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房東年收24萬租金 只繳稅4800元「全合法」 歐正興:搞懂333賺超多

好房News/ 2021.12.28 02:05
好房網News記者蔡佩蓉/專訪
 
政府積極衝刺8年20萬戶社會住宅政策,其中,8萬戶為非直接興建的「社會住宅包租代管」,也就是招募民間愛心房東將空屋出租,自從2017年10月31日包租代管開辦第一期以來,針對房東最在乎的「稅金減免」持續做滾動調整,到了今年有所謂的「包租代管333」—3稅減免、3費補助與3年服務,吸引不少「內行房東」合法收租,又可拿政府補助。
 
營建署國宅組組長歐正興接受《好房網》專訪指出,從2017年底包租代管政策推出,2018年6月「租賃住宅市場發展條例」上路,以及2021年5月「住宅法」修正,將公益出租人及社宅包租代管房東,免稅額從原本每月1萬元提高至1.5萬元,這些都是觀察政策落實的第一線運作狀況,再進行的強化與調整。
 
營建署國宅組組長歐正興指出,「包租代管333」政策推出後,讓不少房東發現真的是能省又能賺。圖/好房網News記者蔡佩蓉攝影
營建署國宅組組長歐正興。圖/好房網News記者蔡佩蓉攝影
 
無疑地,房東稅金減免與相關補助,是相當接地氣的政策,雖然至今坊間仍有不少房東未報稅,但隨著房客更懂得捍衛權益,並知曉遇到糾紛時契約書公證的重要性等,也讓房東逐漸有合法報稅的趨勢。
 
歐正興指出,「社會住宅包租代管」之中的「包租」,是由租賃服務業作為二房東,讓房東在三年租期內,保證有租金收益,包括簽約成交的服務費、每月10%租金的管理費,都不需支付,這可以蓬勃整個租賃服務業的產業商機,也可以協助空屋釋出,提供民眾住房需求。
 
今年5月因應社會住宅包租代管第三期上路,新的「包租代管333」直接給房東最優的補助。歐正興指出,有房東聽聞這些優惠,還以為是詐騙,因此為了讓地方租賃業者順利進行物件開發,營建署也會下鄉巡迴辦活動。
 
包租代管333
 
以「3稅減免」的所得稅來說,歐正興舉例,假若房東每月租金收入2萬元,每月可先扣1萬5000元「免納綜合所得稅」,等於5000元是要繳稅,但「房屋必要損耗所支出費」可再減除60%,等於只剩2000元,假若用20%所得稅率換算,每月剩400元,一年稅金僅4800元。
 
另外,房屋稅、地價稅皆為「地板價」,社會住宅包租代管屋主的房屋稅率為1.2%,地價稅則為千分之二,與正常要繳交的千分之十,差異達5倍之多。
 
包租代管333
 
台北市稅捐稽徵處曾試算,王君在松山區有一間空置公寓,原本房屋稅稅率為2.4%、換算2800元,地價稅1萬3000元,為稅率10‰, 但加入社會住宅包租代管或成為公益出租人且符合一定要件,因房屋稅稅率為0.6%,房屋稅只要繳700元,地價稅2600元、稅率為2‰。
 
包租代管333
 
另外,房東加入包租代管後,也能更有保障,因為在「3費有補助」的部分,有補助每年1萬元修繕費,由於社宅強制要求設置住宅用火災警報器、屋內滅火器與強制排氣熱水器設備,這些都能列入修繕費補助之中。
 
三年租期內,等於房東每年都有修繕費可實報實銷,每年上限1萬元,假若沒有重大修繕,也等於可替房客升級設備。「3費有補助」之中,還有合約書「公證費」雙北地區每件約3000至4500元;「居家安全險」也就是所謂「特殊條件安全險」,類似凶宅險,皆由政府補助。
 
至於「3年有服務」,因屋主是轉租給包租代管業者,由業者當「二房東」,房東不用管理房屋,期間也能省下媒合成功、租金0.5至1個月的服務費以及每月10%的管理費,等於「三年零空置期」。
 
包租代管333
 
不過,屋主加入包租代管真有這麼優惠嗎?歐正興說明,當然在租金部分會稍微低一些,會以區域租金行情8折為主,這部分都會做行情查估調查。但他強調,這是「社會住宅包租代管」,政府盡可能做到稅金減免、 相關項目補貼等提供誘因,但屋主也能享受到合法的相關補助。
 
歐正興補充,一般房東若「轉軌」成為包租代管房東,這部分也有條款,國稅局不會追稅。他也說,目前隨著租賃專法實行、民間業者持續加入,地方政府包租代管媒合也大躍進,今年第三期開辦以來,桃園市媒合績效最佳,預料整體成效在積極宣導下,會相當不錯。
 
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◎包租代管333宣導短片─代言人篇(2021版)
 

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