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預售屋風險真不少!專家曝「這些瑕疵」要檢討

好房News/ 2022.12.06 17:51
好房網News記者林和謙/台北報導
 
新北市樹林區某預售案近期爆出建商蓋不下去的爛尾樓事件,還好後來有廠商接手續建,至少讓購屋者能安心。不過隨著房市景氣下行,加上小建商面臨營建成本上升,央行限縮不動產金流,又加上升息,都對一些小建商造成壓力,不動產業界認為爛尾樓事件還會發生;住宅消保會創會理事長吳翃毅就透露,最近就接到新北市一個預售屋的買賣糾紛,買方匯出購屋款的價金卻不知去向,相當誇張,而建經公司、續建機制等瑕疵,都必須加以檢討。
 
吳翃毅指出,新北市有個預售屋案,最近就發生離譜的買賣糾紛,有買方一次將購屋款三千萬匯給建商,但後來發現錢竟沒有到建商那,目前的建商負責人甚至說因為是公司前一個負責人所簽的約,因此這份契約打算不認帳,而且建經公司、銀行也說沒收到這筆款項,令人匪夷所思,該預售案甚至還出現一屋二賣的情形。
 
吳翃毅透露,最近接到新北市一個預售屋的買賣糾紛,買方匯出購屋款的價金卻不知去向,相當誇張,而建經公司、續建機制等瑕疵,都必須加以檢討。示意圖/好房網News記者林和謙攝
土壤液化潛勢區完整公開,有人質疑恐怕會影響房價及區域房產價值?專業結構技師、台灣建築安全履歷協會理事長戴雲發提出精闢觀點,導正錯誤迷思。圖/好房網News記者林和謙/攝
 
吳翃毅表示,這凸顯出預售屋的問題很多,包括目前市場上不少建經公司素質參差不齊,預售案在買賣時都有履約擔保機制,雖然建經公司都說會協助續建,但不保證一定可續建成功;他說,像是興建量體100戶的社區,建經公司就可抽約250萬元手續費,但若建案發生建商跑路、蓋不下去,若又無法保證續建,那找建經公司就沒有意義,還平白付手續費給他們。
 
目前實務上,預售屋擔保機制以不動產開發信託及價金信託最常見。不動產開發信託:建商或起造人將建案土地及興建資金信託予銀行(受託人)執行履約管理,興建資金應依工程進度專款專用,建商(賣方)與承購戶(買方)簽訂預售屋買賣契約時,賣方應提供上開信託的證明文件或影本給買方,興建資金經賣方取得並交付信託後,用以支付信託契約約定有關該工程案完成興建開發、管理銷售及處理信託事務等所需一切支出;價金信託:賣方將預售屋買賣價金交付銀行信託,由受託人設立專款專用信託專戶,並於信託期間,按信託契約約定辦理工程款交付、繳納各項稅費等資金控管事宜。上述兩種方式都依工程進度請款,除了專款專用,但不具有「完工保證」或「價金返還保證」。
 
談到爛尾樓及續建機制的問題,內政部次長花敬群近日受訪表示,內政部已著手開始討論如何強化預售屋的續建機制,以及銀行融資上如何搭配續建機制的要求,雖然現行已有相關機制在,不過在一些制度面上必須做強化,產業界也必須配合。他說,在機制面、法令面上,內政部正在檢討,有結論出來一定會公開報告,我們希望銀行的建融控管要多考慮中小型開發商的續建機制的準備狀況,也是保護自己的放款情況,長期以來有建經公司、履約保證的機制,我們希望這樣的內涵與量能可以自行強化,建構更安全的房地產產業。

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