南韓豪華公寓交易量銳減六成 貸款稅收緊縮衝擊房市

南韓首爾的超高價公寓市場面臨嚴峻挑戰，受貸款限制與稅負加重影響，今年交易量較去年同期銳減逾六成。其中，總價超過 25 億韓元（約新台幣 5800 萬元）的公寓，今年截至 1 月 26 日僅記錄到 1,055 筆交易，較去年同期的 2,778 筆大減 62%。

根據《Chosunbiz》報導，高達 100 億韓元（約新台幣 2.3 億元）以上的頂級豪宅交易更是急劇萎縮，今年 1 至 4 月僅有 4 筆，相較去年同期的 15 筆，跌幅達 73%。整體而言，25 億至 50 億韓元之間的公寓交易減少 62%，而 50 億至 100 億韓元之間的公寓交易也下滑 65%。

這波市場降溫的主因在於嚴格的貸款政策。目前，針對 25 億韓元以上的超高價公寓，抵押貸款上限僅為 2 億韓元。光雲大學不動產法行政系教授 Seo Jin-hyeong 表示，過去買家可享有高達四成的貸款成數（LTV），但自去年起，政府收緊放貸規定後，買家必須準備充足的自有資金才能購屋。

除了貸款限制，不動產持有稅負擔的增加也成為交易減少的關鍵因素。南韓政府正準備全面改革住宅相關稅制，包括資本利得稅與持有稅（綜合不動產稅及財產稅）。隨著多戶住宅持有者的資本利得稅附加費臨時減免政策即將到期，導致部分高價住宅區已出現降價出售的交易。南韓總統李在明（Lee Jae-myung）曾在 2 月指出，無論持有多少房產或多昂貴的住宅，這是個人自由，但必須承擔「不正常正常化」所帶來的風險與責任。

受此影響，首爾主要高價地區的公寓價格也呈現跌勢。江南區公寓售價在 4 月下跌 0.29%，瑞草區也下跌 0.21%。同時，追蹤頂級 50 個公寓社區價格走勢的「KB頂級公寓50指數」在 4 月錄得 99.3 點，較上月下降 0.48%，是兩年一個月以來首次轉為下跌，顯示豪華房市的觀望氛圍濃厚。