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都更法玩數字遊戲 建商有機可趁

立報/呂苡榕 2012.04.04 00:00
【記者呂苡榕台北報導】文林苑都更案出現違法強拆爭議,由於建商援引都市更新條例,未檢附土地同意書及申請建照與拆照,而台北市政府也核准申請,導致不同意都更的王家兩戶遭拆除。雖然都市更新條例的確讓建商有權毋需取得所有地主同意書,卻可能讓已申請建照與拆照的建商,以拆照為威脅手段,要求不同意戶簽下同意書。根據都市更新條例第34條規定「依權利變換計畫申請建築執照,得以實施者名義為之,並免檢附土地、建物及他項權利證明文件」,是否有了這條法令,進行都更的建商就像拿到尚方寶劍,只要超過一定門檻,就算沒有全部地主的同意書,一樣可以合法拆屋?營建署都市計畫組組長陳興隆表示:「依照我的理解,的確不用附上所有的同意書。」陳興隆解釋,每個國家進行都市更新時,都有強制執行的規定,只是強制執行的方式不同。「以英國或香港來說,他們可能是強制買下不同意戶的產權,要住戶搬走,台灣則是『強制重建』,蓋一個新的還給住戶。」當初設計34條的規定,就是不希望走強制購買產權的路,而是讓大家一起合建。陳興隆說,因為不走強制購買產權的方式,所以發展出兩個配套,一個是只要超過核准門檻即可申請建照、拆照,而不像一般建案受「建築法」規範,非得拿到所有同意書不可。另外則要求建商得加強溝通,不同意比例降到5%以下才能強制執行。看似合理的法令隱藏了一個數字上的誤差,由建商發起的都市更新範圍劃定,根據都市更新條例第22條規定,申請核准實施「應經更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過2/3,其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過3/4同意。」以一個含有100戶的更新範圍為例,只要建商拿到2/3所有權人同意,同時通過審議委員會核准權利變換,即可向地方政府申請建照與拆照。換句話說,這片基地仍有30戶人家不同意,建商卻能取得建照與拆照,買賣預售屋,甚至以拆照為把柄,威脅剩下的30戶人家同意參與都更。當建商讓不同意戶下降到5%以下後,還可向地方政府申請代為拆除。對於這樣的程序瑕疵,陳興隆坦言,的確有問題,這也會是未來修法的方向。都市更新受害者聯盟理事長彭龍三認為,其實最大的問題出在審議委員會,「都更條例規定的2/3或3/4等數字,只是建商進場的門票,而非能夠實施都更的門檻。」當建商獲得同意比例後,都更計畫仍得經過審議委員會審查。「審議委員會只看是否達到數字,要建商修改一下語句內容,就核准了案子。」彭龍三指出,以文林苑為例,審議會只審了兩次,委員也不管為什麼有不同意戶。「這些委員錯把數字當成都更必要條件,但這些數字只是充分條件,就像滿18歲可以騎車,但那也得要考到駕照。」彭龍三表示,權利變換的前提是土地所有權人願意拿出土地一起合建,在住戶仍不同意的狀況下,若委員能在審議過程發現問題,並要求建商處理,就不會出現後續賣掉他人產權或拆掉他人房屋的狀況,也能避免王家今日面臨的困境。

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