【專欄】長期吵鬧鄰居，法官判決須出售房屋

文/曾文龍（中華知識經濟協會 監事長、大日不動產研究中心主任、國立台北科技大學不動產估價師學分班主任）

公寓大廈管理條例第22條被稱為「惡鄰條款」，如果長期吵鬧鄰居，有可能被法官判決須要售出房屋。22條第一項內容如下：「住戶有下列情形之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離：一、積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。二、違反本條例規定經依第四十九條第一項第一款至第四款規定處以罰鍰後，仍不改善或續犯者。三、其他違反法令或規約情節重大者。」

例如某判決書的內容提到，某住戶長年以來不分晝夜，大聲播放音樂、廣播、影片，或彈奏樂器等噪音，嚴重妨害某大樓住戶安寧。住戶不堪其擾，雖然密集撥打110報案專線、或向派出所報案、或向該住戶反映，但是該住戶對於員警、原告之提醒均置之不理，因此多位住戶不堪被鄰居製造噪音等干擾，只得向法院提起訴訟。

此案原告亦即該社區多名住戶，雖已多次促請被告就其妨害社區其他住戶安寧之擾亂行為進行改善，然被告經規勸後3個月內仍均未有改善之情，原告多位住戶遂召開區分所有權人臨時會議，並依循法律規定，出席人數占全體區分所有人數之84%以上即達三分之二以上，達成「社區被告住戶長期製造音響喧囂，嚴重影響公共安寧，情節重大，訴請法院判令強制遷離」之決議。

公寓大廈管理條例22條第2項內容如下：「前項之住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。」

法官綜合各項證據，關於原告主張被告有違反公寓大廈管理條例第16條第1項規定：「住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為。」，即系爭社區規約第18條約定且情節重大之情，並經原告促請改善已逾3個月仍未改善，亦經系爭社區之區分所有權人大會決議其應強制遷離等情，洵屬可採，原告依區分所有權人之決議，請求判命被告強制遷離，合於公寓大廈管理條例第22條第1項第3款之規定，為有理由，應予准許。