中央銀行9月下重手打炒房，讓市場買氣瞬間急凍，本月19日央行召開第四季理監事會，因房市交易已顯著降溫，並未祭出新一波管制；雖利率也「連三凍」維持不變，不過各家銀行房貸利率卻紛紛走揚，衝上16年來高峰，買房民眾要付得房貸越來越多。
央行第7波信用管制打炒房 房市「三高」指標開始下降
央行在9月19日第三季理監事會，決議祭出第7波信用管制打炒房，新增名下有房者的第一戶購屋貸款不得有寬限期，第2戶購屋貸款最高成數由6成降為5成，並從七都擴大實施至全國，此舉讓房產業者、購屋族無一倖免，也被市場喻為「金龍海嘯」。
央行總裁楊金龍並以「房價是否修正、不動產放款集中度、不動產貸款金額等」等三高指標，評估年底是否續推第8波信用管制。
央行總裁楊金龍設三高指標，評估年底是否續推第8波信用管制。（資料照片／陳愷巨攝）
由於央行資料顯示，三大指標大多呈下降趨勢，包括房市交易縮減、民眾對房價上漲預期心理趨緩，且全體銀行購置住宅貸款、及建築貸款年增率均回降，只剩不動產貸款集中度，即不動產貸款占總放款比率仍偏高，顯見已達初步效果，所以並未加碼打炒房，央行接下來將檢視各銀行自主管理不動產貸款的具體改善方案。
高利率銀行嚐甜頭 年輕族扛房貸達極限
而在美國聯準會宣布降息1碼之後，我國央行利率「連三凍」維持不變，符合預期；央行同時也發布五大銀行（台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀）的新承作房貸利率，上升至2.209％，創16年新高。央行官員對此表示，房貸利率走揚，主因健全房市措施逐步發酵，銀行為控管房市集中度風險，逐步調升房貸放款利率所致。
美國Fed宣布降息1碼，我央行利率維持「連三凍」。（美聯社）
這都顯示購屋將越來越難，據金融聯徵中心資料，國內房市已明顯出現房價高、房貸總額高、房貸利率高，及貸款成數低的情況。
「銀行已經嚐到甜頭了，現在3％都有人借，怎會輕易調降？」馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，銀行利率是市場機制，央行升降息只是影響房貸利率的地板價，目前約2.185％，但他觀察現在首購利率約為2.3至2.5％，購買第二屋者則為3％以上。
銀行在房貸利率上嚐到甜頭，短期內不太可能降息。（取自freepik）
業界試算，以貸款1000萬、30年期、房貸利率2.5％計算，每月還款金額就近4萬元，而30歲以下年輕人平均月所得僅4.5萬元，負擔已到極限。
貸款塞車利率難降 估明年Q2才能緩解
利率為何越走越高？何世昌認為，央行9月祭出信用管制，使銀行核准房貸申請案件受限，一般房貸已無太多餘裕辦理；後來銀行都在推高利活存、定存等方案吸客，平均利率都有2％，「但2％的資金進來，當然要以更高的利率放款出去，銀行發現房貸利率拉高至3％，還是有人願意申貸，也可賺取利差。」
至於利率何時才有機會回降？何世昌表示，就是申請貸款變容易，不像現在還要排隊等之時，預計明年第二季，房貸排隊潮有望逐漸緩解。
何世昌預估，明年第二季房貸排隊潮緩解，利率才有機會降低。（取自何世昌臉書）
市場人士說，央行現階段重點不是利率，而是聚焦房市控管，否則央行的基準利率不會是現在的2%多，但再升息會使總體經濟付出慘重代價。
打炒房警報未解除 房市回溫要等明年下半年
不過，即便央行沒再對房市出手，業界也不敢太樂觀，只覺得在歲末年終能稍微喘口氣。「不過就是留校察看，還沒到解除警報，若明年故態復萌，第8波的震撼教育又會來臨」，住商不動產執行總監徐佳馨認為，央行此次按兵不動，一方面是肯定第七波信用管制的成效，另方面是因應明年全球政經變局先留一手。
徐佳馨認為，央行未再對房市出手，是為明年全球政經變局先留一手。（取自徐佳馨臉書）
台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴則認為，美國聯準會釋放鷹派訊息，明年將只降息兩碼，在預期通膨恐升高的情況下，房市仍有抗通膨買盤持續布局，因此在打炒房與通膨的拉扯下，買賣雙方將呈現拉鋸局面。
雖然央行沒祭出第八波管制，但何世昌對今年底到明年Q2的房價走勢依然保守，他預期將「盤整修正」，現階段市場都還處於消化利空期，「有錢但沒信心」，市場元氣難以快速回復，到明年下半年才有可能好轉，「明年即使房價沒有下跌，至少也不會暴漲了。」（責任編輯：殷偵維）
何世昌表示，房市目前處於消化利空期，市場元氣難以快速回復，到明年下半年才有可能好轉。（資料照片／王侑聖攝）