漲 30 歐元，增幅為 1.2%。若與當地三月份的平均淨薪資 1,027 歐元相比，購買一平方公尺的公寓需耗費約兩年半的薪資所得，顯示當地民眾的購屋負擔沉重。

觀察主要城市與地區，首都波德里查的平均房價小幅增加 7 歐元，來到每平方公尺 2,395 歐元，漲幅約 0.3%。沿海地區的平均價格則從 2,570 歐元增至 2,575 歐元，漲幅約 0.2%。Monstat 資料指出，過去四年黑山公寓價格平均每年增長約 20%，但近六個月的漲勢已趨緩。

儘管房價高昂，市場對公寓的購買興趣依舊旺盛，其中以外國買家為主，國內公民則多透過房貸購屋。外國買家的結構正持續變化，數年前以俄羅斯和烏克蘭買家為主，近兩年則轉為塞爾維亞和土耳其公民佔大多數，來自西歐和海外僑民的購買興趣也在增加。

數據顯示，外國買家持續投入大量資金於黑山房地產市場。今年第一季，外國人在黑山購置房地產的總金額達 1.014 億歐元，儘管較去年同期減少一成，但從 2022 年初至今年三月，外國買家累計購屋金額已高達 19.6 億歐元。去年，塞爾維亞公民是最大的買家，購屋金額達 9,100 萬歐元，其次為土耳其與德國買家。

黑山公民的房貸需求也顯著增長。從 2022 年初至今年三月，黑山公民向銀行申請的房貸總額為 7.04 億歐元，此金額約為外國買家同期購屋總額的三分之一。去年核准的房貸金額為 2.28 億歐元，是 2022 年的兩倍。房貸增長原因歸因於平均淨薪資提高，使更多公民具備貸款資格，以及公寓價格上漲導致所需的貸款金額增加。今年第一季核准的房貸金額為 6,330 萬歐元，平均有效利率為 5.4%，略低於去年同期的 5.55%。

以一間 40 平方公尺的小型公寓為例，目前價格約 97,800 歐元。若貸款 97,800 歐元並分 20 年攤還，每月還款額將達 644 歐元，幾乎是平均淨薪資的三分之二；若分 30 年攤還，每月還款額為 524 歐元，也超過平均淨薪資的一半，顯示當地民眾面臨不小的居住壓力。