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換屋先買、先賣哪個好?永慶房產專家:注意限貸令與重購退稅

匯流新聞網/許 哲綱 2023.07.27 08:19

換屋先買、先賣哪個好?永慶房產專家:注意限貸令與重購退稅

CNEWS匯流新聞網記者許哲綱/台北報導

想換房,還在頭疼要「先買後賣」還是「先賣後買」嗎?想先買卻擔心手頭資金不足負擔新房頭期款,想先賣又害怕找不到滿意的新房,加上央行實施特定區域六都及新竹縣市第2戶7成限貸令,讓換屋問題難上加難。永慶房產專家認為,兩種方式各有優點,應該依照個人可支配的購屋資金來做選擇;若想爭取首購優惠貸款或重購退稅資格,也會影響換屋的買賣順序。

永慶房屋客服中心資深經理陳繼先表示,以先買後賣來說,優點是時間較充裕,不用擔心換屋的銜接期,提前搬進新房後,舊家可騰空賣相也會更好。他提醒,先買房除了要另外籌措一筆購屋金,若舊家還有房貸尚未清償,第2戶的貸款成數、利率及寬限期優惠也會受限;在舊屋賣掉之前,也要同時負擔兩筆房貸,因此較適合手頭資金寬裕的換屋族。

如果是先賣再買,陳繼先指出,最大的優點為財務負擔較低,可以用賣屋的錢來補貼買新房所需的資金,可與買方協議延後交屋,爭取搬家及找新房的時間;或是與買方約定售後回租,買賣完成後繼續住在舊家,直到租約到期。不過以上兩種方式,尚需買家同意才能進行,仍然有找新房的時間壓力,建議若想先賣屋再找房,應事先做好短期租屋的準備為佳。

房屋買賣金額大,為爭取較佳貸款條件,陳繼先建議,可以採取先賣後買的策略,一般而言,即使曾有房屋買賣紀錄,只要名下沒有自用住宅,就能爭取首購優惠利率。但各家銀行對首購資格的認定各有不同,即使買房時名下有房產,但只要沒有貸款仍有機會向銀行爭取較佳房貸條件;相對的,若是想申請財政部的青年安心成家貸款,由於是政策性優惠貸款,因此資格認定也最嚴格,借款人、借款人配偶及未成年子女都不能有自用住宅,需特別注意。

針對央行對六都及新竹縣市實施的第2戶限貸令,陳繼先表示,雖然提供先買後賣的換屋族配套,可免除7成房貸限制,但借款人必須簽署切結書,約定於第2戶房貸撥款後一年內,出售第1戶房屋及完成產權移轉登記,且清償房貸塗銷抵押權。一旦違反切結內容,除了銀行可立即收回貸款成數差額超過7成部分,還要追溯自撥款日起,按貸款餘額計收罰息;若以轉貸等方式規避切結事項則加收違約金。不過,若借款人舊家無貸款或貸款已清償,則不受第2戶限貸令影響。

此外,部分換屋族為避開第2戶限貸令爭取首購優惠利率,會由配偶或其他家庭成員申貸,但房屋買賣需課徵房地合一稅及土地增值稅等稅率,若想符合兩年內自住重購退稅資格,則要注意房地合一稅的重購退稅,可使用配偶名義出售或購得房屋;但土地增值稅的重購退稅,買房與賣房的登記人須為同一人,才符合資格。如何在換屋時節省稅金,也是制定換屋策略時應考量的成本之一。

陳繼先提醒,大部分人的購售屋經驗有限,除了購屋金的運用,還有許多隱藏成本,如稅費、代書費、保險及新房裝修費用。若想為自己制定最合適的換屋策略,歡迎到直營門市免費諮詢,不僅提供客製化購售屋服務建議,在消費者最在意的房價上,還有房仲業唯一真房價保證保護消費者權益,若經紀人未提供完整成交行情,或有聯手投機客致使客戶權益受損,最高賠償買方400萬、賣方4倍服務費,用具體承諾帶給客戶安全滿意的服務。

照片來源:CNEWS匯流新聞網資料照片

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