香港房市專題報導－二手樓拖累香港房市Q1冬眠未逢春 一手市場嚐甜頭趕工搶推案

■　二手樓市場冷清 成交量屢創新低 一手新樓逆勢操作搶成交

受到二手樓成交拖累影響，2014年香港第一季整體樓宇買賣登記(包括住宅、車位及工商舖物業)件數共計13,988件，較去年第一季下跌逾四成三，銷售金額889.7億港元(約3,469.83億元新台幣)也較去年同期減少四成二，儘管整體表現欠佳，但一手樓突圍成功，在劈價銷售策略上表現亮眼，今年第一季成交件數雖較上季減少約8%，總銷金額減少23.5%，但較去年同期增加約二成五，總銷金額則上升二成六，其中，率先帶動劈價熱賣的元朗區個案「爾巒」已所剩無幾，個案至今累售逾660戶表現最佳，九龍深水埗區「薈悅」60戶位列第二，元朗區「溱柏」54戶位列第三。

二手樓部份，2014年第一季買賣合約登記錄得6,535件及351.4億港元(約1,370.46億元新台幣)，較2013年第四季的7,244件及560.5億港元(約2,185.95億元新台幣)分別下降9.8%及37.3%，但較去年同期來說，成交件數及成交金額則大減四成七，其中，成交件數創1995年第三季以來新低，成交金額則創五年內按季新低。

雖然今年香港房市第一季如外界預期表現淡靜，但從三月開始已有從谷底緩步回升的跡象，2014年3月份的樓宇買賣合約登記件數共計4,184件，較2014年2月份的3,987件回升約5%，但仍為2008年金融海嘯後次低的紀錄；成交金額方面，2014年3月份的樓宇買賣合約登記總值294.0億港元(約1,146.6億元新台幣)，較2014年2月份的259.4億港元(約1,011.66億元新台幣)回升13.3%。2014年3月份的登記數字，反映2月新春長假結束後，交投從低位輕微回升，接著在一手樓劈價熱潮刺激二手樓業主妥協些微讓價之後，3月間二手交投增加，市場估計4月份登記數字將明顯上升。

■　打房成功 政策轉向?! 「港人港地」政策悄悄下台一鞠躬

隨著政府新辣招出招已超過一年，成交量因此下跌約四成三，房市過熱、泡沫化的疑慮似乎已解除，當市場人士都在期待是否有「解辣」的可能時，前年為安撫民心而大張旗鼓推出的「港人港地」計劃卻選在此時悄悄暫緩實施。當初為何會有「港人港地」計劃的出現? 此一計劃和辣招推出有著相同的目的，當時香港政府為了急救升升不息的房價，以及平息因越來越多非香港永久居民炒高當地房價所引發的怨氣，特首梁振英在前年七月上任後便宣布「港人港地」政策正式出爐，並在去年三月推出首兩幅於啟德發展區的「港人港地」，這兩幅土地雖設有多重限制，包括三十年內買方規定為香港永久居民、發展商不得分租單位、房東分租或租予非香港永久居民時，租約有五年等限制，不過，最終仍吸引十六家財團爭逐，最後由中資財團中國海外以45.4億港元(約177.06億元新台幣)一口氣高價投得兩地，每呎樓面地價逾5,000港元(約每坪69.38萬元新台幣)，再加上建築成本及利息開支，當時業界便預計將來的每呎售價必須超過一萬港元(約每坪138.77萬元新台幣)。

照理來說，所謂「港人港地」的土地在將來建好房屋之後，只能賣給香港永久居民，限制了身份也就等於壓抑了需求，房價應該會以同區同條件的私人房屋便宜才是，但可惜得標者是以商業行為來看待這塊土地，且以高價中標，加上啟德發展區位於九龍市區，地點好，地價原本就不可能太低，在這樣的條件下，一個建築面積400呎（實用面積約300呎，約8.4坪）的小單位售價就可能超過400萬港元(約1,560萬元新台幣)，「港人港地」絕不可能是一般香港人買得起的平民住宅，因此，當年此政策一推出便受到許多輿論的批評，如今，港政府改口表示，「「港人港地」屬先導計劃，樓市過熱時才用，且去年2月推出「雙辣招」措施後，非港人買樓數字大減，僅佔住宅市場總成交量約2%，所以該措施暫無迫切性續推」，順勢將政策靜悄悄束之高閣，也為自己當時倉促成事的政策找了個台階下。

展望下季，「港人港地」計劃的擱置，相信雖然對整體市場影響不大，但對目前標地日趨保守的發展商來說也算是好事一件，減少一項影響標地意願的負面因素；此外，四月中復活節檔期將屆，發展商莫不摩拳擦掌，希望順應第一季熱銷氣勢，火力全開加速推案，除了目前銷售表現理想的元朗區「爾巒」之外，荃灣、長沙灣、粉嶺、西營盤等區陸續也都有新案搶著加入戰局，一手樓競爭勢必更加激烈，而二手市場在一手樓的強壓下，屋主心態將持續軟化，願給更多的議價空間，成交量預料將持續緩升回溫。

註:香港房價換算以最新匯率港幣:新台幣=1:3.9、坪:平方呎=1:35.5833計算附表:香港2014Q1整體樓宇、一手私人住宅及二手私人住宅買賣合約登記季統計表【網路地產王 www.vrhouse.com.tw】