文．洪寶山
播出時間：每周日上午11:00~12:00播出頻道：正聲廣播電台FM104.1(新竹以北皆可收聽，網路全世界同步)主持人：洪寶山(理財周刊發行人)、林洳萱(正聲電台財經主持人)
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一直以來，都市的高房價總讓人望而興嘆，從一九八九年的無殼蝸牛走上街頭到現在將近三十年，房價只有愈來愈高，而且高的嚇人！不過，不管房價怎麼走，在城市生活就必須面對居住的問題，在華人有土斯有財的觀念下，買房還是多數人人生中必要實現的目標。
今(2016)年房地產因新稅制及景氣的關係，仍處於低迷的狀態中，使得房地產投資客紛紛退出市場，在市場供過於求的情況下，不久前還有媒體報導，賣方提出的報價，買方要砍價兩成才有可能成交，究竟現在的房地產狀況是否適合投入買房？用市價的八成真的能買到喜歡的物件嗎？買房時又要注意哪些問題，才能讓自己人生中重要的決策不至於失敗呢？
宏利發建設總經理楊雅婷說，買房子時挑選有成長潛力的好地點很重要，因此，「地點」占買屋決策的80％。另外20％，她考慮的是學區、交通、生活機能、社區環境，以及房價是否負擔得起。楊雅婷說，好學區的房子通常是需求大於供給，有很多家長會因為學區而挑選房子，但選學區還要考慮是要買國小、國中、高中還是大學學區，若是以投資為目的，通常會選擇買大學學區的房子，將來可以出租。
買房先確定要自住或投資
在房地產不景氣的情況下，現在很多新興重劃區的供給大於需求，這類重劃區的交通及生活機能發展還未完善，住進這樣的區域在生活上有很多的不便。再以社區環境來說，好的管理可以幫房屋創造價值，有些社區雖然管理費低，但沒有做好社區經營管理，燈火不明、公共區域不整潔，對住戶安全及居住心情都有負面的影響，未來要轉賣也不容易吸引買主。
雖然媒體報導一直提到房價下修，但實際上去看屋卻發現好像並非如此，而且也不像報導所說可以輕易的殺價兩成，關於這一點，楊雅婷以她建設公司經營者的角度來說明。楊雅婷說，每個跟建設公司配合的代銷公司都有自己的訂價策略，比如說之前大同區開出破百萬的單價，即使打了八折售價還是很高。但是，有很多建設公司開價並沒有開很高，所以打八折是不可能成交的。
不過現在景氣不好，投資客紛紛退出市場，買方可選擇物件增加的情況下，楊雅婷認為只要勤做功課、勤看房子，就有機會把購屋目標從蛋白區轉進蛋黃區。
當首購族決定要購買人生中的第一間房子時，楊雅婷建議要先設立目標，清楚知道自己為什麼要買房子，是要自住還是投資，因為這會影響到買房的區域、產品別以及總價。如果是要自住，建議先召開一個家庭會議，瞭解家人的需求，最重要的是要聽取決策者的意見。大部分的首購族還是需要長輩幫忙分擔頭期款，所以聽聽長輩的意見也很重要。
看房選標的勿畫地自限
開始看房時，楊雅婷建議不要設定只看特定種類的房子。楊雅婷第一次買房時就只想看公寓，心想住公寓可以省下管理費，結果帶孩子去看房子，孩子一直在樓梯上跌倒，顯然公寓式住宅不適合小小孩。再加上她當時看的多半是頂樓加蓋，碰到很多漏水屋，看屋結果並不理想，因此她慢慢轉而看華廈。華廈有電梯也有停車位，應該是不錯的選擇，但華廈因為面積小，車位多是機械式，由於她曾經有過汽車被卡在機械停車位的經驗，所以也就放棄了華廈。
最後楊雅婷開始看社區大樓，她才發現社區有中庭、有警衛收信、有地下停車場、有兒童遊戲室，各方面都符合她的需求。轉了一大圈，楊雅婷才發現原來真正適合她的物件跟她當初設定的並不一樣。
多看、多問、多學不二法門
還有一點楊雅婷認為非常重要，那就是千萬不要把別人的「建議」跟「想要」，變成自己的「需要」。因為每個家庭的組成分子都不同，各別的需求也不同，再加上財務狀況也不一樣，所以別人的意見只能提供參考，不能當作最後決策的依據。
此外，看房子的時候不要找太多不懂房子的人一起去看，因為意見太多又不專業，七嘴八舌的常會影響判斷。楊雅婷自己除了第一間房子是跟家人一起去看的之外，後來再投資，她都習慣自己一個人去看房子。
從小跟著開建設公司的父母親到處看房子，楊雅婷多年來看過的房子超過千棟，練就了她「五分鐘」分辨物件好壞的功力。楊雅婷回憶，小時候陪爸媽看房子就像陪他們去運動一樣，到處走走看看，慢慢就累積了一些經驗。
而她第一次自己去看房子則是結了婚、有了小孩以後，為了孩子的學區問題開始找合適的房子。第一次自己找房子、看房子，才發現原來房子還有公寓、華廈、社區之分，這中間有太多需要注意的地方，楊雅婷就是靠著多看、多問、多學，才有了「五分鐘」看屋的功力。
刪去法練就五分鐘看屋功力
楊雅婷的五分鐘看屋法主要是靠刪去法，例如地址中出現「四」的房子她不看。雖然現在年輕人多半不介意數字諧音，甚至會因為四樓比較便宜而買進，但在景氣不好的時候，產品釋出量太大，被選擇的機會也多，就會比較吃虧。所以買房子不能只考慮眼前，將來是否容易脫手也要事先想好。楊雅婷說，景氣好的時候，什麼房子都好賣，但在景氣差的時候，房屋條件的好壞就會差很多。
其他幾個楊雅婷會刪去的理由包括：
(1)地上權的住宅公設比高，但沒有公共設施可以使用。
(2)管理費高，卻沒有完善的社區物業管理。
(3)沒有天然瓦斯而是使用電爐。
(4)臥室沒有對外窗。
(5)開窗緊鄰鄰居。
(6)附近有嫌惡設施(高壓電塔、加油站、宮廟、墳墓等等)。
(7)地震危樓、海砂屋、輻射屋、凶宅、漏水屋及地下室等。
(8)住家門打開正對電梯或樓梯。
(9)房屋位於車道正上方。
(10)路沖。
(11)光線不充足。
(12)空氣不流通。
(13)強制購買兩個車位等等。
此外，選擇樓層時也有一些考量點需要注意，以楊雅婷的經驗來看，她發現年輕人比較喜歡視野佳的樓層，因此若現在買進低樓層的物件，未來在市場上流通就會花比較多的時間。雖然年長者會因為方便而選擇低樓層，但在有電梯的情況下，高樓層還是比較吃香。
成交價近中古屋新成屋條件更佳
楊雅婷二十八歲時買了人生中的第一戶房子就是在二樓，她當時也是考慮到房價比較便宜就買下了。後來孩子沒有在這個學區就讀，當她要處理掉這個房子時才發現，來看屋的人很多，但被嫌的機會也很多，因為二樓的視野及光線真的不太好，同時也比較吵。
根據楊雅婷最近對市場的觀察以及與房仲聊天後發現，十幾年的中古屋跟新屋的成交價格差不了多少，因此她建議要買屋的朋友盡量去看新屋，因為新成屋的社區管理會比較完善一點，其次是新屋的結構也比較安全，再加上建商通常都會提供保固期，買方比較能夠放心。
雖然在都市買房很不容易，但既然所有人都有住房的需求，即使不買也要租，楊雅婷建議大家可以把買房當作存款，慢慢的就可以存下一間房子，不要把錢光是花在吃喝玩樂上。只要勇敢踏出第一步，辛苦付出之後就能享受甜美的果實。
文章分類:雜誌專欄,生活房產,理財周刊