【記者 陳家珍／台北 報導】仲量聯行今舉辦2023年終季報記者會，提出2023年度回顧及2024年商用不動產市場展望。台北市核心商業區辦公市場在全年度及第四季皆表現亮眼，2023全年主要租約簽署量體為近三年最高，來到17,694坪，為疫情後近三年之最強勁表現。歲末年終的第四季，與前兩年同期比較，更成長4-4.6倍，為2023台北市核心商業區辦公市場畫下完美句點。全年租金表現，台北市核心商業區本季來到新台幣3,176元/坪/月，年增幅為2.7%。信義、敦北、敦南本季持穩微揚，其他商業區之租金成長率則領先群倫，年增率來到7.8%。
回顧歷史租金，北市核心商業區近五年之租金年由於貿易戰開打、轉單效益及跨國企業對台投資增加，帶動A辦市場租金，2019迎來一波年成長率高峰，2020-2021因疫情部分企業暫緩擴編，成長率放緩。而2021後市場需求增加，A辦匯聚之信義區成長動能豐沛，帶動北市核心商業區租金整體年成長率。近一年來，信義區之租金成長放緩，其他商業區則有驚人表現，反應出企業對預算控制的重視。然據觀察，在第四季新供給較少及預算考量之情況下，租戶亦開始將目光移往其他地區: 信義區主要租約量體仍佔整體北市A辦之71%，然而第四季時，大宗租約則來自其他商業區，占整體北市A辦市場之55%。租戶方面，在產業趨勢帶動下，2023全年北市A級商辦市場需求則以科技業占比最多(35%)，其次為電商(19%)，生技(15%)，及金融業(13%)。
仲量聯行副總經理游淑芬表示，綜觀全年去化量及空置率，去化量以信義及其他商業區最多，除了強勁的租賃表現外，自用新大樓如第四季之上海商銀總行、元大仁愛路總部加入約18,000坪亦助推升去化量。整體空置率較上一季則維持平穩，來到4.6%，微降0.1%。自上季北市核心商業區突破3%後，預計空置率在未來面臨新供給及新興商業區競爭下將逐步升高。
據統計，未來五年台北核心商業區新供給將達到29.7萬坪，包含其他商業區的16.3萬坪及南港商業區21.4萬坪。值得一提的是南港2024年新增之供給坪數即超越6.5萬坪，大於整體台北核心商業區新供給之4.9萬坪，對大面積且有預算控制需求租戶形成高度吸引力。目前南港A辦之月租金水坪約為新台幣2,303元/坪/月，預計年租金漲幅將介於3-4%之間，並且由於未來五年內新供給大量釋出，除拉長完工前之預租期外，房東招租策略多元，重視硬體設備、綠建築相關標章之完善，以增加市場競爭力。
仲量聯行今日也同步發表《高鐵辦公商圈永續建築調查報告-新竹、高雄》，在淨零碳排的趨勢下，ESG綠建築結合大眾運輸系統的TOD開發已成為市場趨勢，更是符合綠色環保的土地開發潮流，仲量聯行盤點台灣各高鐵站步行十分鐘內可達、三鐵共構車站轉乘捷運站點總路程10分鐘內可達之52棟大樓 (辦公樓地板面積約105.7萬坪)，製作出《高鐵辦公商圈永續建築調查報告》。
本季高鐵站區調查報告專注於新竹及左營辦公市場，兩地需求皆受到科技產業的推動: 新竹已為科技產業的樞紐，而左營正積極發展成為半導體供應帶。新竹站區租金呈現穩定上升的趨勢，顯示出科技產業對當地辦公空間的高度需求。同時，高雄則展現巨大潛力，租金強勁上揚，未來後勢看漲。高鐵新竹站區目前純商辦綠建築供租賃資源稀缺，過去以住辦大樓為主，後有自有企業總部如慧榮、華邦大樓，以及生醫園區之廠辦聚落興起，聯發科亦插旗高鐵站旁，預計於2027完工。
盤點現況，目前暐順經貿大樓提供約6,000坪之供租賃面積。區內目前綠建築自用比例佔57%，而宏匯之心於2027釋出後預計則帶動新竹高鐵站區商辦辦公聚落，將提供綠建築商辦租賃面積超過五萬坪，完工後綠建築供租賃商辦比例將成長至76%。而新竹高鐵租賃市場概況則以科技業主導，進駐高鐵特區商辦公司以科技業和網路服務業佔52%以上；與高鐵特區息息相關之各園區包含新竹科學園區、新竹生醫園區、台元科技園區之進駐公司則特以半導體及光電佔一半比例。未來高鐵特區形成以宏匯之心為主之商辦聚落，除與周遭主要園區之相關產業連結，更與竹科X基地軟體業為主之脈動連結。目前新竹高鐵站區商辦租金來到新台幣1,300-1,700元/坪/月，廠辦則為新台幣900-1,200元/坪/月。
仲量聯行董事總經理侯文信表示，半導體生態系在政府政策及產業界合力推動下，於高雄近來亦見蓬勃發展。座落南部半導體S廊道中心地區之左營高鐵站區，除有台積電預定設廠南部科學楠梓園區，日月光、楠梓、華泰電子、國巨等大廠亦位於高鐵左營往北沿伸之區帶。以左營高鐵科技之心作為中繼點，結合高捷北串聯半導體生態系、南連結生態園區站及凹子底地帶之未來商辦熱門設點區域。除左營高鐵科技之心將提供約4萬坪可作商辦空間外，近三年生態園區及凹子底周邊亦有商辦，為未來半導體產業鏈提供商辦新供給不足之解方。據統計，左營區超過20年屋齡辦公室在2023年的平均月租金已達到約新台幣810元/坪，較2022年漲幅超過15%，而近期新商辦預租成交約1,000元，超出舊商辦約23%，平均預租開價1,000-1,200元。
近年來仲量聯行在台灣的設施物業管理面積和收入在過去的五年裡都呈現了兩倍的增長，該業務聘用員工和客戶數量也在短短五年成長超過50%，這顯示有越來越多企業看見了外包設施物業管理服務的價值，尋求專業協助，選擇將該項必要之服務委外給整合性物業管理公司。若從產業類別來看，過去五年屬科技業及半導體製造業的設施物業管理需求竄升最為顯著，眾多科技龍頭紛紛在台灣成立總部和數據中心，而全球前十大半導體設備廠商中，有超過一半都選擇仲量聯行作為設施物業管理委任對象。
仲量聯行智動辦公部資深協理張儀芬表示，外包設施物業管理的好處不僅體現在解決企業人才難尋、能讓客戶專注於核心業務提升競爭力、分散風險、提供透明的績效報告等，更因為我們橫跨產業，與高科技和半導體產業有緊密的聯繫，能提供豐富與先進的成功案例供客戶參考。透過專業SOP以及國際化的服務標準，可確保客戶營運穩定，提供員工舒適的工作環境，也提供相關物管從業人員個人職涯升遷機會，提高留任率。
仲量聯行董事總經理侯文信表示，在ESG的熱潮下，建物的有效營運管理與減碳成為重要議題，高品質的設施物業管理在商用不動產生命週期中扮演非常重要的一環，目前我們全台灣管理超過80個案點，管理面積從2019年的三十多萬坪增長到2023年六十五萬坪，我們的員工人數、營業額以及客戶數量幾乎是同業的兩倍之多，該部門在公司的營收扮演重要的一部分。我們預期之後會有更多企業開始重視外包設施物業管理服務的選項，不只能解決人力短缺的問題，更使公司能將資源投注在真正能帶來價值的核心業務上。
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