仲量聯行搶攻商業地產債務市場 成立非上市公司REITs

商傳媒｜簡明心／綜合外電報導

全球知名房地產服務與投資管理公司仲量聯行（JLL）宣布，已推出一檔非上市公司房地產投資信託（REITs）JLL Property Finance Trust，專注於商業地產債務。這類信託基金向投資人募集資金，再將資金投入房地產相關資產並將收益分配給投資人，而「非上市公司」則代表其股份不在公開市場交易，流動性相對較低。

此舉旨在搶攻不斷增長的商業地產債務市場，特別是面對未來幾年大量多戶住宅（multifamily）貸款到期所帶來的巨大融資需求。根據《The Real Deal》報導，未來十年內，將有高達 1.8 兆美元的多戶住宅房東債務面臨到期，其中 7,570 億美元將集中在 2026 至 2028 年間到期。這股趨勢促使私募信貸市場持續擴張，華爾街業者也紛紛推出非上市抵押型 REITs，以抓住市場機遇。

JLL Property Finance Trust 的業務範圍廣泛，包含發起、收購、管理及處置各類商業不動產債務。其目標投資類別涵蓋多戶住宅、工業、零售、自助倉儲、工業戶外倉儲、獨棟出租屋、老人住宅、生命科學、預製屋、醫療保健等多元領域。此外，該信託也將投資冷凍倉儲與資料中心等新興資產類別，並可能涉足商業抵押擔保證券（CMBS）和債務抵押債券（CLO）等證券化商品。

在財務策略方面，該信託的目標槓桿率為資本部署後的 60% 至 80%。在貸款價值比（Loan-to-Value, LTV，即貸款金額與資產價值的比率）方面，高級債務尋求 60% 至 75% 的範圍，而次級債務則可高達 85%。

JLL Property Finance Trust 由領盛投資管理（LaSalle Investment Management）負責營運，並已向美國證管會（Securities and Exchange Commission）提交普通股註冊文件。股份將採盲池方式（blind pool，意即在募集資金時尚未實際投資任何資產）發售，並將持續發行。為管理流動性，每季度的股份贖回將限制在淨資產價值的 5%。JLL Property Finance Trust 的臨時執行長 Bradley Gries 和臨時財務長 Gregory L Falk 將領導這項新業務。