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為何房價下跌 房租卻逆勢上漲

yam蕃薯藤新聞/文.莊孟翰 2018.05.17 16:08

1991-2017年結婚與離婚對數變動趨勢圖

 

1.房東「聽牌」,期待房價谷底翻升,提高投報率後再伺機出脫。

2.原計畫購屋者預期房價還會下跌,採取「暫租緩買」觀望態度,成為新增加支付能力較強的租屋需求者,而支撐住較高的房租。

 

3.近年離婚率急遽攀升,1970年此一比率僅4.95%,2009年攀升至48.87%,2017年依舊高懸於39.42%,導致弱勢族群租屋需求不斷累增。

 

Q:國內房市自從2015年景氣逆轉迄今,房價呈逐年下滑走勢,根據內政部統計資訊,2014年至2017年間六都房價指數,除台北市與新北市下降之外,其他四都皆呈現上漲趨勢,惟房價與2014年相比已普遍下跌15~20%,更有當年高價購屋的民眾指出,「以兩年前購買的房價計算,至今已賠掉一部賓士汽車」,甚至亦有慘賠上千萬元者,由此不難感受近年房價下跌趨勢。

 

不過,根據行政院主計處公布資訊,相較逐漸滑落的房價,租金指數卻逆勢上漲,想請教莊教授,台灣為何會出現這種弔詭又矛盾的情況?

 

A:事實上,過去在薪資所得倒退十七年的時空背景下,房價卻不斷飆升,雖然政府連續祭出抑制措施,房價也已持續下跌,惟在下跌過程租金卻逆勢攀升。會出現這樣的情況,「稅制調整」占了很大的因素,包含房屋稅、地價稅等持有稅大幅調漲,在房東持有成本驟增情況下,必然亟思成本轉嫁,最後也必然為反映成本而調漲租金。

 

此外,還有一個與過去大相逕庭的差異,且常遭忽略的因素為「新增加的租屋需求」,亦即在原已存在的租屋需求上疊加「暫租緩買」的新增加需求,而這些新租屋者的支付能力顯然要比原已存在的租屋需求者來得強,這也成為推升租金上揚的主要關鍵之一。

 

以下再針對市場現況加以探討分析,以供參考。

 

一、潛在購屋者預期房價還會下跌

 

對於現階段房市景氣,不少人仍在觀望臆測何時觸底,不僅是一般民眾,就連中央銀行也就房貸餘額增加密切觀察景氣是否觸底回溫。但根據實務現況,現階段房價底部尚未成形,在預期還會下跌的心理因素之下,也讓原本想要買房的潛在購屋者暫時卻步,雖然看屋者略有增加,但真正下訂者卻不多。

 

事實上,不僅房市景氣尚未觸底,還可能是要進入「大U型」谷底盤整的開始,縱然進入谷底,盤整時間至少也會有五年以上,這也表示,自今年起在逾期放款與法拍數量均呈增加情勢下,景氣復甦必然未如預期。整體而言,今年仍將是「價跌量微升」之發展趨勢。

 

尤其對於具有指標性意義的豪宅,中央銀行理監事會2012年曾祭出「豪宅管制令」,限制雙北住宅超過八千萬,其他地區超過五千萬元的豪宅,貸款成數不得超過六成,也不得提供寬限期,其後又再重申一次。但相對於一般住宅,豪宅皆掌握在有錢人手上,即使放款金額增加幾無風險,會落入法拍的機率也相對較低,如今時隔六年,為避免投機客死灰復燃,央行對於豪宅放款還是採取限制手段,仍未見鬆綁。及至今日,豪宅下跌也是一般據以研判景氣動向的一大重要指標。

 

另外,如再將購屋者區分為三類,「買房」、「想買」及「想買但買不起」,當中,對於一、兩年前買進的人而言,價差五十至一百萬元者極為常見,這也讓想購屋的人不得不暫緩買房計畫,既不是不買,也非買不起,而是寧可站在觀望立場繼續等待。這類「暫租緩買」的潛在購屋者,對於支付租金的能力也相對較強,可以選擇租金較高且精華區位暫時承租,與一般負擔能力較弱者顯有區隔,而這也正是這一波推升租金逆勢上漲最主要的原因。

 

二、成本轉嫁

 

2008年金融海嘯過後,主要國家相繼推出量化寬鬆(QE)政策,熱錢到處流竄導致房價飆漲,政府在2014年祭出重稅後房價逐年下跌,然持有稅的增加,讓在這幾年買房想當包租公者嚐盡苦頭,由於房屋稅、地價稅劇增,也讓高價買房的房東亟欲轉嫁成本,而弱勢租屋者卻成為最無辜的受害者。

 

三、房東亟思提高偏低的投報率

 

長期以來台灣房市投報率偏低,也因此房東總想藉機哄抬租金,例如景氣高峰期,位於忠孝東路四段與復興南路交叉口的三角窗店面,當初為塑造高價假象,俾便藉由高昂的租金哄抬售價,縱然大家都想藉此分擔高房價成本,但這也得端視大型企業的旗艦店進駐才有可能實現,要一般零售業負擔得起這樣的租金,恐怕難上加難。現階段利率尚處於低點,大部分房東仍抱持能提高多少算多少的態度,帶點「聽牌」的意味,等待景氣好轉再伺機出脫。

 

四、物價因素

 

租金上漲另一個因素,便是「物價」,根據行政院主計處公布的消費者物價指數(CPI),近年漲幅雖然不高,卻又不斷上漲,最新四月的CPI 99.83,較去年同期增加1.98%,一般民眾最直接的感受便是油電費、瓦斯、交通及運輸費率都不斷增加,無形中也讓調漲租金找到了合理的藉口。

 

五、國稅局查稅效應

 

五月報稅季到來,除非採取列舉扣除方式,一般民眾大都選擇租金收入扣除四三%必要費用,再併入綜合所得稅計算方式申報。但過去大多數房東並未主動向國稅局申報租金收入,另一方面,因租金支出對於房客同樣具有節稅效果,每一申報戶每年扣除額以12萬為限,倘若房客為節稅而申報租金支出,房東也同樣要申報繳交租賃所得稅,羊毛出在羊身上,房東必然會想辦法將稅負成本轉嫁到租金,更何況近年財政部加緊查緝逃漏稅,房東更是有理由轉嫁租稅成本。

 

六、離婚率居高不下

 

近年離婚率居高不下也是致使租金調漲的一大原因,根據內政部統計資訊,1991年以來結婚對數約介於12至18萬對之間,惟離婚對數則從2.8萬對一路攀升至五萬多對,其最直接的影響便是原本一個家庭分裂成為兩個家庭,並且很可能出現一至二戶的弱勢租屋需求者,尤其常見新增加的單親家庭。就現實情況而言,在政府短期無法大量提供社會住宅情勢下,新增的弱勢租屋需求者不斷累增,同樣也使得租金居高不下。

 

其次,倘若一年四至五萬對離婚家庭衍生新增加二至三萬對弱勢租屋需求者,在需求大於供給情況下,不只小坪數空間,連屋頂違建與地下室隔間出租亦層出不窮,此一問題仍有待主管機關設法解決。

 

再者,如就當年度結婚與離婚對數做一比較,1970年此一比率僅4.95%,2009年急遽攀升至48.87%,2017年依舊高懸於39.42%,由此可見近年社會變遷所引發愈來愈多之租屋需求實不容小覷。

 

七、弱勢家庭逐年累增

 

另一方面,弱勢家庭也不斷累增,依內政部營建署統計資訊,2016年第三季低收入戶已高達14萬1400戶、31萬4474人,這類租屋需求一直存在。此外,雖有不少人過去曾想買房,卻未搭上購屋列車,在房價不斷上漲過程,也就越來越買不起,近年雖然房價持續下跌,縱然充滿期待,但也只能採取觀望態度,短期內對於高漲的租金也只能忍痛吸收。

 

一般而言,只要租金支出占家庭收入三分之一以內,都還在可接受範圍,假設雙薪家庭能有五至六萬元的收入,便可負擔得起約兩萬元的租金。不過,在薪資所得倒退十七年情況下,對於已經高漲房價的「剝奪感」也相對較高,假設雙薪家庭必須負擔兩萬元的租金,一年可能得有九十萬的收入,才足以支付子女的教育費用及其他家庭開支,倘若勉強購屋,還得長期負擔二、三十年的房貸,如再就政府規劃興建的社會住宅約兩萬元以內的租金負擔,也就是至少要有六萬元的收入才負擔得起,這當然也是一筆不小的負擔。

 

以上所述皆為現階段房價跌租金逆勢上揚的主要原因,多年來台灣房市出現許多弔詭又矛盾的現象,包括房市「七高」以及本文討論的「房價跌租金漲」等,這些議題都有待主管機關深入了解,尤其是在這波房價逐漸邁向谷底盤整過程,更應趁此掌握規劃社會住宅與都市更新增加房屋供給量之新契機。

 

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