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從公平會處分案例看購屋應注意事項-100~101年(十一)

理財周刊/ 2024.05.03 18:27

─應注意公平交易法「虛偽不實」或「引人錯誤」之表示或表徵

─注意建案廣告是否有SPA池、游泳池、迎賓大廳、KTV包廂、VIP棋弈室等公設內容與核准圖說不符情事

近年由於部分預售建案於銷售過程常出現公設內容與核准圖說不符情事,經購屋者檢舉而遭公平會認定足以影響交易秩序之欺罔行為,而依違反公平交易法相關規定懲處罰鍰。本文謹就100~101年公平交易委員會處分案例態樣加以節錄彙整如下,以供參考。

壹、案例參考

【案例一二一】(101年11月7日)

1.被檢舉人○○建設公司及○○廣告公司銷售位於臺北市都市計畫「策略型工業區」之○○建案,其廣告使用一般住宅用語及圖示,並就地下1樓機車停車空間為公共休閒設施配置圖示(詳請參閱照片一),對於商品之用途及內容為虛偽不實及引人錯誤之表示,違反公平交易法第21條第1項規定,依同法第41條第1項前段規定處理。

2.處○○建設公司新臺幣100萬元罰鍰、○○廣告公司新臺幣55萬元罰鍰。

【案例一二二】(101年10月31日)

被檢舉人○○開發公司銷售○○建案廣告網頁「家配設置」刊載有「起居室」、「休息室」等字樣,並以臥房、客廳、廚房、衛浴等設施為圖示,就商品之用途為虛偽不實及引人錯誤之表示,違反公平交易法第21條第1項規定,依同法第41條第1項前段規定,處新臺幣250萬元罰鍰。

【案例一二三】(101年10月24日)

被檢舉人○○建設公司及○○不動產顧問公司銷售○○建案之競標會廣告,宣稱「首場競標會共有○○標件」、「○○○萬買別墅」,就商品之數量及價格為虛偽不實及引人錯誤之表示,違反公平交易法第21條第1項規定,依同法第41條第1項前段規定,處○○建設公司新臺幣60萬元罰鍰。

【案例一二四】(101年3月14日)

被檢舉人○○建設公司銷售○○建案廣告宣稱「絕版限量2戶」,就商品之數量為虛偽不實及引人錯誤之表示,違反公平交易法第21條第1項規定,依同法第41條第1項前段規定,命其自處分書送達之次日起,應立即停止前述違法行為,併處○○建設公司新臺幣70萬元罰鍰。

【案例一二五】(101年11月23日)

被檢舉人○○建設公司於銷售○○建案,廣告表示長型中庭設計,就商品之內容為虛偽不實及引人錯誤之表示,違反公平交易法第21條第1項規定,依同法第41條前段規定,命其自處分書送達之次日起,應立即停止前述違法行為,併處新臺幣50萬元罰鍰。

【案例一二六】(100年10月26日)

1.被檢舉人○○建設公司、○○廣告公司於銷售○○建案廣告,就「KTV室」、「溫泉游泳池」等設施、住宅用途及夾層設計,為虛偽不實及引人錯誤之表示,違反公平交易法第21條第1項規定,依同法第41條前段規定,命其自處分書送達之次日起,應立即停止前述違法行為,併處○○建設公司新臺幣 120萬元罰鍰;○○廣告公司新臺幣40萬元罰鍰。

2.另系爭廣告表示地上2層為「飛鏢室」、「LOUNGE BAR」、「網路圖書閱覽室」、「Wii遊戲室」、「健身房」、「停車位」及「電信設備室」(詳請參閱照片二)等設施之內容與核准圖說不符乙節,依現有事證,尚難認有違反公平交易法相關規定,惟為避免爭議,特予警示○○建設公司與○○廣告公司,爾後為相同或類似廣告宣稱時,應就廣告內容為真實表示,以免引致交易糾紛或涉有違法之虞。

3.至於系爭建案預售屋銷售過程中,是否主動提供各戶持分總表或列出各戶各項目之持分占總共用部分之比例予購屋人參閱乙節,依現有事證,尚難認有違反公平交易法相關規定,惟為避免爾後類似爭議發生,特予警示○○建設公司應依公平交易法及「行政院公平交易委員會對於預售屋銷售行為之規範說明」,充分揭露共用部分資訊,以免違法。

【案例一二七】(100年10月26日)

1.被檢舉人○○建設公司於銷售○○建案廣告宣稱A+B棟1樓設有多項室內公共設施,就商品之用途及內容為虛偽不實及引人錯誤之表示,違反公平交易法第21條第1項規定,依同法第41條前段規定,命其自處分書送達之次日起,應立即停止前述違法行為,併處新臺幣180萬元罰鍰。

2.另系爭廣告表示A+B棟室外北側及東側空地之「石沏湯池」、「賞靜亭」、「星光溫泉SPA池」、「月河溫泉泳池」,及C棟之「迎賓大廳」、「歡暢KTV包廂」及「VIP棋弈室」等公共設施(詳請參閱照片三、四、五)之內容與核准圖說不符乙節,依現有事證,尚難認有違反公平交易法第21條規定之情事,惟為避免引致交易糾紛之疑慮,特予警示○○建設公司與○○廣告公司,爾後製作建案廣告時,務必注意廣告真實義務,力求廣告之表示與實際給付內容相符,以免違法。

【案例一二八】(100年9月27日)

被檢舉人○○建設公司於銷售○○建案廣告上,對於使用分區為乙種工業區之建案使用一般住宅之用語、圖示及影片,就商品之用途為虛偽不實及引人錯誤之表示,違反公平交易法第21條第1項規定,依同法第41條前段規定,命其自處分書送達之次日起,應立即停止前述違法行為,併處新臺幣180萬元罰鍰。

【案例一二九】(100年9月7日)

1.被檢舉人○○建設公司、○○房屋廣告於銷售○○建案廣告上,對於使用分區為工商混合區之建案使用一般住宅之圖示,就商品之用途及內容為虛偽不實及引人錯誤之表示,違反公平交易法第21條第1項規定,依同法第41條前2段規定,命渠等自處分書送達之次日起,應立即停止前述違法行為,併處○○建設公司新臺幣180萬元罰鍰;○○房屋廣告公司新臺幣90萬元罰鍰。

2.有關系爭建案海報文宣載有「高素質高收入的移民階層」、「高出租行情的加持,市區與科技園區工作族、機場上班族,充沛的房客資源更有增值的魅力」、「成為台北市最適移居的新環境」、「不論置產、商務、自用,一次到位」,及○○雜誌廣告載有「高收入的移民階層」、「高出租行情加持,充沛房客資源更有增值魅力」等語,依現有事證尚難認有違反公平交易法第21條規定情事,惟所使用「移民」、「移居」、「房客」、「出租」、「自用」等用語,仍不免有使人聯想是否得用於出租供移居房客居住使用之可能性,不無引發紛爭之疑慮,為避免爾後觸法或影響交易秩序,特予警示○○建設公司、○○房屋廣告公司爾後為相同或類似廣告宣稱,應就廣告內容為真實表示,以免引致交易糾紛或涉有違法之虞。

貳、購屋應注意事項

1.行銷廣告是否將臺北市都市計畫「策略型工業區」之○○建案,使用一般住宅用語及圖示,並就地下1樓機車停車空間為公共休閒設施配置圖示。

2.建案廣告網頁「家配設置」是否刊載「起居室」、「休息室」等字樣,並以臥房、客廳、廚房、衛浴等設施為圖示。

3.建案刊載競標會廣告,是否宣稱「首場競標會共有○○標件」、「○○○萬買別墅」等不當用語?

4.建案廣告是否宣稱「絕版限量2戶」等不當用語?

5.建案廣告表示長型中庭設計是否與核准之設計圖相符?

6.建案廣告是否刊載「KTV室」、「溫泉游泳池」等設施、住宅用途及夾層設計等不當用語?

7.建案廣告是否刊載地上2層為「飛鏢室」、「LOUNGE BAR」、「網路圖書閱覽室」、「Wii遊戲室」、「健身房」、「停車位」及「電信設備室」等不實用語?

8.建案廣告表示A+B棟室外北側及東側空地之「石沏湯池」、「賞靜亭」、「星光溫泉SPA池」、「月河溫泉泳池」,及C棟之「迎賓大廳」、「歡暢KTV包廂」及「VIP棋弈室」等公共設施之內容是否與核准圖說相符?

9.建案廣告對於使用分區為乙種工業區之建案使用一般住宅之用語、圖示及影片是否有虛偽不實情事?

10.建案廣告對於使用分區為工商混合區之建案使用一般住宅之圖示是否有虛偽不實情事?

參、公平交易法參考條文

1.公平交易法第21條第1項:

事業不得在商品或廣告上,或以其他使公眾得知之方法,對於與商品相關而足以影響交易決定之事項,為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。

2.公平交易法第25條:

除本法另有規定者外,事業亦不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。

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