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香港房市專題報導-「白居二」效應帶動 Q1二手居屋市場小陽春 多頭政策恐難久撐

網路地產王/ 2014.04.18 00:00
網路地產王/綜合報導】◎文/梁惠燕受到第二批居屋白表人士,受惠於「白居二」免補地價購買二手居屋新政策入市帶動之下,2014年第一季二手居屋成交註冊量在跌跌不休的二手樓市場中逆市上揚,重回千件水準。根據土地註冊處資料顯示,今年首季二手居屋(包括已補地價的自由市場及未補地價的第二市場)買賣註冊量共有1,103件,較去年第四季956件上升約15.4%,在同期整體二手住宅市場註冊量持續下跌的環境下,二手居屋卻逆市上升;不過,相較於去年年中首批「白居二」入市,當時帶動第三季二手居屋註冊量達1,578件,相較之下,今年首季註冊件數較該季減少3成,「白居二」效應恐逐漸遞減中。

據資料顯示,今年第一季二手居屋註冊佔整體二手成交註冊約百分之14.2%,相比去年第四季的11.5%,上升2.7%。若以三區劃分來看,新界區佔最大部分,共717件,佔整體二手居屋註冊的六成五,其次為九龍區,共258件,佔二成三,港島區最少,共128宗,僅佔一成二,雖然港島區成交量最少,但由去年第四季只有78件,上升至本年第一季的128件,按季上升六成四,升幅為各區最大。

■ 協助公屋戶當屋主 申請居屋先看「顏色」

因應多元市場及福利政策的影響,香港房屋大致區分為公營房屋及私人住宅,公營房屋當中又分為出租給市民的「公屋」以及低於市價並可進行交易買賣的「居屋」,「公屋」幾週前大致介紹過,但何謂「居屋」呢? 「居屋」是居者有其屋計劃的簡稱,由香港房屋委員會興建公營房屋並以低廉價格售予低收入市民,類似台灣政府興建的國宅。

而誰有資格可以買居屋呢? 購買居屋資格的人士共分屬為「綠表」與「白表」,綠表人士主要為公屋住戶,透過申請可抽籤購買居屋,而白表人士則是非公屋住戶,已在香港居住滿 7 年,家庭月收入4萬港元(15.6萬元新台幣)以下、資產限額83萬港元(323.7萬元新台幣)並首次置業者,可透過申請在居屋第二市場(即二手居屋)購買居屋或抽籤購買新居屋,簡單來說,綠表是為公屋居民置產而設,而白表則為私人住宅家庭分戶而設,因此,兩者在選樓先後順序方面也有很大分別,由於綠表是以給公屋居民交還所居住中的公屋作為交換,所以有優先權,而政府會因市況將居屋單位按比例分配給綠表與白表,一般是80:20或70:30。

因此,雖然名義上白表買家有資格申請居屋,但居屋會讓綠表買家優先選樓,而綠表家庭又為優先中的優先,白表申請者(尤其是單身)實際中籤、購入單位的機會極低。不過,綠表人士除可購置一手居屋外,也可透過「居屋第二市場」不用補地價方式購買居屋,而白表人士在「居屋第二市場」大部份則要以補地價方式購買二手居屋。

■ 二手居屋自由買賣需補地價 市區居屋房價高過郊區私人樓

所謂「居屋第二市場」(二手居屋),基本上與公開市場買賣私人物業手續無異,居屋業主可透過地產代理進行交易和自由議價,但居屋是必須先補地價而後買賣,補地價是以申請補地價時該居屋的真正市場價格來計算,補地價比例是依照當年買居屋所獲得的折扣率計算,一般約在三成到五成,如果當年買居屋時,折扣率是四成,所補地價就是現時市價的四成;如果是賣給綠表客便無需補價,在景氣好的時候,市區熱門地段或擁有無敵海景之類條件優越的居屋,補完地價後的成交價甚至比郊區私人房屋還要高。

因應時代改變下的需求,1973年,香港政府推行十年建屋計劃,增加公營房屋的單位數量,為收入不足以購買私人樓宇的市民,提供出租公屋以外的自置居所選擇,也可讓收入相對較高之公屋居民加快騰出公屋單位,供有需要人士居住。到了1978年,首批居屋正式推出,分別是葵涌悅麗苑、觀塘順緻苑、柴灣山翠苑、何文田俊民苑、香港仔漁暉苑及沙田穗禾苑,當時這些單位的售價大約是12萬港元(約46.8萬元新台幣),大多數居屋與出租公屋共用相同的樓宇設計,甚至由出租公屋改裝而成;為紓緩巿民大量需求,當時私人發展商會也參與居屋興建,以提高建屋量,政府甚至推出「居屋第二市場」(二手居屋)讓現居公屋住戶可選購已解除限制(購屋已滿二年)而轉手的居屋。

■ 居屋政策搖擺 復建居屋等不及 急推「置安心」、「白居二」滅火

可惜在2002年,基於樓市低迷,香港政府為保全私人住宅市場,宣佈無限期擱置居者有其屋計劃,即不會再興建新的居屋及停止發售計劃屋苑,引起軒然大波。然而2009年起,香港樓市在金融海嘯過後興旺,新型的豪宅越建越多,樓價也不斷增加,更帶旺附近一帶較舊的私人住宅,打擊了不少有意自置物業的中產和低層家庭,香港政府進行資助市民置業的公眾諮詢,結果顯示面對房價節節高升的私人房屋,大部份市民連購屋頭期款都是筆天文數字,均希望能復建居屋,當時為急於回應市民訴求,政府在同年透過房屋協會推出「置安心」計劃,以市價租給中等收入的市民,租戶可以獲得租期所繳納租金的一半作為資助款,並以市價購入他們所承租的單位或其他單位,甚至可選擇購買私人住宅。

為挽回民心,2011年香港特首曾蔭權在卸任前正式宣佈復建居屋,由2016年至1017年起的四年,提供超過1.7萬戶,首年度可先提供2,500戶,若將來土地供應增加,則會以每年平均5,000戶為規劃目標。有鑒於新居屋仍是遠水救不了近火,2012年新任特首梁振英便提出「白居二」計劃,也就是白表人士免補地價購買二手居屋,2013年起每年有5,000個配額提供合資格白表人士,成功申請者將在二手居屋市場免補地價購買居屋,但有兩年內禁售期的限制,除非補地價,否則不可轉售。

居屋政策在香港回歸之後,一直都缺乏長遠的發展規劃,爭議頗大,近年甚至面臨改朝換代便換了腦袋的窘況,例如特首梁振英上任後,原先立意不錯,協助市民存頭期款當屋主的「可租可買」置安心計劃卻走了調,改為「只賣不租」。首個置安心預售居屋案--青衣「綠悠雅苑」,2013年以市價七折出售,售價由240至510萬港元(936萬元至1,989萬元新台幣)不等,申請者要在過去兩年內未曾在港置業,以及成功購入後五年內禁止自由轉讓物業等限制;白表及綠表家庭分別佔六成及三成,另有一成分配給單身人士,但居屋和置安心入息(每月工作、投資總收入)及資產限額相若,且置安心計劃原意是提供給不能申請居屋的夾心家庭,現在卻變相成為大家都可參與的「大抽獎」,部份是在做重疊的事,而且房屋總價也不低,若2015年完工時,私人房屋價格隨景氣、政策下調,此計劃個案則立刻變成高貴的「居屋王」,當初政策美意將大走調。

在辣招未減、未撤下,整體樓市氣氛難以大幅好轉,而且「白居二」效應已慢慢遞減,再加上政府計劃於今年底推出預售新居屋,單位數目約2,200戶,價格約市價6折至7折,相信新居屋會吸引部份原先打算購入居屋第二市場的準買家申請,預料今年二手居屋市場仍會受到牽制,表現難以大幅好轉。

註:香港房價換算以最新匯率港幣:新台幣=1:3.9【網路地產王 www.vrhouse.com.tw】

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