好房網News記者蔡佩蓉／台北報導
為何現在買房可積極出價，殺價20％？日前台南市不動產估價師公會資通會主委林利州推估六都各區2023年的成交議價比率，最大議價空間可達2成。對此，高源不動產估價師事務所所長陳碧源進一步分析，明年議價率可能有20％，但這並不代表房價會下跌20％。
陳碧源表示，議價率的定義是賣方開價與最後成交價的價差比率，一般公式是「開價－成交價／開價」，也就是賣方開價減掉成交價格後，再除以賣方開價的比率，這個議價率代表買方可以砍價或折扣的空間。
一般而言，議價率高低和開價有關，代表賣方對市場趨勢的嘗試，若最後成交價貼近開價，議價率低，代表市場行情緊俏；若議價率大，市場行情不如賣方想像，行情可能較為僵固或盤整，或逐漸產生式微趨勢。如果再觀察銷售天數是否逐漸拉長，就可確認趨勢。
陳碧源說，議價率20％，在2015、2016、2018年房市低迷的情況下，部分地區出現過。他進一步說明，也有議價率自我實現的現象，例如沒有實價登錄2.0時，雖然議價率是判斷區域行情的參考，但因為預售屋是由代銷業者銷售，且只需在「委託代銷契約終止後30日內」將建案整批申報，但契約終止時可能離開始預售已有2、3年時間，購屋者在這段時間無法得知預售屋的實價登錄價格。
陳碧源表示，也常常因學者專家在報章媒體的呼籲預售屋從先打8折或再談，或從7折開始喊起之類，產生了議價率自我實現，也就是，推案建商為了滿足買方對於議價空間的實現，就先把希望成交價格乘以1.4倍至1.5倍後，再推案，讓消費者殺個夠。
當時預售屋交屋後，實價登錄形成開價嚇死人、成交笑死人，而實價登錄2.0後，因為預售屋在成交30天內一定要申報並且揭露，這種情形就比較少，只是建商變成採定錨操作。
這個議價率自我實現的現象，特別是台灣喜歡殺價的情形下，事實上多普遍存在於台灣一般經濟市場，房地產市場也是如此。陳碧源說，現在房地產市場議價率普遍增加，銷售時間拉長，應該是事實，也代表某種程度上在2023年的台灣房市將形成「北盤南凍」的情形。
他說，可能建商不願降價，改加贈設備、車位方式，在實價登錄上的鞏價盤整之下，希望以拖待變，將會拉長不動產市場式微的時間，據聞已經成為建商推案的現在進行式了。
至於何時回溫？陳碧源認為，有待總體經濟與建商什麼時候想通或外部的壓力了，在檯面下波濤洶湧情勢之下，就看誰敢在抬面上開第一槍了。但是，明年議價率20％，就代表明年房地產市場下跌20％嗎？倒也不需要這麼悲觀就是了，消費者若要買房，建議多看看實價登錄或請教估價師。