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謹防房產重稅 後遺症愈來愈嚴重

網路地產王/ 2016.10.24 00:00

文.莊孟翰(詹櫂駿整理)

Q:2008年政府大幅調降遺贈稅後,海外資金紛紛回流,引發房市一波緊接一波的漲勢,直到2013年政府積極推動稅制改革,透過大幅調整房產稅來抑制不斷飆漲的房價,主要四項稅改政策包括房屋稅之稅基與稅率、公告土地現值及公告地價,並且實施房地合一新稅制。

房市在這一波稅制大幅調整後的確達到壓抑效果,卻也造成相關行業急遽萎縮,光去年整體房仲結束營業店數就高達一千三百家,且今年全年買賣移轉棟數更可能萎縮至二十二至二十三萬棟創二十五年新低,預計今年房仲家數恐再持續減少,究竟房地產新稅制會帶來什麼嚴重影響?

A:政府想要一次解決由來已久的高房價問題著實不易,房屋稅自民國七十年代至今已三十多年沒有變動,不合時宜的稅制的確需要調整,不過課徵房產稅就如同拔鵝毛一樣,不能拔得鵝兒呱呱叫,更何況大幅加稅之前,還得考量客觀經濟環境與民眾負擔能力。

另一值得重視的是,房地產稅制大幅調整所影響到的不僅僅是不動產經紀業一個「點」而已,更將由金融業逐漸擴及國際投資而影響台灣經濟的整個「面」,而更重要的是,連帶整體稅收都會受到嚴重衝擊。

以下謹就房產重稅五大後遺症分別彙整分析,以供執事者參考。

第一點:房仲經紀失業率大幅攀升

截至八月為止,全台買賣移轉數量15.43萬棟,推估全年約23萬棟,較去年29.26萬棟減少21%,可能創二十五年新低,最直接影響是房仲業者的就業機會。

此外,相關行業如營造業、建築師、地政士、估價師、裝潢設計、建築材料、家電業等都會連帶受波及。

此外,依財政部統計資料,今年上半年不動產經紀業銷售金額179億元,較104年同期減少21.5%,已連續三年呈兩位數減幅;另依內政部統計,今年六月底,不動產經紀業經營家數與分設常態營業處所數分別為6577家及987家,較去年同期減少5.5%及10.4%;受僱不動產經紀人及營業員分別為8247人及36708人,亦各較去年同期減少5.1%及8.1%。

此外,根據調查資料顯示,房仲與書局、醫美、證券、健身、飯店幾乎淪為六大「慘」業,導致黃金店租急跌30%,在在顯示當前房仲經紀面臨失業率大幅攀升困境。

第二點:齊頭式增稅導致量縮價跌

政府為抑制投資客炒作房價,大幅調高非自用住宅累進稅率,雖然成功壓抑房價,不過這種「齊頭式」的增稅,卻也帶來房地產市場的全面衝擊,在全面加稅情況下,持有成本大幅增加,尤其現階段房價持續下跌,持有成本驟增,將會逐漸導致資產逐年縮水,甚至淪為「負資產」。

另外,根據財政部公布資料,今年一至九月贈與稅收高達140.52億元,較預算數超徵36億元,創下新高,但不動產贈與數量卻逆向減少,按一至八月不動產贈與僅2.76萬棟,比去年同期減少二成,創下五年新低量,由此不難了解,在贈與稅率即將調高之前,贈與稅超收實係一般民眾改以現金贈與方式數量增加所致,由此顯見高房產稅後續衝擊不容小覷。

第三點:新興重劃區將出現大量閒置空屋

2013年以來許多新興重劃區如淡海新市鎮、林口特定區、桃園青埔等地,因為受到景氣過熱影響,推案量暴增,不過這波稅制改革來得又快又急,終致這些新興區域的預售房價與中古屋價差愈拉愈大,不僅新案銷售每況愈下,建商交屋不順、餘屋過多,區域價格屢現「破盤價」,影響所及,未來空屋數量必大幅暴增,大量閒置資產無異又是一項社會資源浪費。

第四點:都更停滯、轉嫁效應逐漸顯現

北市府針對2014年七月一日以後取得使用執照者大幅提高標準單價,不少原本參與都更意願甚高的老屋,因房屋稅大幅增加而紛紛打退堂鼓,深怕一旦都更後負擔不起高額房屋稅,反而被迫不得不以貸款或變賣房屋繳稅,豈不本末倒置。現階段愈來愈多老舊建築急需都更,惟重稅導致屋主不願參與,造成居住環境愈來愈窳陋,都市發展越來越遲緩,豈不因小失大。

據內政部今年第二季稅籍資料,全台844.5萬戶住宅中,屋齡超過三十年以上高達384.19萬戶,約占45.49%,因此,對於都更後房屋稅如何重新制訂,亦是相當值得探討之一大議題。

此外,大幅加稅之後,一般大都會將持有成本及交易成本全都反映到未來預定出售的房價上,如此一來,將來換屋時就會因「轉嫁效應」使得房價也跟著水漲船高,無端淪為「二次屋奴」而怨聲四起。

第五點:高齡者養老無法兼顧養房

台灣正快速邁入高齡化社會,養老及長照更是迫在眉睫,政府這一波加稅導致房屋持有成本大幅增加,已退休的高齡長者在沒有收入情況下,有限的退休金除養老之外,恐還得挪出一部分來繳稅養房,如此養老養房蠟燭兩頭燒,將導致高齡者進退失據,而引發另一嚴重的社會問題。

【詳細內容請參閱最新一期《理財周刊》第843期www.moneyweekly.com.tw。尊重智慧財產權如需轉載請註明出處來源。】【理財教育學苑www.moneyedu.org.tw】

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文章分類:生活房產,稅務相關,房產法規,理財周刊,雜誌專欄

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