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銀河證券-房地?:政治局會議首提房地?調控,從緊的政策環境短期不會改變

鉅亨網/鉅亨台北資料中心 2013.12.05 00:00
事件(點評原因):

2013年12月3日晚,中共中央政治局召開會議:分析研究2014年經濟工作。與房地?相關的內容有:(1)要走新型城鎮化道路,出臺實施國家新型城鎮化規劃,(2)做好住房保障和房地?市場調控工作,(3)必須堅定不移推進節約集約用地,優化土地利用結構,提高土地利用效率。要夯實土地權能這一基礎,完善征地制度這一關鍵。

點評內容:

(1)會議定調:做好保障房和房地?市場調控。本屆政府首次提出房地?市場調控,調控可分?市場化調控和行政化調控,市場化調控立足長遠,行政化調控?應急之策,那?如何定義“做好房地?市場調控”這句話應是題中應有之義,即前期的行政化調控雖然短期內效果立竿見影,但也存有很多弊端,從行政化調控執行的滯後反應來看,並沒有取得預期的結果,所以市場化調控仍是大勢所趨,同時,與三中全會決定之授意一脈相承。

(2)要走新型城鎮化道路,出臺實施國家新型城鎮化規劃。從新型城鎮化的路徑來看,要擯棄以前的錯誤理念:城鎮化就是城鎮物理外觀的具化;新型城鎮化更多著墨於人和?業的結合,即?城融合模式,未來立足於?業升級和促進的公司發展空間巨大(華夏幸福)。

(3)必須堅定不移推進節約集約用地,優化土地利用結構,提高土地利用效率。也就是說,未來存量土地的挖掘是必不可少的部分,擁有廢舊廠房等工業用地的企業受益,尤其是在土地供應緊張的“北上廣深”等一線城市及部分二線城市,相關個股有:金隅股份、電子城等。

(4)投資邏輯:維持“謹慎推薦”評級。從執政者的角度出發,更關注長效機制的構建,從投資者的角度出來,我們更關注政策以及宏觀經濟各變數的短期波動,在如何執行對樓市的疏導之策方面,中央主要是底線思維,在經濟波動不衝擊就業底線的前提下,房地?市場從緊的政策環境短期不會改變,一方面,地?化抑制了結構調整,使市場化的無風險收益鉚釘在地?信託的收益率附近,對其他?業,尤其是現代服務?業和高新科技創新?業的發展形成了一定的擠出效應,但地?化確是市場主體自發地、依照“經濟人假設”理性選擇的結果,所以去地?化必須借助於政府的外在幹預,政策的風險短期內仍然難以排除。

選股思路:

1、新型城鎮化標的:華夏幸福。

2、核心城市存量工業用地價值亟待重估個股:金隅股份,電子城等。

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