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央行第六波調控上路  七都第二屋只能貸六成  打房成效待觀察

理財周刊/ 2024.06.14 02:11

【理財周刊記者顏瓊真報導】台灣房市出現團購、揪團買屋及排隊購屋等亂象,房市過熱,讓中央銀行再度出手,祭出第六波的信用管制,限縮豪宅及七都第二房房貸款成數至六成,但打房是否有效待觀察,因央行管制雖出「驚奇包」,奈何老招數,被評為「了無新意」。

中央銀行13日召開理監事會,會中決議加碼第六波房市管制措施,但央行貼放利率一如市場預期按兵不動,重貼現率維持2%、為近15年半新高;但宣布調升存款率1碼(0.25個百分點)。

面對央行再出重手打房,但效果如何呢?且看各商仲及房仲業的反應及看法。

高力國際指信用管際了無新意 房市續熱,價漲量平格局已定

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示,回顧央行在2020年12月開始新一輪的房市信用管制,而且季季出重拳,一直到2022年才以升息取代信用管制。而這次央行繼去年6月後,再度祭出第六波的信用管制,壓縮七都第二戶以上住宅貸款成數,並調升存準率1碼,其實了無新意,對市場降溫極其有限,甚至進一步扭曲正常換屋需求,而且高價住宅限貸門檻不調整合理建築規劃。

黃舒衛分析,新青安的原意是補貼首購族進場,但是重新點燃的成屋買氣激出預售市場的比價效應,再加上預售屋付款的彈性,不但吸引自備款不足的自住買方進場,更成為置產抗通膨、投資買盤大開槓桿,把預售屋當成金融期貨操作的新樂園,引發諸多市場亂象。

然而,預售不涉及房貸、授信問題,因此即便央行下藥再猛,在完工前根本都不受央行信用管制牽制,所以目前檯面上的信用管制工具不但不是房市降溫的解藥,甚至因為對於成屋市場的過份壓抑,將使熱錢、剛需流向預售市場的趨勢更為擴大,銳化房市價量膨脹的領先指標。

黃舒衛認為,無論是超額儲蓄、資金回流的動能,以及產業、股市表現的樂觀預期,短期房市無庸置疑絕對是主、被動被嘉惠的資產市場,而目前央行信用管制的邊際效益極低、副作用越形鞏固,若無其他有效管制工具上場,而美國第三季的降息議題又來勢洶洶,預期台灣下半年成屋、預售市場仍是一片榮景,惟惜售、封盤的心態將使交易量成長趨勢走緩。

驚奇包再出,住商機構指央行直接關上非自用住宅的水龍頭

針對中央銀行13日理監事會後下調特定地區房貸成數至六成、調升存準率1碼,住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析,為因應全球局勢,加上第一季已搶先升息等因素,此次央行以緊縮銀根,推出加碼信用管制等「組合拳」,是否抑制近期過熱房市有待觀察。

徐佳馨指出,本次理監事會維持總裁一貫的「驚喜包」基調,針對外界矚目的是打房操作,緊縮第二戶貸款成數至六成,另外以調升存準率一碼作為因應,等於直接關上非自用住宅的水龍頭,並且透過調升存準率緊縮銀根,藉此遏止房市炒風。

在此狀況下,市場雖不至於馬上消風,卻可能出現緩步降溫,針對第二戶以上購屋人,無論是成屋或是即將交屋的預售,多少會出現打擊,進而有較多案量釋出,不過民眾期待的大幅修正,在今年若股市仍維持這種基調,恐怕並不容易。

針對調降成數部分,徐佳馨則認為看得出來央行劍指數年前購置預售屋的多戶投資客,由於這些買方即將交屋,最直接會面對核貸成數不足的問題,極可能因為資金周轉不靈而低價賣出,讓市場交易量增加,有助於緩解目前市場上供給不足的問題。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶補充,理想上如此,事實上是否會出現央行的預想,可能沒那麼容易。畢竟是房價漲了一大段,就算買方無法交屋,可以透過解約解套,或是其他管道借貸,前者物件再回到業者手上,後者能讓買家再撐一段,價格難出現甜甜價。中長期有機會讓市場慢慢消風,卻也可能演變成有屋族之間的大吃小,讓未來打房難度更高。

新青安料敵從嚴?台灣房屋指單一自住客免驚免慌不受限

台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴表示,利率的調整除了牽動房市外,也影響總體經濟的發展,因此單純以調控房市為目的,並不適合從利率下手,加上國際上的升息循環已邁入尾聲,國內的通膨情勢也較先前緩和,所以本次央行利率不變,符合各界預期;但由於國內行庫的不動產放款集中度高,且為防範景氣過熱,央行睽違一年端出了第六波信用管制,展現出對房市「居高思危」的示警意味,也為後續市場投下降溫變化球。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出,本次央行下調六都及新竹縣市的第二屋貸款成數,上限從7成壓縮為6成,對市場具有抑制作用,但由於管制區域未擴大,因此資金有可能轉往非管制區佈局,也由於本次管制僅對想買第2屋的七都置產族影響較大,新青安申辦主力的單一自住客,並非政策抑制的對象,所以首購族毋須過度擔憂。

不過截至今年4月底,全國新青安優貸的受理戶數已逾5萬戶,反應相當不錯,但也衍生「人頭戶」、「假自住真出租」的疑慮,且內政部也明言往後不宜再加碼補貼,所以新青安的後續放款及查核將趨嚴,建議首購買家的財務規劃應更保守以對,以免購屋計畫因貸款不如預期出現變數。

信義房屋指降第二套房貸成數    兩大族群受衝擊

2023年6月新增規範自然人特定地區第2戶購屋貸款,最高成數上限7成實施以來,自然人申辦特定地區第2戶購屋貸款之撥款金額呈增加趨勢,為續強化管理銀行信用資源,降低相關授信風險,央行修正「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」,調降自然人特定地區第2戶購屋貸款最高成數上限為6成,自本年6月14日起實施。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,將第二套房貸降低貸款成數到6成,直接受影響的將會是換屋族與交屋族,換屋族需要想辦法多準備自備款,已經有聽聞買方說要確定央行政策才要換屋,不過若是幾年前買預售屋的民眾,名下還有房貸的客層,近期交屋時可能就容易出現資金缺口,不是想辦法補上額度,就是繳交45%的房地合一稅換約。

此次央行還調高銀行的存準率,曾敬德表示,調升存準率的影響力比升息還大,可能會影響銀行放貸的金額,未來要觀察調整存準率後,銀行是否在放款時會更挑客戶,或者放款條件上不再給太過優惠的條件。

永慶房屋指央行第六度信用管制是雷聲大雨點小

永慶房屋指出,美國聯準會(Fed)13日公布利率決策,宣布利率再次按兵不動,而國內央行也於今日下午召開第二季理監事會議,市場關注利率政策走向以及選擇性信信用管制是否加碼。在房市有過熱疑慮的狀況下,市場普遍期待升息來挹注過熱的房市,最後結果出爐,央行維持利率不變,房市熱度恐怕難降溫。

本次會議也決議選擇性信用管制再加碼,再降低特定地區(六都+新竹縣市)第二戶購屋貸款成數由七成降至六成,無寬限期,但並未擴及全台,管控力道弱,房市衝擊小,對於首購與換屋族群完全沒有影響。若是購買預售屋面臨交屋期的購屋者,且為第二戶貸款時,恐需多準備一成自備款,衝擊較大。

整體而言,本央行提出選擇性信用管制措施感覺是「雷聲大雨點小」,預期下半年房市價量持續走高機會大。

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