好房網News記者蔡佩蓉／台北報導
當今全球經濟景氣下行，利率攀升、資金緊縮、通膨仍存，國內房市走向部分，不少專家認為，明年總統大選後將回歸基本面。至於所謂基本面，可透過觀察相關總體經濟數據，來判斷房市景氣，第二季「大台中房市分析季報」就提供了5大指標數據進行剖析。
第一、總體面：經濟成長率、景氣對策信號、進出口貿易、就業率與失業率、台股指數
今年經濟成長率會下修至1.61％，第二季經濟成長率則為1.36％。大台中房市分析季報指出，現階段面臨近年來最嚴重的通膨問題，且尚有貨幣緊縮政策、國際原物料價格變動、地緣政治風險等因素影響，全球經濟下行風險明顯上揚。
景氣變化與經濟成長表現呈正相關，最新公布7月景氣判斷分數為15分，燈號連續亮出9個藍燈。進出口貿易部分，1至7月進口 2408.1億美元、出口2058.9億美元，相較去年同期，年增率分別減少16.9％及20.2％。
觀察股市部分，則因股票市場有財富效果，與房市呈正相關。該季報表示，股市行情好，有獲利才會有錢買房；股市行情差，資產萎縮則會使買氣受挫。
第二、成本面：利率變動、消費者物價指數（CPI）年增率
利率部分，新冠疫情時期，央行在2020年3月將重貼現率調降，並來到歷史新低的1.125％，去年起央行五度升息，合計共3碼，重貼現率現已調整為1.875％，創下近8年新高。
重貼現率一旦調整，不論是土地建築融資或房貸利率，皆會連動調整，當利率高要繳的利息多時，則會降低借錢投資或買房的意願，反之，當利率低要繳的利息少時，則有利於投資環境及增加購屋意願。
第三、資金面：貨幣供給M1B、M2
資金面部分，7月的M1B、 M2年增率分別上升至3.69％、6.93％，仍處於「死亡交叉」，即M1B年增率小於M2年增率，資金動能疲弱問題未解。 由於M1B屬股市的領先指標之一，而股市又為總體經濟景氣的領先指標，可從股市表現來預測，未來經濟是否走向強勁或步入衰退期。
第四、供給面：台灣製造業採購經理人指數（PMI）、台灣非製造業採購經理人指數(NMI) 、建築貸款餘額
建築融資餘額可視為建商推案信心指標， 數據續創新高，其為逐年累積下來的貸款總數額 ，反映出向銀行借貸的需求程度。
大台中房市分析季報指出，貸款餘額主要受到房市景氣及利率影響， 房市熱絡時建築貸款餘額增加快，反之，房市冷清時則增加慢。
最新的7月建築貸款餘額為約3.21兆元，雖持續走高，但若以年度貸款增減量表現來看，2020年建築貸款金額年增高達3670億元，為歷年最高，而後逐年走跌。
2021年減約200億元，2022年更大幅萎縮近580億元，反映出建商在限貸令、央行升息及平均地權條例等影響之下，明顯轉趨保守態度，近期也陸續出現建商賣地求生的消息。
第五、需求面：消費者信心指數（CCI）、新承做購屋貸款金額及購置住宅貸款餘額、房價所得比
大台中房市分析季報表示，自民國111年起處於通膨升息環境，整體表現走下滑格局，購買耐久性財貨時機在民國111年12月正式跌破信心線100點，下探至99.9點，然而於今年出現止跌回升，最新8月數據為111.4點，顯示購屋信心面回籠。
另外，從房地產指數表現來評估民眾是否認為目前是購買房地產的好時機，最新8月數據為107.0點，自升息以來該 指數從未跌破信心線，惟在央行五度升息後，利率確定突破2％，回到民國104年時的水位，宣告結束長達近8年的低利時代，在預計貸款負擔會持續增加下，加上平均地權條例修法上路，買方觀望期拉長。
新承做購屋貸款金額及購屋貸款餘額，則可視為房市買氣指標。房市熱絡時房屋貸款餘額增加快，反之時則增加慢。7月購置住宅貸款餘額為約9.61兆元，雖持續走高，但若以年度購屋貸款增減量表現來看，2017至2021年呈逐年成長並突破年增額7607億元，來到歷年新高。
然而在限貸令、央行升息及平均地權條例等影響之下，2022年的年增額大幅衰減逾1864億元，顯示出買盤明顯縮手。
房價所得比部分，六都第一季房價所得比，分別為台北市15.22倍、新北市12.77倍、桃園市7.99 倍、台中市11.34倍、台南市9.43倍、高雄市9.16倍。
大台中房市分析季報指出，現階段房價所得比應以6至8倍為合理範圍，但六都房價所得比呈逐年上揚，代表民眾買房的壓力與日俱增，自身所得能力愈來愈難以負荷。