調解程序漏洞恐釀不動產爭議 專家籲強化驗證機制（地政士林瑞明專欄）

（地政士林瑞明專欄）近來有民眾反映，不動產產權移轉竟能透過調解筆錄完成，而過程中若調解委員未嚴格查驗雙方身分，就可能讓不法人士鑽漏洞，造成所有權人蒙受重大損失。法律界人士直言，這樣的制度設計雖原意是簡化民眾爭端解決流程，卻因基層人力專業不足，反而成為犯罪利用的破口。

依現行《土地登記規則》，調解成立筆錄若具確定效力，可直接作為產權移轉登記的依據。換言之，只要雙方在調解委員前達成協議，即使沒有印鑑證明，也能完成過戶。

然而，若調解委員沒有確實驗名、查核身分證件，就可能出現冒名頂替、偽造簽署的情況。一旦登記完成，真正的所有權人往往得透過冗長的民事訴訟，才能追回自己的土地或房屋。

案例顯示漏洞風險

例如，有地主事後發現名下土地遭鄰人冒名調解轉讓給第三人，對方甚至完成登記。地主不得不提起「確認所有權及塗銷登記之訴」，同時向檢方提出詐欺告訴，才能追回產權。律師指出，除了追討產權，地主還可進一步申請國家賠償，主張基層公務怠失導致財產受損。

專家呼籲修法補強

法律專家建議，調解程序涉及不動產時，應增列「出具印鑑證明」或「自然人憑證驗證」等強制要件，避免單憑一紙調解書就能完成登記。同時，基層調解委員應接受專業培訓，並建立問責機制，以防止因疏忽被不法人士利用。

政府宣導「地政資訊即時通」

內政部地政司則提醒民眾，可主動申請「地政資訊即時通」服務，一旦名下土地或房屋發生異動，系統將透過簡訊或電子郵件即時通知。此舉能有效防範不肖人士冒名辦理登記，也讓所有權人第一時間掌握動態，及早採取法律行動。

專家強調，土地與房屋是民眾最重要的資產，一旦發生爭議，後續訴訟曠日廢時，甚至影響善意第三人的權益。唯有從制度上強化驗證，再搭配「資訊即時通」的預警機制，才能真正保障所有權人的財產安全。（撰文者現任台北市第二地政士公會理事長）