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實價登錄特殊交易比重高 價格恐失真

中央社/ 2015.03.29 00:00
(中央社記者韋樞台北29日電)實施兩年多的實價登錄資訊,今年2月起提供下載特殊交易,房仲發現,實價登錄中還混雜了預售價格、車位未分拆價格,民眾參考行情會混亂失真,需要進一步打聽實價。

今年2月起至今,內政部所公開的實價登錄資料(新增特殊交易「備註欄」資訊)統計,並提供下載,台北市住宅交易中特殊交易案件高達38%,民眾在運用實價登錄行情資料作為購售屋評估時,需相當謹慎使用。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示,「特殊交易」於房地產買賣中,是指受到特別條件影響,所產生的限定或特定價格,例如增建加蓋的交易、畸零地交易、親友間交易等,價格均與市場行情有出入。

黃舒衛分析,目前實價登錄行情資訊針對特殊交易,主要區分為急買急賣、有民情風俗之交易、畸零地或有合併使用交易、含增建或未登記建物、親友員工或其他特殊關係間的交易、瑕疵物件的交易等,共13大類(另有「其他」),均在揭露資訊的備註欄加以註記。

他發現,北市特殊交易中,以「含增建、加蓋或未登記建物」佔46%比重最高(平均單價約61.2萬元),其次為「親友、員工或其他特殊關係間之交易」佔37%(平均單價約31.8萬元),兩者合計佔特殊交易的8成3。

黃舒衛指出,台北市房價高,房屋增建、加蓋情形相當普遍,因此特殊交易中以「含增建、加蓋」比重最高並不意外,由於這類加蓋物件具有額外的使用空間,成交行情多較一般行情略高,若與北市府發布的北市最新住宅單價約53.9萬元相較,大約每坪可多出13.5%。

不過,由於北市府目前強力執行拆除危害公共安全的頂加違建,預估將使部分增建、加蓋產品的溢價空間消失,價格甚至會下修。

另外,高房價時代,協助親友、親子甚至員工購屋的比例也相當多,價格更是特殊。

北市住宅「親友、員工或其他特殊關係間之交易」的平均成交單價僅31.8萬元,與目前市場平均行情的53.9萬元相比,幾乎不到六成,若民眾以此價格作為購屋時的行情參考,將明顯失真。

由於實價登錄資訊中包含高比重特殊交易的價格資訊,導致有不少過高或過低的行情資訊混雜,另外,實價登錄資訊所公開的「單價」項目中,目前車位分拆效果仍不佳,單價也一直被過度壓低,再加上不少預售屋的價格也混雜其中,容易造成消費者誤判。

因此,消費者購屋時,可以向仲介人員或地產業者多打聽更精確的價格資訊作參考。

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