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◆學者看衰房市 業者強調產品差異

中央商情網/ 2012.01.31 00:00
(中央社記者韋樞台北2012年 1月31日電)內外在環境迫使去年第4 季台灣房市呈現價漲量急縮,學者認為導致市場有行無市,今年起將進入反轉向下走勢;不過建商認為最壞時光已過,未來是強調地段、品質和品牌的年代。

國泰建設與政治大學台灣房地產研究中心今天聯合發布2011年第4季國泰房地產指數。研究中心主任張金鶚指出,去年台灣房市連續遭遇奢侈稅實施與景氣高峰震盪下修,造成交易規模萎縮;外在環境則面臨總統大選不確定因素、歐洲經濟預期衰退壓力、中國大陸打房的急凍,以及實價登錄完成立法等利空因素,市場觀望氛圍極度濃厚。

根據這項調查,濃厚觀望氣氛造成第4季北台灣銷售率和交易量明顯急縮,台北市預售屋30天銷售率不到10%,30天成交量季減57.26%,年減更達75.33%,但是開價僅微降0.42%,可能成交價高達每坪新台幣68.85萬元,不但季增1.76%,更年增10.41%。

新北市議價空間甚至高達20.8%;雙北市的價漲量急縮也波及桃竹地區房市價、量由繁榮轉為衰退,市場後續將轉成區域內基本供需結構為主。

玄奘大學財務金融系副教授花敬群表示,從北台灣三大區域的房市價、量變化來看,過去北台灣因房價高昂而產生的城鄉移民力道消失;今年整體來看,房市將處於盤整期;至於房市是否會遭遇更大衝擊,則視外界環境,特別是大陸房市是否回穩,將影響台商在台灣投資意願。

花敬群指出,市場擔心房市盤整向下究竟是硬著陸或軟著陸,根據民國83年到84年的經驗顯示,當時台灣的經濟成長率尚有約6%,因此撐得住房市下滑的力道,如今大環境不同,經濟成長能否撐得住房市值得高度關切,但他認為硬著陸的機率不大。

景文大學財政系副教授章定(火宣)表示,預售屋成交量急縮,建商明顯感受到市場要求降價的壓力,但是業者「有降價的壓力,卻無降價的誠意」。新北市議價空間擴大到20%,一般在新北市議價從75折談起,但實際上房價打了75折還比未漲價前貴,顯然現在不是「危機入市」好時機。

章定(火宣)分析,看看建商的財報可知,建商手中成屋持有率和土地存貨率不低,若是現在就大幅降價售屋,那後續的房屋該怎麼賣?因此建商當然是「慢慢推案」,所以消費者才感受不到真的降價。

張金鶚說,目前房市處於漲跌各持己見的交戰中,價格當然混亂;若是建商真能大刀一揮砍出讓購屋人眼睛一亮的價格,當然交易量立刻上升;但是由於每家建商的財務好壞不同,金融機構在政策壓力下嚴審放貸條件求自保,因此建商資金週轉能力強弱立判,形成市場上價格要降不降的拉鋸,甚至出現競標房價的現象。

張金鶚強調,從這些氛圍便可看出建商知道要降價,但要降不降扭捏做態。未來他會觀察金融機構的資金放貸情形,作為預判房市價量漲跌的重要指標。

國泰建設協理陳仁澤認為,台北市去年第4季房市成交量急縮,市場觀望,主要仍和總統大選的不確定因素有關,但現在相關因素逐步消失,最壞的狀況已經過去,正處於否極泰來的階段。

陳仁澤強調,用市場差異化角度來看房市,市場資金水位仍高,需求量仍在,成交量應該會緩步放大,未來個案銷售不會雨露均霑,而是會個別表現,購屋人將從「地段」、「產品力強弱與是否貼近消費者生活需求」、「建商品牌是否務實值得信賴」等條件加以評斷。

對於市場出現今年下半年房市景氣會好轉的主張,張金鶚認為,房市多頭走了7、8年,只有拉回整理半年到 1年就開始反彈?他畢生沒看過可以在 1年內歷經景氣循環的房市。

張金鶚也直言,有建商揚言降價,希望提早買單出場,其餘後進者被迫「流血割肉」還不見得獲得購屋人青睞;今年第 1、2季沒有房價的想像空間,只有一個「亂」字形容;購屋人可以從今年下半年開始觀察房價變化,同時注意政府強調的「居住正義」是否落實,以及金融機構的放貸鬆緊,作為判斷日後房市量、價趨勢的依據。

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