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楊雅婷鼓勵首購族 勇敢踏出第一步

網路地產王/ 2016.10.17 00:00

文.洪寶山

播出時間:每周日上午11:00~12:00播出頻道:正聲廣播電台FM104.1(新竹以北皆可收聽,網路全世界同步)主持人:洪寶山(理財周刊發行人)、林洳萱(正聲電台財經主持人)

◎精彩節目音檔請上理財周刊或理周教育基金會網站收聽

一直以來,都市的高房價總讓人望而興嘆,從一九八九年的無殼蝸牛走上街頭到現在將近三十年,房價只有愈來愈高,而且高的嚇人!不過,不管房價怎麼走,在城市生活就必須面對居住的問題,在華人有土斯有財的觀念下,買房還是多數人人生中必要實現的目標。

今(2016)年房地產因新稅制及景氣的關係,仍處於低迷的狀態中,使得房地產投資客紛紛退出市場,在市場供過於求的情況下,不久前還有媒體報導,賣方提出的報價,買方要砍價兩成才有可能成交,究竟現在的房地產狀況是否適合投入買房?用市價的八成真的能買到喜歡的物件嗎?買房時又要注意哪些問題,才能讓自己人生中重要的決策不至於失敗呢?

宏利發建設總經理楊雅婷說,買房子時挑選有成長潛力的好地點很重要,因此,「地點」占買屋決策的80%。另外20%,她考慮的是學區、交通、生活機能、社區環境,以及房價是否負擔得起。楊雅婷說,好學區的房子通常是需求大於供給,有很多家長會因為學區而挑選房子,但選學區還要考慮是要買國小、國中、高中還是大學學區,若是以投資為目的,通常會選擇買大學學區的房子,將來可以出租。

買房先確定要自住或投資

在房地產不景氣的情況下,現在很多新興重劃區的供給大於需求,這類重劃區的交通及生活機能發展還未完善,住進這樣的區域在生活上有很多的不便。再以社區環境來說,好的管理可以幫房屋創造價值,有些社區雖然管理費低,但沒有做好社區經營管理,燈火不明、公共區域不整潔,對住戶安全及居住心情都有負面的影響,未來要轉賣也不容易吸引買主。

雖然媒體報導一直提到房價下修,但實際上去看屋卻發現好像並非如此,而且也不像報導所說可以輕易的殺價兩成,關於這一點,楊雅婷以她建設公司經營者的角度來說明。楊雅婷說,每個跟建設公司配合的代銷公司都有自己的訂價策略,比如說之前大同區開出破百萬的單價,即使打了八折售價還是很高。但是,有很多建設公司開價並沒有開很高,所以打八折是不可能成交的。

不過現在景氣不好,投資客紛紛退出市場,買方可選擇物件增加的情況下,楊雅婷認為只要勤做功課、勤看房子,就有機會把購屋目標從蛋白區轉進蛋黃區。

當首購族決定要購買人生中的第一間房子時,楊雅婷建議要先設立目標,清楚知道自己為什麼要買房子,是要自住還是投資,因為這會影響到買房的區域、產品別以及總價。如果是要自住,建議先召開一個家庭會議,瞭解家人的需求,最重要的是要聽取決策者的意見。大部分的首購族還是需要長輩幫忙分擔頭期款,所以聽聽長輩的意見也很重要。

看房選標的勿畫地自限

開始看房時,楊雅婷建議不要設定只看特定種類的房子。楊雅婷第一次買房時就只想看公寓,心想住公寓可以省下管理費,結果帶孩子去看房子,孩子一直在樓梯上跌倒,顯然公寓式住宅不適合小小孩。再加上她當時看的多半是頂樓加蓋,碰到很多漏水屋,看屋結果並不理想,因此她慢慢轉而看華廈。華廈有電梯也有停車位,應該是不錯的選擇,但華廈因為面積小,車位多是機械式,由於她曾經有過汽車被卡在機械停車位的經驗,所以也就放棄了華廈。

最後楊雅婷開始看社區大樓,她才發現社區有中庭、有警衛收信、有地下停車場、有兒童遊戲室,各方面都符合她的需求。轉了一大圈,楊雅婷才發現原來真正適合她的物件跟她當初設定的並不一樣。

多看、多問、多學不二法門

還有一點楊雅婷認為非常重要,那就是千萬不要把別人的「建議」跟「想要」,變成自己的「需要」。因為每個家庭的組成分子都不同,各別的需求也不同,再加上財務狀況也不一樣,所以別人的意見只能提供參考,不能當作最後決策的依據。

此外,看房子的時候不要找太多不懂房子的人一起去看,因為意見太多又不專業,七嘴八舌的常會影響判斷。楊雅婷自己除了第一間房子是跟家人一起去看的之外,後來再投資,她都習慣自己一個人去看房子。

從小跟著開建設公司的父母親到處看房子,楊雅婷多年來看過的房子超過千棟,練就了她「五分鐘」分辨物件好壞的功力。楊雅婷回憶,小時候陪爸媽看房子就像陪他們去運動一樣,到處走走看看,慢慢就累積了一些經驗。

而她第一次自己去看房子則是結了婚、有了小孩以後,為了孩子的學區問題開始找合適的房子。第一次自己找房子、看房子,才發現原來房子還有公寓、華廈、社區之分,這中間有太多需要注意的地方,楊雅婷就是靠著多看、多問、多學,才有了「五分鐘」看屋的功力。

刪去法練就五分鐘看屋功力

楊雅婷的五分鐘看屋法主要是靠刪去法,例如地址中出現「四」的房子她不看。雖然現在年輕人多半不介意數字諧音,甚至會因為四樓比較便宜而買進,但在景氣不好的時候,產品釋出量太大,被選擇的機會也多,就會比較吃虧。所以買房子不能只考慮眼前,將來是否容易脫手也要事先想好。楊雅婷說,景氣好的時候,什麼房子都好賣,但在景氣差的時候,房屋條件的好壞就會差很多。

其他幾個楊雅婷會刪去的理由包括:

(1)地上權的住宅公設比高,但沒有公共設施可以使用。

(2)管理費高,卻沒有完善的社區物業管理。

(3)沒有天然瓦斯而是使用電爐。

(4)臥室沒有對外窗。

(5)開窗緊鄰鄰居。

(6)附近有嫌惡設施(高壓電塔、加油站、宮廟、墳墓等等)。

(7)地震危樓、海砂屋、輻射屋、凶宅、漏水屋及地下室等。

(8)住家門打開正對電梯或樓梯。

(9)房屋位於車道正上方。

(10)路沖。

(11)光線不充足。

(12)空氣不流通。

(13)強制購買兩個車位等等。

此外,選擇樓層時也有一些考量點需要注意,以楊雅婷的經驗來看,她發現年輕人比較喜歡視野佳的樓層,因此若現在買進低樓層的物件,未來在市場上流通就會花比較多的時間。雖然年長者會因為方便而選擇低樓層,但在有電梯的情況下,高樓層還是比較吃香。

成交價近中古屋新成屋條件更佳

楊雅婷二十八歲時買了人生中的第一戶房子就是在二樓,她當時也是考慮到房價比較便宜就買下了。後來孩子沒有在這個學區就讀,當她要處理掉這個房子時才發現,來看屋的人很多,但被嫌的機會也很多,因為二樓的視野及光線真的不太好,同時也比較吵。

根據楊雅婷最近對市場的觀察以及與房仲聊天後發現,十幾年的中古屋跟新屋的成交價格差不了多少,因此她建議要買屋的朋友盡量去看新屋,因為新成屋的社區管理會比較完善一點,其次是新屋的結構也比較安全,再加上建商通常都會提供保固期,買方比較能夠放心。

雖然在都市買房很不容易,但既然所有人都有住房的需求,即使不買也要租,楊雅婷建議大家可以把買房當作存款,慢慢的就可以存下一間房子,不要把錢光是花在吃喝玩樂上。只要勇敢踏出第一步,辛苦付出之後就能享受甜美的果實。

文章分類:雜誌專欄,生活房產,理財周刊

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