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大眾捷運系統土地聯合開發案地主投資優先權之研究系列探討之四

大成報/ 2013.11.14 00:00
【大成報記者王小玉/專論】其實台北市政府捷運局並沒有營運商場、辦公室與旅館的能力,然而為何可以訂出尋找「雙子星大樓」開發主體的門檻與標準?難道台北市政府指定捷運局去辦,捷運局就立刻自然產生了這種能力?難道捷運局是台北市政府可以找到比較適合辦理的機關嗎?尋找開發主體基本上就是尋找有能力的營運公司,因此捷運公司就比捷運局適合,但是由於捷運公司仍然主客觀條件不足,所以捷運公司可以執行推動與協助開發主體的工作,工程部分委託捷運局來辦或協辦,這種架構就比較合理。但是最合理也最簡單的,就是推動私地主組成聯合公司,由私地主聯合公司委託最適合的營運顧問(可以不只一家)與工程顧問(可以不只一家),然後與幾家大型百貨業公司、旅館連鎖業者以及辦公室物業經營者簽訂租約,私地主聯合公司本來就擅長經商,在捷運公司協助下,可以兼顧公共利益,為台北市帶來既能賺錢又能妝點門面的金雞母。

當我們檢視捷運局對於開發主體的門檻或要求時,赫然發現幾項重大的問題:

(一)捷運局沒有開發綜合商場、辦公室與旅館的經驗,但是捷運局也沒有與可能的投資人進行調查與協商的作為,通常當主辦機關沒有經驗或把握時,會把可能參與的廠商請來討論,協商出大家均可以接受的門檻與遊戲規則,就像許多BOT案例一樣,但是捷運局完全沒有師法他山之石,捷運局幾乎就是自己決定了門檻與遊戲規則。

(二)捷運局基本比照工程採購的作法來訂出門檻與遊戲規則,結果一方面高估了廠商的意願,另一方面過份抬高了門檻,導致沒有適當的投資人有意願,反而是有營造廠積極的想要投標,這種結果剛好印證了捷運局以工程立場思考開發案,結果真正的開發商沒來,來的是營造廠想先賺工程施工的利潤,做了大樓之後再退場,留一個殼子,等後面開發商進來,不符開發營運所需,就由開發商再花錢與時間去修改,開發外行導致營造廠以為有機會打這種如意算盤,真讓人扼腕。

(三)評審投資人的委員,美其名為地主,結果絕大多數都是台北市政府的局、處長,全部都是沒有開發綜合商場、辦公室與旅館的經驗,沒有邀請真正有投資經驗的私地主不說,而且評選過程採黑箱作業,這些委員到底有何專業審查?有何理念?有何作為?外界全部都不知道,去年中華工程公司投標並接受審查,為何審查了超過六個月,其中過程經歷為何?最後為何沒有通過?沒有任何台北市政府以外的人知悉,這種作業方式,當涉及到重大利益分配時,難道台北市市長也能允許?承辦的開發處關鍵人一路由科長升到副處長,現在又升處長,是否表示市長對其作法深為肯定?難道這塊地拖延開發這麼多年,捷運局都沒有疏失、沒有責任?難道私地主與公地主因為延遲開發所損失的利益,捷運局與台北市政府可以毫不在乎,不用賠償?這三個問題,其實就是讓一個工程單位去搞開發,結果這個單位就用工程發包思維去招商,甚至用工程思維找顧問公司規劃,模擬一個雙子星大樓模型,也管這個模型將來可不可能賺錢,就強硬的要求來投標的人,都必須要接受捷運局的規劃,讓懂開發的人,被強迫接受不懂開發的人的規劃,並且最後要這個懂開發的人去承擔不賺錢的後果,這種招商作法,就是類似工程界招標時的甲方契約條款,基本邏輯是「一個願打、一個願挨」,捷運局做業主單位做久了,以為開發商會像營造廠一樣委曲求全,顯然事與願違,最後一般開發商都不願意配合捷運局的甲方條款起舞。(本文作者為淡江大學土木工程博士生)

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