戴德梁行聯合RICS中國及GRESB（格睿思）中國發佈 《從可持續發展表現到資產價值提升：綠色不動產的財務回報路徑》行業

案例研究手冊（徵求意見稿） 拆解ESG價值傳導的本土邏輯

香港 – Media OutReach Newswire – 2026年8月28日 – 享譽全球的房地產服務及諮詢顧問公司戴德梁行聯合RICS（英國皇家特許測量師學會）中國及GRESB（格睿思）中國發佈《從可持續發展表現到資產價值提升：綠色不動產財務回報路徑》行業案例研究手冊（徵求意見稿）。2026年正值《RICS評估—全球標準》（"紅皮書"）誕生50周年，也是ESG因素系統性融入全球不動產估值準則的關鍵節點：2026年4月生效的《RICS商業地產估值中的ESG與可持續發展》第四版，已明確將GRESB（格睿思）全球不動產可持續發展評級體系列為ESG因素估值的重要參考標準；《國際評估準則（IVS）》同樣將氣候風險、資源效率等可持續因素納入估值資料登錄的核心考量。伴隨ESG全面滲透投資、運營、融資與估值全方位服務，綠色資產的價值如何落地為可觀測、可衡量的財務回報，已成為行業核心議題。

作為面向中國內地市場的行業研究合集，《手冊》以"綠色資產價值具有多路徑、差異化特徵，應從全生命週期和風險調整回報角度評估"為主要線索，搭建"收入端、成本端、估值端、融資端"四維分析框架，系統拆解ESG因素影響資產現金流、風險判斷、資本支出、融資條件與市場流動性的完整傳導路徑，為投資人、資產管理人、估價師、評級機構、金融機構及行業從業者提供可落地的實踐參考。

《手冊》主要圍繞以下五個核心問題展開：第一，國內外現有研究如何理解綠色溢價、棕色折價和財務回報；第二，這些研究結論對中國內地市場有何參考意義和局限；第三，可持續發展表現和ESG相關因素可能通過哪些路徑影響地產資產的財務表現；第四，行業案例和專家觀點能提供哪些實踐啟發；第五，中國內地市場後續還需要哪些資料積累和跨方協作。總體而言，本手冊以國內外研究和專業標準為基礎，以中國內地市場實踐為重點，以行業案例和專家觀點為支撐，圍繞收入端、成本端、估值端和融資端等路徑，分析可持續發展表現如何逐步進入資產管理、投資決策和價值判斷，把運營表現逐步轉化為可識別、可驗證、可比較、可支援資本決策的財務價值。

立足本土市場：四大路徑構建綠色價值

針對中國內地市場，手冊特別提出：海外研究可為分析框架和證據參考提供支援，但其結論受市場成熟度、資產類型、投資人結構、政策環境、估價實踐和資料品質等因素影響，需要結合本地市場重新理解，而非直接套用；行業應同時關注"綠色溢價"與"棕色折價"兩面——既要觀察優質綠色資產能否在租賃、運營、融資和退出中體現競爭優勢，也要關注高碳、低效或缺乏改造路徑的資產可能面臨的價值壓力。

結合中國內地市場實踐，手冊以"收入-成本-估值-融資"四維框架拆解價值落地邏輯：

收入端：有助於匹配優質租戶的ESG選址需求，通過優化租戶結構、提升出租率與續約粘性、縮短空置週期，夯實長期現金流韌性。

成本端：能效提升、綠電應用、雨水回收、廢棄物資源化、智慧運維等舉措可有效降低能源、水資源消耗，並在案例中已實現量化節約。存量改造項目的"補貼+節能"可顯著攤薄CAPEX；而氣候風險前置管理，也有助於減少未來合規與維修支出。

估值端：綠色表現不直接對應固定估值增幅，但優質的運營體系、租戶結構與氣候韌性，會改變市場對資產生命週期、現金流穩定性與轉型風險的預期，理論上對應更優的資本化率與更低的風險折現率，強化估值抗週期韌性。

融資端：是現階段較清晰的價值轉化路徑，通過綠色債券、可持續發展掛鉤貸款（SLL）等工具將環境績效與融資成本綁定，利率下浮效應可直接體現為財務費用節約。

當前中國內地不動產行業全面進入存量精細化運營時代，ESG、低碳轉型已從品牌宣傳概念轉變為影響資產租金、融資、估值的核心經營變數。本手冊以具有較成熟可持續發展實踐和資訊披露基礎的代表性企業與持有型資產為主要案例，旨在識別綠色價值的主要傳導路徑和實踐特徵，相關案例能夠為行業提供具有參考意義的觀察。未來隨著資產級可持續資料與財務、租賃、融資、估值資料的持續聯通，以及產權方、資管方、估價機構、金融機構、評級體系的多方協同，可持續發展表現有望更加系統地轉化為可識別、可驗證、可比較、可進入資本決策的財務價值，推動行業綠色轉型走深走實。

戴德梁行環球董事、大中華區首席執行官、RICS中國區域理事會主席趙錦權表示: 「"紅皮書"發佈50年來，始終伴隨全球估值行業的反覆運算升級。當下ESG已從理念走向實操，成為影響資產長期價值的核心變數。這份手冊既銜接了國際估值準則的底層邏輯，又貼合中國內地市場的發展階段，能夠幫助行業建立統一的專業語言，推動ESG因素更科學地融入估值、投資與資管全流程。」

戴德梁行大中華區估價及顧問服務部主管、董事總經理陳家輝表示: 「國際評估準則已逐步融入可持續發展因素，隨著近年來IVSC及RICS發佈相關標準檔更新，ESG已經成為不動產估值不可或缺的主要元素之一。我們不能簡單照搬海外固定綠色溢價參數，評估師需要開始結合內地資產交易、分析運營實測資料，區分氣候轉型、能耗差異等變數對NOI與折現率的影響，以審慎、客觀的專業邏輯，把可持續績效完整納入資產全週期估值假設，為境內投資人、金融機構提供貼合本土市場公允定價依據。戴德梁行願攜手行業各方，以專業研究沉澱共識，以標杆實踐賦能資產長期價值。」

戴德梁行大中華區可持續諮詢服務主管、大中華區估價及顧問服務部諮詢服務主管黃衍維表示: 「內地不動產綠色價值落地已從單一建築認證走向全方位運營閉環。從開發隱含碳管控、存量樓宇節能改造，到綠色租約、碳資產與綠色金融聯動，ESG績效可逐層轉化為運營成本優化、租戶黏性提升等實際財務收益。立足內地存量資管發展階段，系統梳理價值傳導路徑，能説明市場各方看清可持續投入的長期回報邏輯。」

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關於戴德梁行

戴德梁行是享譽全球的房地產服務和諮詢顧問公司, 通過兼具本土洞察與全球視野的房地產解決方案為客戶創造卓越價值。戴德梁行遍佈全球60多個國家，設有350多個辦公室，擁有53,000名專業員工。在大中華區，23家分公司合力引領市場發展。2025年公司全球營業收入達103億美元，核心業務涵蓋估價及顧問服務、策略發展顧問、專案管理服務、資本市場、專案及企業服務、產業地產、商業地產等。戴德梁行致力於"戴領無限超越"，贏得眾多行業重磅獎項和至高榮譽。更多詳情，請瀏覽www.cushmanwakefield.com.hk，或關注我們的微信（戴德梁行）及領英專頁（www.linkedin.com/company/cushman-&-wakefield-greater-china）。