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房市「這效應」難揮去?專家揭1現象:將漸露疲態

好房News/ 2024.04.11 16:46
好房網News記者林和謙/台北報導
 
近年來國內房價漲幅明顯,除了土地成本與營建成本上升,嚴重缺工導致工資大漲,也反映在房屋售價上,而房市炒作現象也是推升房價的因素之一,因此政府祭出一連串打炒房政策。前淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰表示,高造價推升高房價,「三倍乘數效應」恐怕揮之不去,如果該效應能趨緩,預估未來二至三年內整體市場會更回到正常交易秩序;另外他認為,超額供給的問題,可能將使得房市漸露疲態。
 
現階段由於房價仍居高不下,再加上土地成本、營建成本、缺工缺料與碳費議題,所衍生的高房價反映高成本;莊孟翰說,不論是主管機關、業者或購屋者,都無法正確研判合理價格、漲跌幅度以及景氣何去何從等相關問題;另外如果就超額供給逐漸顯現,尤其近年預售屋銷售率大都在50%以下,其所衍生建造執照與使用執照差距高達30.38萬棟(2017~2023年)情況下,產生的房市問題不可忽視。
 
莊孟翰指出,超額供給問題,衝擊市場景氣,尤以「價格超漲與超量推案地區」影響最大!而大量建案保留戶、地主戶與投資客釋出的新成屋競價求售,市場將漸露疲態。圖/好房網News記者林和謙攝
學者指出,「住房自由的人生」及「住房不自由的人生」兩者最大的差別,就是「屋主」與「房奴」的差別。圖/好房網News記者林和謙攝
 
莊孟翰指出,2017~2023年建造執照數量高達1,006,777棟、使用執照703,000棟,兩者差距高達303,777棟,由此一數據所衍生的超額供給問題,必然會在各地建案陸續完工之後嚴重衝擊市場景氣,其中尤以「價格超漲與超量推案地區」影響最大!
 
莊孟翰表示,上述現象也可由近年各地建案銷售率普遍未超過50%見其端倪,此一問題將會在未來二、三年大量建造執照陸續完工進入大量使用執照的交屋階段,整體市場景氣將會逐漸呈現大量建案保留戶、地主戶與投資客釋出的新成屋競價求售下,逐漸顯露疲態情況。
 
有關「三倍乘數效應」,莊孟翰說明,如果依現階段一般建案的營建成本與四、五年前相較,鋼筋混凝土每坪造價已由17~18萬元調漲至20~22萬元,鋼骨鋼筋混凝土每坪也由24~25萬元調漲至30~32萬元,甚至更有高達35萬元者,在成本普遍上漲三至四成情況下,如果是合建或都更、危老建案,必然飽受三倍乘數效應衝擊,而這也正是當前中南部不少建案不斷延長交屋,甚至有建案淪為爛尾樓的主要原因。因此,就這一波建造成本長期高漲所衍生「三倍乘數效應」的嚴重衝擊,不容小覷。 
 
莊孟翰指出,不過如果「三倍乘數效應」能夠逐步趨緩,未來二至三年內,整體房市就有可能逐漸回歸正常交易秩序。

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