升息到多高？房價才可能跌落神壇

央行宣布升息1碼，除了略增房貸壓力外，購屋人最在意的仍是房價是否因此下修？央行總裁楊金龍直言，升息是為抑制通膨而非打炒房；專家則指出，能讓市場定價較合理，至於是否能因此向下反轉，要等升息超過4~6碼（利率約3%），時間點可能落在2024年。

央行升息槌一敲下，宣告台灣升息循環到來，中信房屋研展室副理張漢超指出，這個決策用意在打消市場預期通膨的心態，對打算賺「通膨財」的產業釋出示警的訊號，有將房地產導回合理交易價的意味。

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吉家網不動產董事長、中華民國不動產仲介公會全國聯合會榮譽理事長李同榮表示，這兩年台灣經濟成長率強勁，製造業回流，新興工業區帶動房價上漲，因此升息1碼對資金槓桿與房貸成本影響有限，在景氣活絡與通膨尚難下降的階段，保值搶購心態猶盛，房價漲勢暫時難擋。

不過升息腳步並不會停歇，全球超低利率時代正式結束了，李同榮估計，全球逐步升息的力道將持續2~3年，直到全球通膨壓力解除才會停止，台灣預期會在2023年底達4碼以上水準，「升息對房市的轉折，將落在升息4碼以後的時間點，預測2024年是最關鍵時刻」。

他進一步解釋，央行今年升息幅度不會超過2碼，最有可能是每季調整半碼，以此類推，到2023年底有可能攀升至4碼以上，而此時正是房價進入末升段的關鍵時刻，只要市場有風吹草動或政策打壓，就可能造成房市反轉向下的趨勢，便會在2024上半年逐步發酵。

另一方面，當利率調升4碼以上，等於房貸利率成本增加75%以上，以1千萬元貸款丶20年期本利攤還，變成每年利息增加約5萬6千元之多，影響頗大，李同榮判斷，便會衝擊房市銷售率，房價下跌趨勢轉為明顯。

▼觀察台灣50年來利率與房價的走勢關係，可見即使升息、房價也未必下跌。（圖／吉家網不動產提供）

李同榮也提醒，有人會引70年代早期利率高達13%為例，認為利率高到5%房價照漲，其實那些年台灣正是開發中國家，GDP成長都處於7%~10%增長榮景，不能一概而論。未來兩年，不但市場游資大幅緊縮，升息4碼所增加的成本，恐怕會讓房市基本面、技術面都產生轉折性影響，民眾不可不慎。

（封面照／東森新聞張琬聆攝）

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