好房網News記者林和謙／桃園報導
蛋黃區通常位於城市市中心，具備熱鬧商圈、交通便利、工作機會較多、機能佳...等優勢，房價也比較高；不過隨著市中心發展數十年後、開發逐漸趨於飽和，又加上周邊新興區域的發展，就會形成「商圈轉移」的現象；而蛋黃區商圈轉移，會導致房價下跌嗎？以桃園火車站商圈來觀察，永慶不動產桃園龍安加盟店林振維店長指出，雖然桃園區有藝文特區、中路特區等較新的生活圈崛起，不過火車站站前商圈依然有其獨特性與交通優勢，老房子當然價格會較低，不過住宅新案的房價很有競爭力及支撐性。
蛋黃區的老商圈、舊城區隨著時間的推移，也許會較為沒落，林振維說，以桃園區來說，桃園火車站商圈經過多年發展、繁榮，加上周邊區域的建設慢慢起來，商圈及生活圈逐漸轉移到藝文特區、中路特區、小檜溪重劃區等區域。
林振維表示，桃園站前商圈的熱絡度確實不如10年、20年前那麼強，但以整個桃園區商圈來看，站前商圈還是有其獨特優勢，包括未來將有鐵路地下化工程、並與捷運線連通，會有全新站體、豐富的商場規畫，將會帶來更不一樣的面貌及區域煥然一新的感受。
林振維指出，桃園站前商圈區域的住宅，多以老大樓與華廈、老公寓居多，而現在年輕一代普遍喜歡較新的房子、偏好有管理的大樓，所以近幾年來，中路特區及小檜溪重劃區的的預售屋，以及藝文特區屋齡較新的大樓，因此就成了不少自住族群的購屋選擇區塊。
而桃園站前商圈房價會因商圈轉移、老宅較多而影響房價嗎？林振維認為，這幾年房市整體不錯，自住需求者一直都有，站前商圈屋齡3、40年的老宅價格會較低，單價2字頭有機會找到，屋齡20、30年住宅的單價約落在25萬至近3字頭，仍會吸引一些剛需自住客；而因開發飽和、素地不多，站前商圈新的住宅大樓較為零星，單價已站上4字頭，因該區域近火車站、交通便利且機能優，房市支撐力還是有。