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高房價下的新選擇 地上權住宅日夯

網路地產王/ 2014.07.16 00:00
網路地產王/綜合報導】都會區房價高不可攀,低於區域行情3~4成的地上權住宅逆勢翻紅,今年雙北、高雄市共推出7建案推出搶市。北市文山區「華固新天地」銷售亮眼,2個月售出7成,大安區「仁愛本真」預估每坪開價150萬元,總價億元起跳,被稱為最貴地上權住宅,採先建後售,預計最快第4季推案。

日勝生「仁愛本真」近台北捷運忠孝復興站、SOGO百貨,生活機能佳,基地538坪,屬於50年地上權住宅案,有別於其他地上權案多採小坪數規劃,「仁愛本真」每戶至少70坪,挑戰金字塔頂端客接受度。無論高總價還是低總價,看來地上權住宅的價格優勢,在目前高房價時代,確實有一定的吸引力,而且民眾對於地上權住宅的看法,也逐漸改變中。

地上權的概念雖然與土地租賃有點類似,但其實這兩者完全不相同。最大的不同點在於,地上權是物權,而租賃是債權,地上權一定要經過登記才生效力,租賃則是只要雙方合意,租賃關係即為成立。

網路地產王表示,地上權住宅早在二十年前就已在台北市出現,最早是為在松山區的「寶成河畔皇家」,以及南京東路華航後方的「晶華DC」當時推出約為市價的八折,反應都還不錯。但是經過這十幾二十年來,台北市一般擁有土地所有權的住宅,房價已經翻漲2-3倍不等,而這些地上權住宅房價僅小漲1-2成,漲幅相去甚遠,當初為了省兩成而購買地上權住宅的屋主,現在卻是少賺了好幾倍!

低價是優勢,但是相對地,不漲價就變成劣勢!地上權住宅是一個多元選擇的產品,無關好壞,只看當時買方的需求及購屋能力了,但是至少對買方來說,可以評估自身的狀況,多了一個選項。

嘉泥建設在北市大安區推出「嘉新金華薈」,規劃16~38坪共49戶,預計第3季末推出。嘉泥建設副總王立心認為,未來北市精華地段多會以地上權方式釋出,定價須視個案條件,基本上使用年限愈短,價格就會愈低,使用年限愈長,價格就跟市價的落差幅度小。

金磚動力行銷副總施孝文分析,地上權住宅訂價約市價6~7折,使用年限一般是50或70年,「華固新天地」約市價6折、「昇陽寓見」約市價7折,「6折價加上使用年限70年組合,銷售速度會比一般個案快。」

高雄市對於這類產品的接受度,可能還要一些時間,前鎮區國揚建設地上權案由上揚廣告代銷,預計在今年10月推案,上揚廣告業三處處長徐全興表示,「國揚案」銀行貸款約7成,高於一般地上權貸款額度,根據市調顯示高雄民眾仍偏好有天有地產品,僅5成可接受地上權住宅,接受度仍不高,須要再推廣觀念。

對買方來說,地上權住宅的問題發生在”未來”,未來房價會不會上漲?未來會不會賣不掉?未來下一個買方怎麼貸款?未來地租會不會繼續漲價…..等等,網路地產王建議,因為地上權住宅的區位相對都還不錯,出租率不是問題,因此這類產品除了低價自住的優點之外,最好能用”長期持有”的心態來看待,主要以賺取投資報酬率為主,即便日後移轉給後世子孫,一樣能穩定收租,以這樣的觀念去精算相對房價,才能清楚估算地上權住宅的房價是否合理。

圖片來源:flickr LWYang/http://goo.gl/nQv1mg【網路地產王 www.vrhouse.com.tw】

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