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房地合一高達45%恐後患無窮

網路地產王/ 2015.05.29 00:00
文/莊孟翰(顏瓊真整理)

Q:新北市鄭先生問:行政院敲定「房地合一」課稅版本,要在立法院本會期中通過,好從明(2016)年1月1日實施,外界對持有未滿1年的房屋移轉時要課45%的稅率都嫌太高,立法院會如何審議呢?

A:依據過往行政院送至立法院審議的最後公布實施的法案,都是經過立委討論修改後的產物,因此,很多人都擔心,45%的高稅率,不知立委「加碼」或「減碼」後,又會變成怎樣的結果。

大家會擔心立委加碼,是因為明年1月16日將進行總統及立委大選,正值高房價引發年輕人處於買不起房的高民怨,很擔心立委會因為要討好年輕族群的選票,而難以兼顧85.3%有自住房子族群將來的換屋權益。

依據行政院通過的「房地合一實價課稅」版本,對於符合一定條件的自住房地交易所得設有400萬元免稅額,以保障出售自住房地者權益。另外,針對個人持有期間的長短訂定差別稅率,持有期間超過10年者,最低按15%課稅;對於一年內短期交易加重稅負至最高45%。

行政院長毛治國表示,本案是我國稅制修正的里程碑,有助稅制及社會資源分配合理化,並有金融穩定的效果。

正因為這是我國稅制修正的里程碑,因此希望制定時不要有漏洞的瑕疵。惟就實務而言,社會大眾可能還不了解房地合一的全貌,所看到的僅是上述,行政院於5月21日所發布新聞稿的內容,導致大家的疑問還是得不到完整的答案。

台灣的房屋自有率高達85.3%,依據財稅資料顯示,其中擁有1戶的約為546萬人,4戶以上者為27萬人,而10戶以上者為1.8萬人。

政府為了抑制炒房,名義上是要對多屋族(或稱囤屋族)祭重稅,但因「房地合一」課徵的對象是持有房屋者,抑制的是短期炒作,並不是像房屋稅針對持有4戶以上者課徵較高(3.6%)的稅率,因此,持有1戶的546萬人,如果是自住的,就房屋出售的獲利在400萬元以內「免稅」,但超過還是要課稅?不過,為何是「400」萬元,而不是500萬元或1,000萬元?政府所舉數據是否足以說服民眾?

我很擔心,像政府在2011年6月1日實施「特種貨物及勞務稅條例」(俗稱奢侈稅),之後,為了解釋非屬特種貨物之課稅範圍(奢侈稅第5條),在該條文原列10項適用範圍,今年又增加到了11項;預料房地合一新稅制實施之後,同樣戲碼應會重演。

另立法院在2014年12月23日通過奢侈稅修正法案,於2015年1月7日實施,其中,有關於「自有房屋」的認定,也從原本的「辦竣戶籍登記且持有期間未有營業出租」就免徵稅,修改為「辦竣戶籍登記並有『自住事實』且持有期間未有營業出租」,因此,日後對於新稅制的解釋令恐怕只會增加,不會減少。

在此不禁要問,從2011年6月至2015年1月7日,事隔3年7個月,政府還在為法令不完備之處「補破網」,顯見當初從2011年2月預定要實施奢侈稅,到6月1日就付諸實施的決策過程是否操之過急。

如今,大家對於房地合一新稅制爭議較大的焦點在於高達45%的邊際稅率,猶記得今年2月12日財政部長在新春記者會上公布的17%,再至行政院版本的15~45%,短短幾個月竟然變化這麼大,這決策過程是否稍嫌粗糙?廣大民眾是否真被說服,這個版本是否為主管機關深思熟慮下,足以堪稱「里程碑」的最佳選擇?

我雖然支持實價課稅的修法方向,但對急就章所拍板定案的「45%」感到憂心,因為一旦立法院真的通過這麼高的稅率,恐將後患無窮!

它的後患在於稅制改革就短期而言,僅係權宜措施,惟就長期角度,則係建構可長可久之稅制,並與國際接軌;而最近公布之稅改草案,似乎想一次解決不合理稅制的歷史沉痾,卻又卡在土地增值稅問題,導致予人短期權宜與長期規劃混淆之錯覺。

國內房地產稅制本就相當繁雜,此次稅改看似化繁為簡,實則化簡為繁,原稅改意旨係要與國際接軌,卻又無法擺脫憲法第143條土地增值稅的枷鎖,導致各界所提出之稅率南轅北轍,頗有予人朝令夕改、一日數變的強烈感受。

即使政府模擬100個一問一答來解說「房地合一」的各種疑難雜症,但由上述奢侈稅一修再修的情況,就真讓人擔心稅改愈改愈複雜的潛在問題重演。

其次,再以全國最高房價的台北市,尤其是去年7月1日以後領取使用執照的新成屋,不僅持有之房屋稅、地價稅,及交易時的契稅、印花稅皆大幅調漲,一旦2016年房地合一稅開徵,幾乎在2年之內「一次性」的將持有稅、交易稅與資本利得稅同時付諸實施,導致高總價市場交易出現瞬間急凍現象,更與原緩和漸進,將短期衝擊降至最低的構想大相逕庭。

根據全球房地產指南(Global Property Guide)今年1月公布2014第3季最新數據顯示,台北市房價租金比64倍,仍高居全球第一;其次,毛租金收益率僅1.57%則是全球最低。此際如再推出全球最高的45%資本利得邊際稅率,對於外貿導向的台灣如何吸引國際投資?亦值得深思。

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