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老屋重建難 房地產人士:難在互信整合

中央社/ 2017.03.01 00:00
(中央社記者韋樞台北 1日電)立法院今天審議危險與老屋重建條例,希望獎勵加速30年以上老屋重建;房地產人士表示,都更和老屋重建最主要困難是住戶和都更實施者缺乏互信,過程涉及太多權益變換,難以整合。

對於內政部要推動「都市危險及老舊建物加速重建獎勵條例」,學者亦提出既然是危險建築,應該以公權力介入,何必獎勵?且獎勵過程中還會予投資客刻意買老屋,因重建而獲利,邏輯上說不通。

國黨籍立委曾銘宗投書媒體,台灣危險及老舊建築物逐年增加,多數老屋適用民國88年以前的耐震規範,有極大居住危險,依內政部統計,全國建築物達844萬戶,屋齡30年以上的建築約384萬戶,其中8.4萬棟,依公有建築物耐震評估經驗推估,未能符合耐震標準者約3.4萬棟。

內政部長葉俊榮估計,老屋重建條例若以每棟營造成本8000萬元計算,可創造新台幣2.72兆元產值,推動過程中可創造經濟繁榮及提升居住安全。

不過現行都更老屋重建涉及法規相當複雜,住戶權利保障等問題,動輒耗時8年到10年。住商不動產企研室主任徐甜馨分析,權利變換的價值沒有公開透明,住戶只想要換回更多坪數,特別是頂樓住戶增建、一樓住戶含地下室、陽台等權利價值認定標準的問題,讓都更實施者不易以公平機制服眾。

另外,住戶與實施者之間缺乏互信,住戶總覺得都更實施者會欺侮人,總有什麼事情或應知的權益被隱瞞,都更實施者又覺得住戶要求太多,雙方不易互信,計畫當然難以推動。

此外,少數要脅多數(例如釘子戶)等問題時有所聞,特別是台北市士林區文林苑都更爭議發生後,往往一戶不同意,全棟樓便無法都更,耗時多久難以預測,公權力又不願介入排除,反而形成住戶之間彼此怨懟。

另外近年台灣人口老化,有些原住戶無力也無法搬家,或是都更前老宅的各項稅費很低,不構成負擔,但新屋蓋好後,反而無力負擔高額持有稅和管理費等,乾脆不參與都更。

永慶房產集團業務總經埋葉凌棋表示,危險與老屋重建條例跳脫都更條例修法繁複的問題,希望行政流程有效率縮短,增加改建誘因,加速都市更新和居住安全。

建商表示,危險與老屋重建條例是以獎勵方式鼓勵老屋住戶加速重建,希望能住得更安全,但困難點在於要住戶100%同意,且即使後續行政流程縮短,但前端的整合問題未解決,無助加速老屋重建。

建商指出,老屋重建關係到重大財產的變更,同時亦與景氣有關,民眾勢必謹慎計較,加上多數人對法規和政策不了解,比起提出誘因,不如先以公正第三方協助整合,建立互信,才會化解都更老屋重建的障礙。

中華民國不動產開發商業同業公會全國聯合會則對老屋重建例寄予高度期盼,希望政府重視都市防災的迫切需求,突破規模限制,明定獎勵額度、簡化行政流程、鬆綁高度及建蔽率,給予稅捐減免及融資協助等誘因,才能化解部分重建前的整合、互信、權益變換等障礙,提供危險及老舊建築物除了都市更新條例以外的另一拆除重建途徑,產業界大力支持。

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